LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

Une Société civile immobilière (SCI) permet à un ensemble de personnes physiques ou morales de détenir et de gérer un patrimoine commun, tout en évitant les inconvénients du régime de l'indivision. Elle est aussi un bon moyen de préparer la transmission du patrimoine tout en tirant parti des possibilités fiscales qui lui sont propres. La SCI est donc un outil d'investissement efficace qui doit toutefois trouver sa justification dans un projet aux objectifs précis, dont les conditions de fonctionnement et de cessation doivent être clairement définies.


Définition d'une Société civile immobilière (SCI)
Une SCI est une structure juridique dont l'objet est de gérer les biens immobiliers possédés par plusieurs associés.
Ces personnes conviennent par contrat d'affecter des biens à une entreprise commune en vue d'en partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui peut en résulter (article 1832 du Code civil).

Constitution et fonctionnement d'une Société civile immobilière (SCI)
Une SCI nécessite 2 associés au minimum. Ils peuvent être des personnes physiques ou morales. La SCI ne doit pas avoir pour objet principal l'achat et la revente d'immeubles ni la location en meublé. Dans ce cas, la SCI devient une société commerciale soumise à l'Impôt sur les sociétés (IS).
Constitution de la SCI La rédaction des statuts peut se faire par acte sous seing privé. Ils sont enregistrés auprès de l'administration fiscale. Cependant en cas d'apport d'immeuble, la rédaction d?un acte notarié est obligatoire.
Les formalités de publicité imposent une parution dans un journal d'annonces légales, le dépôt des statuts au greffe et l'immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS), comme pour toute création de société.
La durée d'une SCI ne peut excéder 99 ans. Sa création peut viser l'achat d'un logement en vue de sa revente. Elle doit cependant conserver un objet civil et ne pas exercer une activité commerciale.
Fonctionnement de la SCI
Un gérant est nommé par les associés pour une durée qui peut être déterminée par les statuts. Il assure la gestion régulière de la SCI (encaissement des loyers, règlement des charges, déclarations fiscales et administratives, etc.).

Ses pouvoirs vis-à-vis des associés sont déterminés dans les statuts et, à défaut par le Code civil. Le gérant convoque les associés en assemblée générale afin d'approuver les comptes, de nommer un nouveau gérant, de modifier les statuts ou encore de transférer le siège social.
La responsabilité civile du gérant est engagée devant les associés en cas de faute de gestion. Sa responsabilité pénale est également engagée en cas de malversations.
Fiscalité de la civile Société civile immobilière (SCI) 'La majorité des SCI sont imposables au titre de l'Impôt sur le revenu (IR) et doivent souscrire à ce titre à une déclaration n°2072. Elles sont régies selon le mode de la « transparence fiscale », ce qui veut dire que la fiscalité est la même que celle qui s'applique pour un particulier propriétaire d'un bien immobilier. Les associés doivent alors déclarer leur quote-part de revenus dans la catégorie des revenus fonciers.
Chaque associé intègre les bénéfices perçus à sa déclaration d'impôt.
Lorsque la SCI est soumise à l'Impôt sur les sociétés (IS), elle est imposée comme une société de capitaux.
Avantages de l'investissement en Société civile immobilière (SCI)
Dans le cadre d'une donation-partage ou d'une successionLa SCI est particulièrement adaptée aux lots immobiliers « monolithiques » peu propices à la division par tranches.
Alternative aux risques de blocage contenus dans toute indivision, les parts sociales d'une SCI peuvent faire l'objet d'une donation de parts sociales. Celle-ci bénéficie des abattements prévus pour les dons faits du vivant du donateur.
Une décote sur la valeur du patrimoine détenue par la société (10% environ) est également tolérée par l'administration fiscale. Cette décote, applicable également à l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et aux droits de succession, est justifiée par les difficultés de cession des parts sociales en dehors du cercle des associés.
La mise à l'écart du conjoint survivant par les autres associés peut être évitée par une clause d?agrément obligatoire des héritiers. Cette clause doit toutefois figurer dans les statuts pour pouvoir s'appliquer.
La SCI permet également de gérer le bien d'une personne diminuée, par l'intermédiaire du gérant.
Dans le cadre d'une acquisition de bienLa SCI offre un cadre légal adapté à la contraction d'un emprunt en vue d?acquérir un ou plusieurs immeubles. L'amortissement peut alors être déduit du résultat de la SCI. Les associés doivent alors faire préalablement le choix d'une imposition au titre de l'IS.
Il est à noter que certains dispositifs fiscaux incitatifs permettent un amortissement de l?investissement au titre de l'IR (dispositif Périssol, dispositif loi Robien, dispositif loi Borloo, etc).
La déduction de l'endettement éventuel permet de minorer l'assiette de calcul des droits de mutation.
La taxation des plus-values concerne aussi bien la cession de parts que la vente du bien détenu par la SCI. Pour la cession de parts, la taxation est allégée par un mode de calcul basé sur la date de souscription de parts et non sur la date d?entrée de l?immeuble dans la SCI.
Contraintes de l?investissement en Société civile immobilière (SCI)
La SCI est soumise à des obligations de constitution et de gestion contraignantes (statuts, comptabilité, assemblées générales, etc.). L'exercice de ces contraintes est difficile en cas de mésentente entre associés.
Les parts sont difficilement cessibles en dehors du cercle des associés. Il n'existe pas de marché structuré pour la négociation des parts de SCI.

Sortie d'un associé et rachat des partsSelon l'article 1861 du Code civil, les parts sociales ne peuvent être cédées sans l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent cependant prévoir un compromis (détermination d'une majorité, accord du gérant, dispense d'agrément pour les cessions consenties au bénéfice des associés ou de leurs conjoints). Sauf disposition statutaire, les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément.

Lorsque plusieurs associés expriment leur volonté d'acquérir, ils sont, sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient antérieurement.
Si aucun associé ne se porte acquéreur, la société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts. La société peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation (article 1862 du Code civil).
Responsabilité du gérant et des associés
Le gérant peut engager la société, vis-à-vis des tiers, par tout acte entrant dans son objet social.
Les associés restent responsables, sur leurs biens, des dettes de la société (dans la mesure de leur quote-part).



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