Publication de l’ordonnance simplifiant la préparation

Publié le

L'ordonnance présentée le 26 août 2015 en Conseil des Ministres par la ministre du logement, Sylvia Pinel, visant à simplifier la constitution du dossier de vente d'un bien en copropriété et la constitution de l'avant-contrat de vente, promesse de vente ou compromis, a été publiée le 28 août (1). Elle amende sur plusieurs points les dispositions critiquées de la loi "ALUR" du 24 mars 2014 renforçant l'information de l'acquéreur - on ne parle plus d' "annexion" de documents "à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente", mais de remise à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, des documents et informations suivants :

1° les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

a) la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu?elle sera obligatoire (inchangé) ;
b) le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés (inchangé) ;
c) les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, l?ordonnance précisant "sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic" ; à noter que dans la version précédente, il était dit "si le copropriétaire vendeur en dispose", ce qui implique que désormais le vendeur doit les demander au syndic, même s'il n'était pas copropriétaire à la date de ces assemblées.

2° les "informations financières suivantes" (au lieu des "documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur") :

a) le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente (inchangé) ;

b) les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ; l'ordonnance supprime "sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires", ce qui après tout n'intéresse pas l'acquéreur ;

c) l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (inchangé) ;

d) lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot (inchangé) ;
Il est précisé à ce stade que les informations mentionnées aux a, c et d " de ce 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente", et que le contenu de ces informations financières sera "précisé par arrêté du ministre chargé du logement".
Il est également maintenu que par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 (copropriétés de moins de dix lots principaux, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 euros), les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;
3° le carnet d'entretien de l'immeuble (inchangé) ;
4° une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, dont le contenu doit toujours être fixé par arrêté (inchangé) ;
5° le cas échéant, les seules " conclusions du diagnostic technique global " mentionnées au dernier alinéa de l'article L731-1 du Code de la construction et de l'habitation (au lieu du diagnostic technique global en entier et du plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L731-2 du même code).

A note que l'attestation "Carrez" disparaît de cette liste, mais elle reste prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
L'ordonnance ajoute que "par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété ", et que les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe. Elle précise qu? "est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier".
Enfin, la remise des documents peut être effectuée " sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur ", étant précisé que " l'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main ".
Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente, seuls les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 5° sont joints au projet d'acte authentique de vente notifié ou remis à l'acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l'article L271-1 du Code de la construction et de l?habitation, et les exemptions si l?acquéreur est déjà copropriétaire dans l?immeuble et en cas de vente de lots annexes. Egalement, il est ajouté qu'en cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 5° sont annexés au cahier des charges, avec une fois de plus les mêmes exemptions.
Par contre, le délai de réflexion ou de rétractation, qui a été porté à 10 jours par la loi MACRON, ne court toujours qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

On notera que les informations et documents à rassembler par le vendeur et à communiquer à l?acquéreur avant la conclusion de l?avant-contrat sont pratiquement les mêmes que dans la loi "ALUR", à l?exception du solde débiteur éventuel du vendeur, du diagnostic technique global dans son intégralité et du plan pluriannuel de travaux, et que seul change le mode de transmission.

Par ailleurs, l'exemption au cas où l'acquéreur est déjà propriétaire dans l?immeuble ne concerne pas les informations financières qui continuent à être exigées, et celle concernant les lots annexes ne concerne pas la fiche synthétique, ni le règlement de copropriété et ses modificatifs, ni les informations financières qui continuent à être exigées.

[bouton_contactez_nous]

Contactez-nous Appelez-nous