Agence Immob. Fournier

Immobilier locatif : les bons coups à jouer

Qu’il s’agisse de neuf défiscalisé ou d’ancien avec travaux, il reste de bonnes affaires

Miser sur la pierre en 2012 ? Alors que les prix commencent à s’effriter un peu partout, le pari est osé. Et pourtant, des dizaines de milliers de particuliers se lanceront dans les mois à venir. Faute, en premier lieu, de trouver au guichet de leur banque d’autres placements plus séduisants, mais aussi pour profiter des derniers coups de pouce fiscaux en faveur des logements locatifs neufs, dont la plupart sont voués à disparaî­tre à la fin 2012. Il est vrai que, malgré le coup de rabot de 15% qui leur a été appliqué au 1er?janvier dernier, certains valent le détour. A commencer par le Scellier, qui, dans sa version «intermédiaire», procure 21% de réduction d’impôts sur quinze ans. Avec les résidences meublées pour touristes, étudiants ou seniors, c’est même jusqu’à 30% de rabais que vous décrocherez grâce aux bonus fiscaux octroyés.

Investir dans l’ancien peut aussi se révéler très rentable, à condition de choisir un logement exigeant de gros travaux. Avantage triple : non seulement les dépenses de réfection sont déductibles fiscalement, mais le bien rénové se louera plus cher et se revendra à un prix plus élevé.

Lionel Lévy 
Source : Capital 

Immobilier locatif : les travaux à réaliser pour doper son taux de rentabilité

Si plus de 35% des biens locatifs sont aujourd’hui mis sur le marché une fois rénovés, rares sont les propriétaires qui réalisent les travaux de gaieté de cœur : c’est d’abord pour trouver un locataire que ces frais sont engagés. En outre, la facture est souvent réduite au minimum. «Neuf fois sur dix, il s’agit d’un coup de peinture, dont le prix ressort à moins de 40 euros le mètre carré», observe Philippe Goldberg, architecte parisien de L’Atelier M2.

Eh bien, le calcul n’est pas toujours judicieux. Beaucoup de bailleurs semblent en effet ignorer que les travaux visant à améliorer le confort du bien sont déductibles à 100% des loyers imposables. Mieux, si les dépenses sont supérieures aux recettes locatives, le déficit créé vient s’imputer sur son revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Soit, pour un investisseur taxé à 41%, une économie d’impôts de près de 4 400 euros et des loyers qui échappent totalement au fisc. De quoi doper le rendement de 1 à 2 points et passer le cap des 4% net pour un bien familial, et des 6 ou 7% en studios et deux-pièces. Ce n’est pas tout. Si le bien est très dégradé, vous pouvez obtenir des subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). «Plus de 12 000 propriétaires ont bénéficié de ces aides gratuites en 2011, pour un montant moyen de 15 000 euros», témoigne Laurent Girometti, le directeur technique. Seule condition pour y avoir droit : appliquer durant neuf ans des loyers inférieurs de 15 à 20% à ceux du marché libre (par exemple, 11,40 euros le mètre carré par mois dans les villes de plus de 500 000 habitants). 



@REA

Méfiance, par contre, avec le crédit d’impôt «développement durable» instauré par les pouvoirs publics : l’avantage peut paraître considérable (de 12% de remise pour une chaudière à condensation à 18% pour des travaux d’isolation), mais les dépenses n’étant alors plus déductibles des loyers, vous n’y gagnerez que si vous êtes imposé à moins de 30%.

Ultime bénéfice à retirer d’un bien rénové : le loyer pourra être rehaussé. De combien ? "D’au moins 5%, et jusqu’à 10 ou 12% selon l’agrément apporté, notamment en matière d’économies d’énergie". Vous pourrez même récupérer une bonne partie de la dépense à la revente, à condition d’effectuer les travaux appropriés. A privilégier : le système électrique, le chauffage ou l’isolation thermique. Mais les petits aménagements sanitaires (plomberie, salle de bains…) sont aussi payants. A l’inverse, la pose d’une alarme, en vogue dans l’habitat individuel, d’un nouveau parquet ou d’éléments de cuisine ne vous rapportera pas grand-chose, tant pour pouvoir augmenter le loyer que pour valoriser l’ensemble du logement.

Aline Legrand
Source : Capital 

Immobilier locatif : seul le régime Scellier "intermédiaire" est intéressant

Les promoteurs vous diront que c’est le meilleur plan du moment : la réduction d’impôts en loi Scellier, accordée aux acquéreurs de biens neufs, vit en effet ses derniers mois, avant suppression définitive au 31 décembre 2012. A leur décharge, rien ne dit qu’un nouveau dispositif de ce genre lui succédera après l’élection présidentielle. Mais ce qu’ils taisent volontiers, c’est que le bonus fiscal a fondu de près de 50%, passant de 22% en 2011 à 13% cette année. «Alors même que les prix du neuf, encore trop élevés, plombent le ren­dement locatif», déplore Benjamin Nicaise, président du cabinet de conseil Cerenicimo. En vérité, seul le volet dit «intermédiaire» du régime Scellier est aujour­d’hui attractif. «Le coup de rabot l’a relativement épargné», rappelle l’expert immobilier Jean-Michel Ciuch.

A condition de louer le bien quinze ans (au lieu de neuf ans) et de respec­ter des plafonds de loyer 20% inférieurs à ceux du Scellier classique, la carotte fiscale grimpe en effet à 21% du prix d’achat, plafonné à 300 000 euros. Soit jusqu’à 4 333 euros de gain annuel durant les neuf premières années et 4 000 euros les six années suivantes. De quoi doper d’au moins 1 point la rentabilité globale de l’opération, bonus fiscal inclus, et dépasser ainsi le seuil des 5% l’an. Le problème, c’est que les biens éligibles à ce dispositif sont devenus rares : depuis cette année, les investisseurs doivent aussi se conformer à des plafonds de prix au mètre carré. Les montants limites s’échelonnent de 2 100 euros dans les petites villes à 5 200 euros à Paris et dans sa proche banlieue. Entre un tiers et la moitié des stocks disponibles dépassent ces plafonds. Résultat : pour un studio de 27 mètres carrés, payé 265 000 euros à Boulogne-Billancourt, la réduction d’impôts ne porte que sur 140 400 euros (27 fois 5 200?euros). Soit un gain de 29 484?euros, au lieu de 55 650. 

Lionel Lévy
Source : Capital