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BAISSE DES TAUX D'INTERETS
Les taux bas jusqu'au printemps 2011 Les taux d'intérêt devraient se stabiliser au faible niveau actuel jusqu'au printemps prochain, prévoit le courtier Empruntis. Les prix de l'immobilier parisien sont plutôt déconnectés de la conjoncture économique morose et le rachat du crédit alimente une grosse partie de l'activité de financement. Malgré des indicateurs au vert dans le secteur de l'immobilier résidentiel, la reprise est loin d'être durable.
« Tant sur le secteur des crédits immobiliers que du marché, nous assistons depuis quelques mois plutôt à une fausse reprise », avertit Geoffroy Bragadir, fondateur d'Empruntis. Sur le plan des crédits, certes la poursuite de la baisse des taux dope l'activité des banques. Et en particulier le rachat de crédit qui permet aux emprunteurs de renégocier leur financementà des conditions plus compétitives. Cette opération mérite l'attention dès qu'il existe au moins un différentiel d'un point.
Ainsi par exemple les conditions actuelles de taux autour de 3,35% peuvent intéresser les particuliers ayant emprunté aux environs de 4,5%. Du coté des banquiers, le rachat des crédits a tendance à devenir prépondérant par rapport à l'accession à la propriété, aux opérations d'achat -revente et celles liées à l'investissement locatif. Dans les grands réseaux bancaires, cette activité peut représenter jusqu'à 30% de la « production ».
Chez le courtier en ligne Empruntis, le rachat de crédit totalise 50% de la production au troisième trimestre 2010, contre un peu de 10% au second trimestre 2009. Même s'il est judicieux pour l'emprunteur, le rachat de crédit n'a pas de rapport avec l'activité purement immobilière. N'étant pas adossée à une nouvelle transaction, « la production de crédit » ne constitue donc pas un critère absolu pour mesurer la vitalité du marché immobilier. L'autre piège a trait au marché immobilier résidentiel, qui a certes repris un peu de couleur, mais reste 16% en dessous de son niveau d'activité moyen des dernières années.
Les agents immobiliers se réjouissent de boucler l'année 2010 avec près de 700.000 transactions dans l'ancien. Mais l'on est encore loin du score des 812.000 ventes conclues dans la période faste de 2004. Deux menaces guettent l'actuelle reprise : une hausse trop rapide des prix dans les secteurs tendus où la demande dépasse l'offre, comme à Paris. Et une remontée des taux d'intérêt. Dans l'un des deux cas, les candidats à l'accession à la propriété perdraient en pouvoir d'achat immobilier. Ces deux dangers sont plus ou moins éloignés. Pour les six prochains mois, Empruntis mise un maintien des taux d'intérêt. Au delà de cet horizon, le manque de visibilité empêche tout pronostic. Encore que l'éclatement d'une éventuelle bulle obligataire pourrait faire remonter les taux longs. En attendant, le coût total du crédit s'est allégé en un an. Si l'on se base sur un emprunt de 150.000 euros contracté sur vingt ans, le coût total du crédit a reculé de plus de 13%, soit près de 10.000 euros. Pour un achat immobilier dans l'ancien, cette économie de taux permet à l'acquéreur de payer les droits d'enregistrement !
Publié dans les "Echos" du 07/10/10
« Tant sur le secteur des crédits immobiliers que du marché, nous assistons depuis quelques mois plutôt à une fausse reprise », avertit Geoffroy Bragadir, fondateur d'Empruntis. Sur le plan des crédits, certes la poursuite de la baisse des taux dope l'activité des banques. Et en particulier le rachat de crédit qui permet aux emprunteurs de renégocier leur financementà des conditions plus compétitives. Cette opération mérite l'attention dès qu'il existe au moins un différentiel d'un point.
Ainsi par exemple les conditions actuelles de taux autour de 3,35% peuvent intéresser les particuliers ayant emprunté aux environs de 4,5%. Du coté des banquiers, le rachat des crédits a tendance à devenir prépondérant par rapport à l'accession à la propriété, aux opérations d'achat -revente et celles liées à l'investissement locatif. Dans les grands réseaux bancaires, cette activité peut représenter jusqu'à 30% de la « production ».
Chez le courtier en ligne Empruntis, le rachat de crédit totalise 50% de la production au troisième trimestre 2010, contre un peu de 10% au second trimestre 2009. Même s'il est judicieux pour l'emprunteur, le rachat de crédit n'a pas de rapport avec l'activité purement immobilière. N'étant pas adossée à une nouvelle transaction, « la production de crédit » ne constitue donc pas un critère absolu pour mesurer la vitalité du marché immobilier. L'autre piège a trait au marché immobilier résidentiel, qui a certes repris un peu de couleur, mais reste 16% en dessous de son niveau d'activité moyen des dernières années.
Les agents immobiliers se réjouissent de boucler l'année 2010 avec près de 700.000 transactions dans l'ancien. Mais l'on est encore loin du score des 812.000 ventes conclues dans la période faste de 2004. Deux menaces guettent l'actuelle reprise : une hausse trop rapide des prix dans les secteurs tendus où la demande dépasse l'offre, comme à Paris. Et une remontée des taux d'intérêt. Dans l'un des deux cas, les candidats à l'accession à la propriété perdraient en pouvoir d'achat immobilier. Ces deux dangers sont plus ou moins éloignés. Pour les six prochains mois, Empruntis mise un maintien des taux d'intérêt. Au delà de cet horizon, le manque de visibilité empêche tout pronostic. Encore que l'éclatement d'une éventuelle bulle obligataire pourrait faire remonter les taux longs. En attendant, le coût total du crédit s'est allégé en un an. Si l'on se base sur un emprunt de 150.000 euros contracté sur vingt ans, le coût total du crédit a reculé de plus de 13%, soit près de 10.000 euros. Pour un achat immobilier dans l'ancien, cette économie de taux permet à l'acquéreur de payer les droits d'enregistrement !
Publié dans les "Echos" du 07/10/10