ACTUALITE

16/01/2012

Immobilier : quoi de neuf en 2012 ?

Prêt à taux zéro, plus-value immobilière, Scellier, TVA... : découvrez l'essentiel de l'actualité de la pierre avec votre agent ORPI local.

PTZ+
Le prêt à taux zéro + (PTZ+) connaît une ultime réforme. Depuis le 1er janvier 2012 de nouvelles conditions s'appliquent : le prêt est réservé aux emprunteurs dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds variant, pour une personne, de 26 500 € en zone C à 43 500 € en zone A, et envisageant une acquisition dans le neuf. Dans l'ancien, en effet, le PTZ+ est désormais uniquement affecté au financement de l'achat d'un logement social par son locataire.

Travaux immobiliers : hausse de la TVA
À compter du 1er janvier 2012, la TVA applicable à certains travaux passe de 5,5 % à 7 %.
Les locaux concernés
La TVA à 7 % s'applique aux habitations achevées depuis plus de deux ans, ainsi que leurs dépendances (cave, garage, loggias, etc.). Et ce, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un appartement, d'une résidence principale ou secondaire, que le logement soit habité ou vacant, et que vous soyez locataire ou propriétaire.
Les conditions à respecter
La TVA à 7 % concerne uniquement les matières premières, équipements, fournitures et travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien réalisés et facturés par une entreprise. À défaut, si vous achetez en direct, le taux de la TVA repasse à 19,6 %.
La marche à suivre
Afin de pouvoir bénéficier de ce taux réduit, vous devez remettre à l'entreprise qui effectue les travaux à votre domicile une attestation, datée et signée, mentionnant que l'immeuble est achevé depuis plus de deux ans et qu'il est affecté à un usage d'habitation. Des modèles d'attestations à remettre à l'entrepreneur sont disponibles sur le site www.impots.gouv.fr. Il en existe deux : l'attestation simplifiée, si vos travaux ne concernent - sur une période de deux ans - aucun élément du gros ?uvre et pas plus de cinq des six éléments du second ?uvre ; l'attestation normale, elle, est utilisée dans les autres cas.

Création de la taxe sur les micro-logements
Une nouvelle taxe frappe les propriétaires louant des logements de moins de 14 m² à des tarifs compris entre 30 et 45 euros par mètre carré de surface habitable. Le montant maximum du loyer est fixé à 40 € du m² pour l'année 2012. La taxe porte sur le loyer brut hors charges et est recouvrée comme en matière d'impôt sur le revenu. Elle est répartie en cinq tranches : de 10 à 40 % selon l'écart constaté avec le loyer de référence.
Cette taxe s'applique aux logements loués en nu ou en meublé pour une durée d'au moins 9 mois, à l'exception des logements situés dans des résidences avec services (résidences pour étudiants, pour personnes âgées...).
Textes de références : Retrouvez les modalités précises de cette taxe au travers des textes la définissant :
- article 79 de la loi de finances 2012
- décret no 2011-2060 du 30 décembre 2011

Plus-value immobilière  (Voir détail dans la rubrique lexique)

Scellier : verdissement toute !
En 2012, pour sa dernière année d'existence le dispositif Scellier est réservé, dans l'Hexagone (*), aux seuls logements BBC (bâtiment basse consommation). Sont concernés les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement par le contribuable ou que celui-ci fait construire et qui font l'objet d'un permis de construire déposé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2012. D'autres logements sont concernés : ceux qui font l'objet de travaux de remise à neuf, de réhabilitation ou de transformation et dont le permis de construire a été déposé en 2012.
Pour ces logements acquis ou construits en 2012, le taux de la réduction d'impôt passe de 22 % à 13 %.
(*) Le dispositif Scellier en outre-mer est soumis à d'autres règles.

Le tableau ci-dessous récapitule le taux applicable aux opérations réalisées en métropole en 2012

Taux de réduction applicable aux investissements Scellier BBC en 2012
Réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011
Signature acte authentique	Logement BBC
Avant le 31 mars 2012	22 %
A partir du 1er avril 2012	13 %
Taux de réduction applicable aux investissements Scellier non BBC en 2012
Logements acquis en 2012
Permis de construire	Logement non BBC
Avant le 31 décembre 2011	6 %
A partir du 1er janvier 2012	0 %

(Source : Anil)

« Censi-Bouvard » écorné... mais prolongé
Une réduction d'impôt, dite « Censi-Bouvard », est accordée en faveur des investissements locatifs non professionnels dans les résidences meublées pour étudiants, personnes âgées ou handicapées et résidences de tourisme classées.
Son taux est diminué et subit le rabot fiscal : il passe ainsi de 18 % à 11 % pour les logements acquis en 2012. Ce taux devrait rester en vigueur jusqu'à la fin du dispositif, annoncée pour le 31 décembre 2014.

Coup de pouce en faveur des grosses rénovations
La durée de l'éco-prêt à taux zéro est allongée de 10 à 15 ans pour les rénovations les plus importantes. Le taux du crédit d'impôt « développement durable » est, lui, majoré de dix points - sans pouvoir dépasser un taux de 50 % - en cas de réalisation d'un bouquet de travaux. Ces deux aides sont à nouveau cumulables si les revenus du ménage sont inférieurs à 30 000 euros (sur la base de l'avis d'imposition de l'avant-dernière année précédent celle du prêt).

Travaux « développement durable » : taux réduits
C'est encore l'un des effets du plan de rigueur. Après un premier coup de rabot de 10 % en 2011, en 2012, les crédits d'impôt accordés pour certains travaux réalisés dans la résidence principale des contribuables en faveur du développement durable subissent une nouvelle diminution Rappel des principales modifications.

Taux applicables	En 2011	A compter de 2012 après rabot
Cas général	45%	32 %
Equipements de production d'électricité utilisant l'énergie radiative du soleil	22 %	11 %
Pompes à chaleur (autres que air/air) dont la finalité essentielle est la production de chaleur, à l'exception des pompes à chaleur géothermiques	22 %	15 %
Pompes à chaleur géothermiques dont la finalité essentielle est la production de chaleur	36 %	26 %
Pompes à chaleur (autres que air/air) thermodynamiques dédiées à la production d'eau chaude sanitaire	36 %	26 %
Pose de l'échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermiques	36 %	26 %
Chaudières et équipements de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses : - cas général - en cas de remplacement des même matériels	22 % 36 %	15 % 26 %

(Source : Anil)

DPE : gain de lisibilité
Obligatoire depuis janvier 2011, mais dénoncé pour son manque de fiabilité, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) évolue en 2012. Le gouvernement a souhaité mieux encadrer les diagnostiqueurs, revoir les méthodes de calcul et rendre les résultats plus lisibles pour les particuliers.
De nouvelles obligations qui s'accompagneront d'un surcoût pour les particuliers. Il devrait atteindre « 10 à 15 euros par diagnostic » selon le secrétaire d'État au logement, 50 euros selon le délégué général de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier.

Réforme de l'urbanisme
Désormais, une simple déclaration préalable en mairie suffit pour agrandir son logement jusqu'à 40 m², contre 20 m² auparavant. Deux conditions toutefois : la commune doit être couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) et la surface totale du logement ne devra pas dépasser 170 m² après l'extension. Dans les autres cas, une demande de permis de construire reste obligatoire.
Autre nouveauté : les « surface hors ?uvre brute » (SHOB) et « surface hors ?uvre nette » (SHON) disparaissent au profit d'une « surface de plancher ». Plus favorable, elle ne comprend plus l'épaisseur des murs extérieurs et de l'isolation, ce qui permet d'augmenter la constructibilité de 10 % en moyenne.
Textes de références :
- Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme

Relations locatives : ce qui pourrait changer
La loi Lefebvre, renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs est actuellement en discussion au Parlement. Elle devrait réformer les obligations des bailleurs envers les locataires, notamment en matière de métrage de la surface habitable, d'état des lieux, de dépôt de garantie ou encore de rappel des charges. Voici les principaux changements annoncés, sous réserve du vote définitif des textes et de leur parution au Journal Officiel :
- Si la surface habitable réelle est inférieure de 5 % à celle mentionnée dans le bail, le loyer pourrait être minoré d'autant.
- Si le bailleur réclame au candidat locataire, malgré l'interdiction qui pèse sur lui, certains documents listés à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, comme la copie du relevé de compte bancaire ou une attestation d'absence de crédit, il pourrait être sanctionné d'une amende pouvant atteindre 3 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une personne morale.
- Les mentions figurant sur l'état des lieux, à signer par les deux parties, devraient être fixées par décret. Le refus pour le bailleur d'établir l'état des lieux d'entrée serait d'ailleurs lourdement sanctionnée : le logement ne serait plus présumé avoir été remis en bon état et le dépôt de garantie devrait être intégralement remboursé à la sortie.
- Si le dépôt de garantie n'est pas restitué par le propriétaire au locataire dans le délai légal de deux mois, le solde dû pourrait être majoré d'une somme égale à 10 % du montant du loyer. Le bailleur conserverait toutefois la possibilité d'en retenir une partie dans l'attente des comptes de la copropriété.
- Le rappel des charges ne pourrait plus porter, au maximum, que sur les deux dernières années, contre cinq aujourd'hui.
- La réglementation des locations meublées se rapprocherait de celle des locaux vides. Le contrat devrait indiquer la surface habitable, l'état des lieux deviendrait obligatoire et les clauses réputées non écrites dans les contrats de location vide (article 4 de la loi de 1989) le deviendraient également dans les baux de meublés.

Détecteurs de fumée : horizon 2015
Les propriétaires et locataires doivent équiper leur logement d'au moins un détecteur de fumée d'ici le 8 mars 2015. À qui incombent l'installation et l'entretien du dispositif ?
Réponse : à l'occupant du logement, sauf pour les locations saisonnières, les logements meublés, les logements de fonction et les logements sociaux.
Bon à savoir : les pompiers recommandent l'achat d'un détecteur portant la norme « NF EN 14604 ».

© Copyright Rent a NEWS, janvier 2012.