Un double marché immobilier à Lyon pour les biens avec ou sans balcon

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Si l’immobilier est plutôt stable à Lyon en cette rentrée 2021, la réalité du marché est plus nuancée selon que les biens disposent ou non d’un balcon, d’une terrasse voire d’un jardin. C’est une des conséquences majeures de la crise sanitaire : les prix peuvent vraiment s’envoler à Lyon intra-muros pour les biens bénéficiant d’un extérieur. Les explications de Cyril Imsissen, le président du GIE Orpi de Lyon et des responsables Orpi implantés dans différents arrondissements de Lyon.

L’immobilier se porte bien à Lyon et ses environs. En cette rentrée 2021, les 65 agences du GIE Orpi de Lyon ont déjà vu le nombre de compromis signés progresser de 25 % depuis le début de l’année. Il faut compter en moyenne 5 060 euros/m2 pour un bien à Lyon intra muros, un prix stable par rapport à l’été 2020. Après une forte hausse ces derniers années, le prix de l’immobilier à Lyon a donc tendance à se tasser.

« On a pu remarquer un gros appétit des acquéreurs sur le premier semestre, ce qui a boosté le marché après une année 2020 bousculée par la crise sanitaire. Depuis la fin du printemps, les acheteurs sont plus exigeants, ce qui entraîne des négociations plus longues avec les vendeurs, même pour des biens prestigieux. Résultat, on note davantage d’équilibre dans la relation acquéreur/vendeur », souligne Cyril Imsissen, le président du GIE Orpi de Lyon qui gère plusieurs agences Orpi sur Lyon.

 

> LES BIENS AVEC BALCON PARTENT TRÈS VITE CAR LES LYONNAIS ONT SOUFFERT DU CONFINEMENT

Cette nouvelle donne du marché immobilier lyonnais ne concerne toutefois que les biens sans extérieur. Pour les appartements disposant d’un balcon ou d’une terrasse, « il n’y a pas de négociation, ils partent très vite » ajoute Cyril Imsissen. « Les Lyonnais qui vivent en appartement ont souffert du confinement et le rêve de beaucoup de monde aujourd’hui, c’est d’avoir un petit extérieur », poursuit le président du GIE de Lyon.

 

Illustration de ce marché à deux vitesses sur les pentes de la Croix-Rousse. Alors qu’un très beau canut idéalement situé, mais évidemment sans extérieur, a eu du mal à trouver preneur cet été, ce T2 de 26 m2 disposant un balcon de 6 m2 avec une vue à couper le souffle sur Fourvière a été vendu en quelques jours 230 000 euros par l’agence Orpi Immobilière Saint-Nizier. Soit tout de même 8 800 euros/m2.

 

> AU-DELÀ DE 800 000 EUROS, LES BIENS SANS BALCON PARTENT PLUS LENTEMENT DANS LA PRESQU’ÎLE

Ce marché à deux vitesses concerne tous les arrondissements de Lyon, notamment les plus recherchés comme la Presqu’île. « Le problème actuel des biens sans extérieur, surtout les plus prestigieux, c’est que les vendeurs sont restés sur une tendance haussière. Alors que les acquéreurs ne se précipitent plus au-delà de 800 000 euros, s’il n’y a pas au moins un balcon », témoigne Jean-Michel Vera, le responsable de l’agence Orpi JMV, spécialisé sur le 2e arrondissement de Lyon.

 

La preuve en plein cœur de la Presqu’île : dans la prestigieuse rue du Plat, ce très bel appartement bourgeois de 201 m2 traversant situé au dernier étage d’une belle coproporiété du XIXe siècle, avec garage individuel dans la cour intérieure, a du mal à trouver preneur. Il est toujours proposé au prix de 1,390 M€, alors qu’il y a un an ou deux il serait parti en quelques semaines.

« Mais à ce niveau de prix, sans extérieur, les négociations sont plus longues car les acheteurs sont plus attentistes », appuie Jean-Michel Vera qui prévoit « de bons coups à faire sur le dernier trimestre pour les gros niveaux de budgets ».

 

> LE MARCHÉ RESTE NÉANMOINS DYNAMIQUE POUR LES BIENS SANS EXTÉRIEUR PROPOSÉS À DES PRIX INTERMÉDIAIRES

Par contre, pour les biens sans extérieur proposés à des tarifs intermédiaires (600 à 700 000 euros), le marché reste dynamique. Près de la place Carnot, dans le secteur bourgeois, ce T3 de 91 m2, bien agencé, s’est vendu en quelques jours au prix de 635 000 euros, soit quand même 6 943 euros/m2.

 

A l’inverse, les prix peuvent monter très haut pour des extérieurs dans la Presqu’île, où balcons et terrasses restent rares. Surtout dan les secteurs prestigieux. Dans ce superbe immeuble art déco de la place des Jacobins - une adresse prisée par les une clientèle haut de gamme – ce beau T3 traversant de 79 m2 en étage élevé a été vendu par l’agence Orpi JMV en deux jours au prix de 770 000 euros. La raison ? Il bénéficie aussi d’un petit balcon de 2,60 m2 donnant sur la place. Résultat, on frôle les 10 000 euros/m2…

 

> DANS LE 6E ARRONDISSEMENT, LES APPARTEMENTS AVEC BALCON SONT RARES ET CHERS

Ce phénomène touche évidemment le 6e arrondissement, où les très beaux immeubles haussmanniens, nombreux dans le secteur, ont été conçus avec un seul appartement avec balcon. Autant dire que les prix montent haut pour ce type de bien très rare.

« Pour les biens qui se vendent cher, la présence d’un balcon est devenu un critère presque obligatoire. Pour les immeubles haussmanniens, on a une chance sur cent de trouver un appartement avec extérieur. Mais c’est plus fréquent dans les immeubles qui ont moins de 50 ans. A nous professionnels de l’immobilier de bien évaluer l’apport d’un balcon dans le prix d’un bien car la demande reste très soutenue  », témoigne Guilaume Tronel, le responsable de Orpi Agence Tronel qui est spécialisée sur le 6e arrondissement.

 

> DANS LES SECTEURS FOCH, VENDÔME OU ROOSEVELT, C’EST AU MOINS 9 000 EUROS/M2 POUR UN BIEN AVEC EXTÉRIEUR

Pour Guillaume Tronel, il faut compter en moyenne 9 000 euros/m2 pour un appartement avec balcon filant, alors qu’un bien sans extérieur se négocie plutôt 6 000 euros/m2. « L’écart est très important, ce qui entraîne aujourd’hui de vraies difficultés pour établir le bon prix de vente. D’où l’importance de passer par une agence immobilière qui a une connaissance fine des secteurs de vie », ajoute-t-il.

Orpi Agence Tronel Lyon 6e vient ainsi de vendre dans une des contre-allées de la rue Vendôme, à quelques mètres de la station de métro Foch, ce T3 de 74 m2 entièrement refait avec vue sur Fourvière et balcon filant de 8 m2 couvrant l’intégralité de l’appartement. Il est parti à 690 000 euros, soit 9 300 euros/m2.

 

> DE BONNES SURPRISES DANS LE CŒUR DU 6E ARRONDISSEMENT POUR LES BIENS À RAFRAÎCHIR

Mais il y parfois de bonnes surprises si on est prêt à se lancer dans des travaux. Rue Vendôme, proche du parc de la Tête d’Or, ce T4 de 105 m2 à rafraîchir dans un immeuble des années 60, bénéficiant d’un balcon de 9 m2, a été vendu par Orpi Agence Tronel Lyon 6e au prix de 650 000 euros (soit 6 200 euros/m2).

 

    En comparaison, ce T6 de 121 m2 (avec 4 chambres) d’un immeuble haussmannien de standing situé sur le cours Roosevelt à proximité du métro Foch, traversant mais également à rénover, ne bénéficiait pas d’extérieur. Il a été cédé 780 000 euros, soit 6 400 euros/m2.

      

> LE QUARTIER JEAN-JAURÈS, RICHE EN APPARTEMENTS AVEC BALCON, PROFITE À PLEIN DE CE NOUVEL ENGOUEMENT

Le quartier Jean-Jaurès pris au sens large (de Jean-Macé à la Halle Tony Garnier) bénéficie justement de ce nouvel engouement des extérieurs. Que ce soit dans le secteur historique de Gerland ou les nouveaux quartiers, comme les Girondins.

« Il y a justement dans le secteur beaucoup de résidences récentes avec balcons et terrasses. Cette offre correspond à la demande actuelle, ce qui a pour effet de dynamiser le marché de l’immobilier à Jean-Jaurès », confirme Alban Berthet, le responsable de l’agence Orpi Saxe Gambetta, spécialisée sur le 7e arrondissement de Lyon.

 

> LES PRIX MONTENT POUR LES EXTÉRIEURS DANS LE SECTEUR COMPRIS ENTRE JEAN-JAURES ET LES BERGES DU RHÔNE

Évidemment, les prix montent pour ce type de biens, atteignant des tarifs rarement vus jusqu’ici dans le coin. Dans le secteur du métro Jean-Jaurès, ce T4 de 79 m2 avec balcon de 8m dans un immeuble de 2009 a été vendu 435 000 euros par l’agence Orpi Saxe Gambetta (soit 5 500 euros/m2).

 

Situé sur les berges du Rhône et face à la Confluence, ce T4 de 98 m2 en dernier étage, aménagé et équipé avec goût, dispose également d’un balcon à vivre de 7m2. Il est parti à 490 000 euros, soit 5 000 euros/m2.

 

> DANS LE QUARTIER DES GIRONDINS, LES RÉSIDENCES RÉCENTES SONT ÉQUIPÉES DE BALCONS OU TERRASSES

Dans le nouveau quartier des Girondins, construit le long de l’avenue Jean-Jaurès, les promoteurs ont conçu des résidences pour la plupart équipées de balcons ou terrasses. Parfaitement dans l’air du temps.

Rue des Balançoires, dans une résidence de 2018, ce superbe T4 de 88 m2 (avec 3 chambres) disposant d’une terrasse de 12 m2 sans vis à vis a été commercialisé en quelques jours par l’agence Orpi DJ Juquel Chassieu Immobilier au prix de 499 000 euros, soit 5 600 euros/m2.

 

Et les prix montent encore à mesure que l’on se rapproche de la très recherchée place Jean-Macé. Surtout quand le bien dispose de deux petits balcons et d’une grande terrasse de 15 m2. Comme ce T5 de 110 m2, avec 3 chambres et garage qui a été vendu 635 000 euros par Orpi Agence de la Gare, soit 5 700 euros/m2.

 

> VAISE ET SES RÉSIDENCES RÉCENTES AVEC EXTÉRIEURS CONNAISSENT ÉGALEMENT UN RÉEL ENGOUEMENT

Le quartier de Vaise, dans le 9e arrondissement, fait aussi partie des rares secteurs de Lyon où des résidences ont été construites ces dernières années. Avec généralement balcons et terrasses.

 

Dans le secteur Valmy, recherché car proche du métro D, ce T3 de 54 m2 avec garage et surtout terrasse de 9 m2 est actuellement commercialisé par l’agence Orpi Côte Saône Immobilier au prix de 325 000 euros (soit 6 000 euros/m2).

 

Et toujours en plein cœur de Vaise, Orpi Côte Saône Immobilier a récemment vendu ce T4 de 83 m2, idéalement situé en dernier étage d’un immeuble récent de 2014 avec une terrasse de 24 m2 qui fait rêver. Prix d’achat : 448 000 euros.

 

Un double marché immobilier à Lyon pour les biens avec ou sans balcon