LEXIQUE IMMOBILIER

Plus-value immobilière

Une nouvelle taxation des plus-values des biens immobiliers (autres que la résidence principale, qui reste exonérée) s'applique aux ventes réalisées à compter du 1er février 2012. L'essentiel à retenir avec ORPI.

Les plus-values générées à l'occasion de la cession d'une résidence secondaire, d'une résidence locative, d'un terrain non bâti ou encore de parts détenues via SCI ou SCPI, sont soumises à une taxation de 32,5 % (19 % d'impôts et 13,5 % de prélèvements sociaux). Des abattements s'appliquent cependant en fonction de la durée de détention du bien.

Les taux d'abattement :
- de la 1ère à la 5ème année de détention : aucun abattement ne s'applique au cours des 5 premières années. Le calcul de la taxe de 32,5 % se fait donc sur 100 % de la plus-value réalisée au cours de la période.
- de la 6ème à la 17ème année de détention : 2 % d'abattement par an, soit en cumul 24 % d'abattement après 17 années de détention.
- de la 18ème à la 24ème année de détention : 4 % d'abattement par an, soit en cumul 52 % d'abattement au terme de la 24ème année.
- à partir de la 25ème année 8 % par an de détention conduisant ainsi à une exonération totale au terme de 30 années de détention.

Cas particulier : les exonérations
Outre l'exonération des plus-values réalisées au moment de la cession de sa résidence principale, la loi de finances 2012 a prévu une exonération dans les deux cas suivants.
- Vente d'un logement (résidence secondaire, location, logement vacant...) par des personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale, au cours des quatre années précédant la vente. Le bénéfice de cette exonération est limité à une seule vente. Par ailleurs, le vendeur doit affecter une partie du prix de vente, dans un délai de 24 mois à compter de la vente, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il devra affecter immédiatement à son habitation principale. L'exonération de taxe sur les plus-values est proportionnelle à la fraction du prix de vente ainsi réemployée.
- Vente de l'ancienne résidence principale de personnes âgées ou handicapées parties vivre en maison médicalisée ou spécialisée. Cette exonération est toutefois soumise à condition de revenus et la vente doit intervenir au plus tard dans les deux ans suivant l'entrée dans un établissement spécialisé.

Le calcul de l'imposition
La plus-value taxable s'obtient en soustrayant le prix d'achat du prix de vente. Au préalable, il convient toutefoi
- de minorer le prix de vente des frais de cession (commission d'agence, diagnostic, frais d'hypothèque...),
de majorer le prix d'achat de certains frais (frais de voirie, réseaux et distribution, droits d'enregistrement, émoluments du notaire... pour leur montant réel ou pour une somme forfaitaire égale à 7,5 % du prix d'acquisition...) ainsi que des éventuels travaux d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration effectués dans le logement (retenus soit pour leur montant réel, sous certaines conditions, soit forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition). Sans oublier les abattements pour durée de détention du bien.
À noter C'est au notaire de se charger de l'établissement de la déclaration de plus-value lors de la cession.

Abattement sur la plus-value :

Année de détention du bien	Nouveau régime
6e année	2 %
7e année	4 %
8e année	6 %
9e année	8 %
10e année	10 %
11e année	12 %
12e année	14 %
13e année	16 %
14e année	18 %
15e année	20 %
16e année	22 %
17e année	24 %
18e année	28 %
19e année	32 %
20e année	36 %
21e année	40 %
22e année	44 %
23e année	48 %
24e année	52 %
25e année	60 %
26e année	68 %
27e année	76 %
28e année	84 %
29e année	92 %
30e année	exonération

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