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loi ALUR et impact sur nos activités vente et location

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Le projet de loi ALUR, voté en deuxième lecture par le Sénat le 26 octobre 2013, contient nombre de dispositions relatives tant à la location qu'à la transaction immobilière. Un point important de ce projet a pour objectif d'assurer une meilleure information des acquéreurs d'un lot de copropriété. Si cette information existe déjà, elle parait en effet insuffisante. Le projet de loi renforce ainsi considérablement les obligations de renseignements, tant au stade de la publicité qu'au stade de la promesse de vente d'un lot de copropriété.

1) Une obligation d'information dans les annonces
Le projet de loi ALUR impose de mentionner un certain nombre de renseignements dans toute annonce relative à la vente d'un lot de copropriété.

A ce titre devront figurer les informations suivantes :
-    Le fait que le statut de la copropriété s'applique au bien vendu;
-    Le nombre de lots ;
-    Le montant moyen annuel de la quote-part des charges générales à la charge du vendeur ;
-    Le fait que la copropriété est en difficulté.

2) L'obligation de mesurage du lot
Le projet de loi ALUR instaure une nouvelle obligation de mesurage.

La promesse et l'acte doivent déjà mentionner la superficie du lot, dit « mesurage Carrez »S'ajoute à ce mesurage, celui de la « surface habitable », dont les modalités de calcul seront définies par décret et sont appliqués à la fin du mois de juin 2014, comme pour la superficie de la partie privative vendue.

Obligation supprimée depuis.
3) Les documents à annexer à toute promesse de vente
Outre l'obligation d'annexer le dossier classique de diagnostic technique constitué notamment du constat des risques d'exposition au plomb, de l'état de présence d'amiante, de l'état des risques naturels, miniers et technologiques dit ERNMT), le projet de loi fixe une longue liste de documents, nouveaux pour certains, à annexer au contrat.

Devront d'abord être fournis des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble, que sont :
-    Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
-    Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.

A ce jour, cette communication est largement recommandée et peut figurer utilement au compromis de vente au titre des informations données à l'acquéreur ;
-    La fiche synthétique de la copropriété : ce nouveau document, établi et mis à jour par le syndic,  regroupera les données financières et  techniques de la copropriété.

Devront ensuite être fournis des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, à savoir :
-    Le montant des charges payées par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables ;
-    Les sommes dues à la copropriété par le vendeur
-    Les sommes qui seront dues par l'acquéreur
-    L'état global des impayés de charges pour l?ensemble de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
-    Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de prévoyance, le montant cumulé des cotisations au fonds de prévoyance versées par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Enfin, seront annexés :
-     Le carnet d'entretien de l'immeuble
-    L'attestation mentionnant le mesurage de la superficie de la partie privative de ce lot
-     Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Le contenu de cette notice sera déterminé par arrêté.

A noter : le projet de loi ALUR permet à la copropriété de décider d'établir un diagnostic technique global de l'immeuble, relatif notamment à l'état apparent du bâti, et à la situation de la copropriété au regard des obligations légales ou règlementaires en matière de construction et d'habitation.

Ce diagnostic pourra ensuite donner lieu à un plan pluriannuel de travaux.
Si ce diagnostic est établi, le projet de loi impose de le joindre également à la promesse de vente pour assurer l'information de l'acquéreur. Il en est de même pour le plan pluriannuel qui pourrait en être résulté.

4) Les sanctions
Le projet de loi prévoit que le délai de rétractation ouvert au profit de l'acquéreur non professionnel ne court pas si ne sont pas annexés à la promesse de vente les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble, à la situation financière de la copropriété et du vendeur et à l'attestation de mesurage.
Le délai ne courra qu'à compter du lendemain de leur communication.

5)  Des obligations d'information progressives

Si l'ensemble de ces obligations d'informations seront applicables dès l'entrée en vigueur de la loi, l'obligation de fournir la fiche synthétique de la copropriété est échelonnée dans le temps.

Elle ne sera obligatoire qu'à compter du 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, du 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots, et du 31 décembre 2018 pour les autres.

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