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Premier investissement locatif : comment le réussir

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Vous souhaitez réaliser un premier investissement locatif ? Mais novice, vous avez peur de ne pas prendre les bonnes décisions ? Laissez-nous vous accompagner dans ce premier achat locatif : voici les réponses aux questions que vous vous posez…

Pourquoi un investissement locatif ?

Avant de vous lancer tête baissée dans la recherche d'un bien à acheter, prenez le temps de vous poser la question de votre objectif : pourquoi faire un investissement locatif ?

Voici plusieurs bonnes raisons de se lancer dans l'investissement locatif :

  • L'investissement locatif est un bon placement : un investissement locatif réussi offre des rendements intéressants.
  • L'immobilier locatif est un bon moyen de vous constituer un patrimoine : l'investissement locatif est plus sûr que les produits financiers placés en bourse et plus intéressant que des produits d’épargne.
  • L'investissement locatif permet de préparer la retraite : même si la retraite vous semble loin, il convient de se préparer financièrement bien en amont. Le plus souvent, vous aurez remboursé votre crédit avant la retraite. Ainsi, vous pourrez soit percevoir des revenus supplémentaires en plus de votre retraite soit décider d'habiter dans votre bien.

 

Comment financer un premier investissement locatif ?

Le choix du bien immobilier que vous achèterez sera pour beaucoup déterminé par le budget que vous pouvez lui allouer : taille du logement, neuf ou ancien, emplacement, etc.

Il est possible de payer comptant mais le plus souvent, vous aurez recours à l'emprunt. Comme pour l'achat d'une résidence principale, commencez par calculer votre capacité d'emprunt. Vous devrez respecter un taux d'endettement de 35 %.

Votre budget dépendra de la somme que vous pourrez placer de manière mensuelle dans votre investissement immobilier. Il est rare que le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit. Sauf si vous allongez la durée de remboursement ou dans le cas d'un apport personnel.

Justement, un investissement locatif sans apport personnel, c'est possible ? Un apport personnel permet de réduire (ou même d'éliminer) l'effort d'épargne. Il est toutefois possible d'emprunter sans apport personnel dans le cadre d'investissement locatif. Il vous faudra disposer de revenus stables et être capable de démontrer que votre projet locatif est solide afin de rassurer votre banque.

Notez qu'il vous sera plus simple d'emprunter si vous êtes en CDI. Toutefois, même en CDD, pourquoi ne pas envisager la SCI (Société Civile Immobilière) ? Une structure à monter avec des membres de votre famille pour unir vos forces.

 

Premier investissement locatif : où acheter ?

La question est essentielle :

  • Quelle ville choisir pour un investissement locatif réussi ? Choisissez une ville dynamique, sur le plan démographique et économique. Comment savoir si une ville est dynamique ? Le site de l'INSEE vous aidera à enquêter : regardez l'évolution de la population et des salaires et revenus des habitants de la commune que vous visez. Pour vous assurer de l'attractivité de la ville et de la solvabilité de vos potentiels locataires.
  • Quel quartier ? Préférez des quartiers agréables, bien desservis en transports en commun et situés à proximité de toutes les commodités. N'hésitez pas à consulter en mairie le programme des travaux ainsi que le PLU (Plan Local Urbain) afin de vous faire une idée de la manière dont le quartier va évoluer.

Enfin, il peut être intéressant, si vous ne connaissez pas très bien le secteur ou si vous décidez d'acheter à distance, de faire appel à des agences immobilières locales qui sauront vous conseiller ! Pour un investissement locatif encore plus que pour l’achat d’une résidence principale il s’agit d’être pragmatique et d’être capable de répondre au mieux au marché local.

 

Comment calculer son rendement locatif ?

Il est important de savoir calculer son rendement locatif afin de juger de la performance de l'investissement.

On distingue le rendement brut qui ne prend en compte que les loyers et le prix du logement, la rentabilité nette, qui ajoute charges et impôts et enfin le rendement net-net qui prend en compte les avantages fiscaux auxquels vous pourrez prétendre :

  • Le rendement locatif brut =  (loyer annuel / prix d'achat du logement) x 100
  • Le rendement locatif net = [(loyer annuel - charges non récupérables) / prix d'achat du logement]  x 100
  • Le rendement locatif net-net = [(loyer annuel - charges non récupérables + fiscalité) / prix du logement] x 100.

En France, le rendement locatif brut moyen frôle les 6%. Même si cela peut sembler alléchant, méfiez-vous des simulations de rendement locatif trop élevées : des charges très basses peuvent par exemple cacher un immeuble mal entretenu, un loyer trop élevé peut également engendrer une difficulté à trouver des locataires et donc des vacances locatives trop importantes.

 

Comment gérer sa location : déléguer ou non ?

Ne pensez pas qu'une fois l'investissement réalisé, votre location ne vous demandera aucun travail : trouver les "bons" locataires, organiser des visites, des états des lieux, gérer les imprévus, les petits travaux et autres sinistres, s'occuper de la partie administrative, etc.

Pour gagner temps et sérénité, pourquoi ne pas faire appel à des professionnels de la gestion locative ? Notez que déléguer est quasiment obligatoire si vous vous trouvez loin géographiquement de votre bien immobilier.

 

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