Immobilier : les nouvelles opportunités de l’Est lyonnais

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Avec la flambée des prix de l’immobilier qui touche le centre de Lyon, de nombreux acheteurs regardent vers l’Est lyonnais qui est actuellement en plein renouvellement, boosté par la création de nouvelles lignes de transports en commun vers le centre de Lyon, l’arrivée du stade de l’Olympique lyonnais, le dynamisme de l’aéroport, l’attractivité de l’Université Lyon II et un centre commercial des Alpes qui va très bientôt faire peau neuve. Depuis 18 mois, Vaulx-en-Velin, Bron, Saint-Priest ou Meyzieu deviennent à la mode en attirant de très nombreux Lyonnais. De bonne augure pour les vendeurs…

Vaulx-en-Velin, nouvelle destination prisée par les jeunes couples

C’est une maison exceptionnelle de 210 m2 sur trois niveaux, de type années 50, sur un terrain de plus de 1 088 m2. « Un bien comme en rentre très rarement », reconnaît Karim Bejaoui, le directeur de l’agence ORPI Le Carré de l’Est. Située dans le secteur des Maraîchers, elle a été vendue 410 000 euros, une somme rarissime jusqu’ici pour la vente d’une maison à Vaulx-en-Velin.

VAULX EN VELIN MAISON 410 000 €

« La population rajeunit »

Le signe surtout que cette ville est en train de changer complètement d’image. Elle attire désormais de nombreux Lyonnais qui rêvent de tranquillité à 10 minutes en voiture de la Cité Internationale. « La population rajeunit, on voit beaucoup de jeunes actifs, souvent primo-accédants, qui n’hésitent plus à venir s’installer ici », confirme Karim Bejaoui. Et pour cause : un appartement au nord de Vaulx se négocie autour de 1 900-2 200 euros/m2 en moyenne.

Maisons mitoyennes en dessous de 250 000 euros

Le secteur de Vaulx-en-Velin Village est très recherché pour ses coins pavillonaires et une vie de quartier paisible. Notamment le secteur dit des Maraîchers, calme comme à la campagne et proche des commerces de la rue de la République. Un bien de 90-100 m2, avec 3 chambres en étage et 300 m2 de terrain, se négocie autour de 280 000 euros. Et il faut compter plutôt 300-310 000 euros pour 4 chambres et 400 m2 de terrain.

Dans les lotissements plus récents, l’agence ORPI Le Carré de l’Est dispose de maisons mitoyennes de 87 m2 habitables qui se négocient en dessous de 250 000 euros. Au nord du parc Elsa-Triolet, la livraison d’un programme neuf est attendue pour mars 2020 rue de la Digue, avec des maisons de 87 m2 avec 180 m de terrain proposées à 235 000 euros. Plus au Sud, les maisons du secteur La Rize, au bord du très tranquille canal de Jonage, sont également très demandées.

Le quartier de la Soie attire les cadres

Mais c’est surtout le quartier La Soie, au sud du canal, qui est actuellement très prisé par les cadres et les jeunes couples. Sur un secteur irrigué par le métro A, le tram T3 qui mène en 10 minutes à la Part-Dieu et le Rhônexpress à l’aéroport, l’agence ORPI Le Carré de l’Est propose des appartements récents, construits de 2014 à aujourd’hui avec de belles prestations, au prix de 3 300 à 3 400 euros/m2. Pour accompagner cette évolution, le groupe scolaire de 15 classes Odile-Cartailhac doit ouvrir au printemps 2019 et une seconde école est programmée sur les anciens terrains de l’usine Tase, après dépollution du site.

 

Bron, un investissement boosté par la demande locative

Réaménagement ambitieux du quartier Terraillon, transformation de l’ancienne Caserne Raby en un quartier de 1 000 logements, Bron a décidé de soigner ses entrées de ville, le long du périphérique Laurent-Bonnevay. « C’est important de rénover la vitrine pour rendre la ville encore plus accueillante », confirme Alban Berthet. Pour le directeur de l’agence ORPI Bron Roosevelt Immobilier, « les investisseurs ont compris qu’avec la forte demande locative, grâce à la présence de l’Université Lyon II, et la proximité des transports en communs, Bron offre actuellement une très bonne rentabilité ».

Les maisons des Essarts très recherchées

La ville accueille en effet de très nombreux Lyonnais en quête de maisons, devenues inaccessibles à Monplaisir ou Montchat. Celles du quartier des Essarts, à proximité des Galeries Lafayette et du collège Picasso, sont les plus recherchées. Pour une maison de 100-120 m2 avec un petit terrain, il faut compter 400 à 500 000 euros. Et certains biens, avec de grands terrains de 800 m2, peuvent se négocier 600 à 700 000 euros. L’arrivée fin 2019 du tramway T6 devrait encore accentuer l’attractivité de cette zone très calme.

MAISON CENTRE DE BRON

L’importance de la carte scolaire

Les tarifs pour une maison sont les plus élevés dans l’hyper-centre, près de la mairie et de l’église. Au nord de l’avenue Franklin-Roosevelt, du côté des numéros impairs, les prix montent même un peu plus en raison de la présence sur la carte scolaire des très cotées écoles Louise-Michel et Alsace-Lorraine.

Les appartements récents, construits autour du Fort de Bron dans les années 2000, attirent plutôt des grandes familles ou une clientèle de seniors, en raison de la proximité des hôpitaux de Lyon. Le prix au m2 atteignant plus de 4 000 euros, il faut donc débourser 250 000 euros pour un T3 et jusqu’à 330 000 euros pour un T4. Alors que les appartements situés sur la bruyante avenue Roosevelt tournent plutôt autour de 3 000-3 500 euros/m2.

APPARTEMENT CENTRE DE BRON

L’Université attire les étudiants

Près de l’Université Lyon II, les T2 sont très recherchés par les investisseurs, tout comme les plus grandes surfaces qui sont partagées en colocation par les étudiants. Avec la proximité du tram T2, des appartements de 65 m2 des années 60-70 sont proposés par l’agence ORPI Bron Roosevelt Immobilier entre 150 et 170 000 euros.

A noter qu’il existe également à Bron un vrai marché pour les garages, en raison du déploiement du stationnement payant par la municipalité. Un garage peut se négocier, notamment autour de l’avenue Roosevelt, entre 15 et 17 000 euros.

 

Saint-Priest, la demande de logements monte en flèche

Depuis trois ans, 500 nouvelles entreprises se sont installées à Saint-Priest. Presque un record dans la métropole lyonnaise. Et ce n’est pas fini : le groupe Renault Trucks vient d’annoncer la construction d’un centre de recherche et développement de 14 000 m2. Conséquence sur le marché immobilier : la demande de logements monte en flèche dans la deuxième ville de la Métropole en terme de superficie, qui a la chance d’être reliée à Lyon par le tramway.

« La demande est forte »

« Acheter une maison ou un appartement à Saint-Priest pour un premier achat est une très bonne idée, car la demande est forte et restera forte, de part la proximité de Lyon et le dynamisme économique de Saint Priest», assure Didier Girod, le co-gérant de l’agence ORPI Saint-Priest. Cette ville de 45 000 habitants offre une très grande diversité de biens.

A Ménival, par exemple sur la rue Louis-Braille, les primo-accédants au budget restreint peuvent investir dans des grands appartements familiaux de copropriétés privées et sécurisées, qui sont proposés à 1 400 euros/m2. Avantages : le tram T2 qui relie la ville à Bron et Lyon. La gare TER qui relie Lyon Jean-Macé en 12 minutes.

Village, gare, Cité Berliet : des secteurs intermédiaires

Le Village de Saint-Priest est évidemment très recherché. La demande étant forte, difficile de trouver une maison de 80 m2 des années 70, avec 3 chambres et un jardin de 400 m2, à moins de 3 000-3 600 euros/m2, selon l’état. Du côté de la gare, les maisons qui datent pour la plupart des années 60 sont plus abordables puisqu’il faut compter environ 250 000 pour une maison de 70 m2.

Autre secteur intermédiaire : la Cité Berliet, à l’ouest de Saint-Priest, tout près du parc de Parilly et à 5 km à peine de Lyon. Dans cet ancien quartier ouvrier très calme, on trouve des maisons mitoyennes récentes, construites entre les années 2009 et 2017. Un secteur intéressant pour un habitat de qualité, aux dernières normes thermiques, où un T3 se négocie environ 195 000 euros et un T4, avec trois chambres, aux alentours de 225 000 euros.

La Fouillouse et Manissieux, résidentiel et recherché

Et les secteurs les plus résidentiels restent La Fouillouse et Manissieux, de part et d’autre de l’A43, au calme. Des lieux très prisés, car proches de l’activité économique et du prestigieux collège de la Xavière. L’agence ORPI Saint-Priest propose des maisons récentes, de 110 (3 chambres) à 120 (4 chambres) m2, avec des terrains de 200 à 400 m2, pour des prix qui démarrent à 400 000 euros et vont jusqu’à 590 000 euros.

Et puis habiter à Saint-Priest, c’est vivre à côté du centre commercial de la Porte des Alpes et ses dizaines d’enseignes. Bonne nouvelle : il va être entièrement modernisé à partir de 2020. Parfait pour bricoler dans sa nouvelle maison.

 

Meyzieu, l’ancien village très recherché par les familles

L’arrivée en 2006 du tram T3 à Meyzieu - avec deux arrêts à la gare et dans la zone industrielle - a bouleversé ce paisible village agricole qui comptait encore de nombreuses fermes. « Les promoteurs les ont rachetées et il n’y a plus beaucoup de parcelles disponibles dans le centre de Meyzieu aujourd’hui », témoigne Patrick Panossian, le directeur de l’agence ORPI Immobilière Majolane, qui a grandi tout près.

Des T2 et T3 dans des résidences de standing au centre

Résultat, de nombreuses résidences de standing, proposant un confort moderne (normes handicapés, ascenseurs, balcons, terrasses, rez-de-jardin…), ont poussé dans le centre, notamment dans les rues du 8-Mai 1945, du Commerce ou Antoine-Vacher.

Pour ces appartements récents, les prix varient entre 3 800 et 4 000 euros/m2, ce qui met le T3 de 60 m2 à 240 000 euros. Mais les grandes surfaces sont rares. C’est néanmoins un investissement intéressant, d’autant que le marché locatif reste dynamique dans ce quartier très commerçant.

APPARTEMENT MEYZIEU

Des maisons à prix intermédiaire à la Jacquière

En parallèle, le marché des maisons est également très actif. Dans le quartier de La Jacquière, au nord de la ligne de tram, l’agence ORPI Immobilière Majolane propose des maisons rénovées de 95 m2, dans des lotissements des années 70, avec des terrains de 500 m2, pour 300 000 euros. « Dans le secteur, le panier moyen varie de 280 à 320 000 euros selon l’état du bien et la surface du jardin », assure Patrick Panossian.

MAISON MEYZIEU AVEC PISCINE 359 000 €

Pour trouver moins cher, il faut aller plus au Sud, dans le quartier des Plantées. Là, des maisons de 90 m2 datant des années 60 avec quatre chambres et des parcelles de 250 m2, sont vendues autour de 170 000 euros.

Le Grand Large, un quartier très prisé

Mais le quartier le plus prisé reste celui du Grand Large, au nord ouest de la ville. A proximité des commerces de la rue de Verdun, on trouve de très belles maisons – même si certaines ont parfois besoin de rénovation – à des prix qui montent toujours plus haut. Dans la partie Ouest, la plus proche de l’eau du Grand Large, de belles maisons de 150 m2 avec des terrains de plus de 1 000 m2 peuvent tutoyer le million d’euros…

C’est un peu plus accessible dans la partie Est du secteur, où des maisons de lotissement de 120-130 m2, avec 500-600 m2 de terrain, se négocient entre 500 et 600 000 euros. Mais les biens disponibles sont assez rares car le secteur est très recherché, notamment par de jeunes couples avec enfants qui quittent leur appartement de Lyon ou Villeurbanne en quête de villas. Pour accompagner le développement de Meyzieu, qui compte désormais 32 000 habitants, un lycée va bientôt être construit par la Région.