Investissement : où acheter un studio à Lyon ?

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Les studios, T1 et autres petites surfaces sont devenus très recherchés à Lyon. Avec le dynamisme de la ville, les investisseurs ou les parents d’étudiants ont bien compris que c’est un placement d’avenir. D’autant que la demande en location reste forte. Restent que les tarifs varient selon les quartiers… Voici les conseils des experts des agences ORPI de Lyon.

Lyon 7ème et Bron

Pas surprenant que les studios et T1 du secteur 7e arrondissement et Bron soient très recherchés, car on y trouve de très nombreuses universités et écoles. « Sans compter que l’EM Lyon et ses 8 000 étudiants vont bientôt s’installer dans la ZAC des Girondins. C’est un marché d’investisseurs très recherché et cela ne devrait pas s’arrêter », estime Arnaud Boyer, le gérant associé des agences ORPI Axes Immobilier pour le secteur Gerland, ORPI Agence de la Gare pour Jean-Macé et ORPI Roosevelt Immobilier à Bron.

C’est 5 000 euros/m2 à Jean-Macé

A Jean-Macé, les prix démarrent à 5 000 euros/m2 et peuvent monter jusqu’à 6 000 euros/m2, selon les prestations. Ce qui met le studio de 20 m2 entre 90 000 et 110 000 euros. Du côté de Gerland, au sud de la voie ferrée, un tel bien se négocie plutôt 80 000 à 90 000 euros. « Il n’y a pas beaucoup de différence, car il y a actuellement un réel rattrapage des prix entre les parties nord et sud de l’arrondissement », explique Arnaud Boyer. Dans les nouveaux quartiers Bon Lait et Girondins, où les constructions récentes sont nombreuses, il faut également compter entre 4 500 et 5 000 euros/m2.

Faute de biens disponibles, les grandes surfaces sont désormais visées par les investisseurs qui les divisent en chambres et espaces communs pour des projets de colocation. Un T4 de 90 m2, qui se négocie entre 280 000 et 300 000 euros, peut facilement se transformer en 5 ou 6 chambres meublées et rapporter plus de 20 000 euros de revenus foncier. « La rentabilité est intéressante, même s’il vaut mieux s’adresser à une agence », prévient Arnaud Boyer, qui a d’ailleurs créé un service de gestion locative et d’administration de biens qui compte 220 lots.

A Bron, où est installée l’Université Lyon 2 et ses 28 000 étudiants, les prix pour les studios sont plus doux. Il faut compter entre 3 500 et 4 000 euros pour une petite surface dans un immeuble années 90, comme en trouve autour de l’avenue Roosevelt. Le phénomène de colocation est également dynamique dans cette ville, où les investisseurs sont désormais en quête de grandes surfaces.

T1 138000 € LYON

Lyon 6ème

A Foch, le m2 atteint 7 000 euros

Eric Daveau, le responsable de l’agence ORPI Daveau Conseil, est formel : la demande de studios et de petites surfaces dans le 6e arrondissement est « très forte ». « Le problème, c’est qu’il y a une pénurie de biens et dès qu’il y en a un de disponible, il part dans la journée », regrette-t-il.

Son agence, également positionnée comme gestionnaire d’un portefeuille de 900 biens, récupère à peine une vingtaine de studios dans l’année. Et la rareté a des conséquences sur les prix : dans le triangle Tête d’Or/Saxe/Foch, le prix du m2 atteint facilement 7 000 euros/m2 pour les petits bijoux. Ce qui met le studio de 20 m2 à 140 000 euros.

Pour des prix plus doux, il vaut mieux se tourner vers les rues Masséna ou Ney, plus proches de la Part-Dieu, où le m2 tombe à 5 500-6 000 euros, selon l’état et les prestations. Mêmes tarifs dans le haut des rues Cuvier et Bossuet, où on trouve plutôt des petites surfaces sans ascenseur. Les prix remontent à  6 000-7 000 euros/m2 autour de la place Général Brosset, très recherchée depuis sa rénovation.

A ces prix-là, on peut espérer un loyer d’au minimum 700 euros, qui peut dépasser les 1 000 euros pour les pépites. La rentabilité en apparence reste faible, mais cela ne décourage absolument pas les investisseurs. « Car le quartier continuera à rester très recherché, c’est un placement sûr et l’assurance d’un complément de retraite pour l’avenir », analyse Eric Daveau.

T2 LYON 6 220 000 €

Lyon 8ème et Vénissieux

Un studio à partir de 70 000 euros

La demande pour des studios voire des T1 reste forte dans ce secteur du Sud de Lyon, à cheval sur le quartier Moulin à Vent et Vénissieux. « Ce qui est normal dans une ville come Lyon où une personne sur deux vit seule. La pression est forte depuis 4 ou 5 ans, au point que nous n’ayons qu’une trentaine de biens disponibles dans l’année », assure Pierre-Alain Degert, le patron associé des agences ORPI Moulin à Vent et ORPI Vénissieux.

Des biens qui risquent d’être toujours plus recherchés avec l’inauguration du tram T6, prévue en décembre 2019, qui va relier Debourg (7e) à l’Hôpital Mère-Enfant via tout le sud du 8e, comme la route de Vienne et Mermoz. D’autant que le secteur du Grand Parilly va bientôt accueillir Ikea, Leroy Merlin et uen myriade de PME et de programmes neufs.

Si les prix commencent à monter, on peut encore dénicher dans le secteur Moulin à Vent/Vénissieux des studios de 20 à 30 m2 pour un prix compris entre 70 000 et 100 000 euros. Et pas d’inquiétude pour la location. « Ce sont des biens qui se louent très bien, parfois en une heure pour les petites surfaces dans les immeubles récents », témoigne Pierre-Alain Degert, qui assure par ailleurs la gestion d’une cinquantaine de biens. Le loyer mensuel démarre à 350 euros, notamment dans les résidences services nombreuses dans le coin, et peut monter jusqu’à 550 euros en fonction des prestations.

T2 VENISSSIEUX

Lyon 9ème

Place Valmy, il faut compter au moins 4 500 euros/m2

Du côté de Vaise aussi les studios et autres T1 sont très recherchés par les investisseurs ainsi que les parents des milliers d’étudiants qui fréquentent l’Université René-Cassin, sur l’avenue Sergent-Berthet. La place Valmy, ses nombreux commerces et sa station de métro est évidemment demandée.

« Mais les biens sont rares dans le secteur et il faut compter entre 4 500 et 5 000 euros/m2», assure Cyril Imsissen, le gérant de l’agence ORPI Côté Saône Immobilier. La preuve, l’agence ORPI a récemment vendu un 19 m2 à 95 000 euros. Les tarifs sont identiques sur les quais de Saône, ainsi que tout le long de l’avenue Sergent-Berthet. Y compris à Gorge de Loup, très recherché pour sa gare routière et son métro.

Parfois, on peut faire de bonnes affaires. L’agence ORPI Côté Saône Immobilier vient de céder un grand T1 à 85 000 euros, sur l’avenue René-Cassin. Mais tout était à refaire.

Du côté du quartier de l’Industrie, le long de la Saône, il faut également compter entre 4 500-5 000 m/2. Notamment dans la rue du 24-Mars 1852, le long de la voie ferrée, où les résidences étudiantes sont nombreuses. Pour des biens plus abordables, il faut s’éloigner du métro, par exemple du côté de la rue de Montribloud, à 15 mn à pied des transports en commun. Mais dans le secteur, le m2 se négocie plutôt aux alentours de 4 000 euros, ce qui met le studio de 20 m2 à 80 000 euros.

Les prix sont encore sages dans le quartier de la Duchère, où les appartements restent recherchés grâce aux nombreuses lignes de bus. Il faut compter 3 000 à 3 200 euros le m2 pour un studio dans un immeuble des années 70. Voire parfois un peu plus selon les prestations : l’agence ORPI Côté Saône Immobilier a récemment vendu un T1 de 30 m2 avec garage, dans la Tour panoramique située sur l’avenue du Plateau, à 120 000 euros.

 

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