Publié le lundi 5 décembre 2016 • Mis à jour le mardi 24 avril 2018

La colocation en questions

La loi ALUR du 24 mars 2014 a institué un nouveau régime de la colocation, défini à l’article 8-1 de la loi du juillet 1989. Ce régime s’applique qu’il s’agisse d’une colocation vide ou meublée.

La colocation en questions L'édito

Qu’est-ce que la colocation ?

La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale.

La loi Macron, publiée le 6 août 2015, apporte une précision quant à la définition des couples. Sont exclus du régime de la colocation, les baux consentis exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacs au moment de la conclusion du bail.
 
En pratique, ce régime de la colocation s’applique donc, depuis l’entrée en vigueur de la loi Macron :

o   aux colocations simples (étudiants, amis, frères, sœurs…)
o   aux colocations de couples de concubins

Combien de baux faut-il signer ?

La colocation peut être formalisée :

o   Soit par la signature d’un même bail par l’ensemble des colocataires.
o   Soit par la signature d’un bail par chacun des colocataires : il y aura alors autant de baux signés qu’il y aura de colocataires.

Dans le cas où plusieurs contrats sont signés, la colocation constitue alors une division du logement tenue au respect des certaines règles (articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation).
En conséquence, chaque bail signé comportera une partie privative (la chambre et éventuellement la salle de bain) et des parties communes (généralement la cuisine, salon/ séjour et le cas échéant les sanitaires). Chaque partie privative devra avoir une superficie et un volume habitables respectivement d’au moins à 14 m2 et à 33 m3.

Quel est le montant du dépôt de garantie à verser ?

Le montant du dépôt de garantie est le même que pour un locataire seul :
o   Pour un bail d’habitation meublée, il ne peut excéder deux mois de loyer hors charges.
o   Pour un bail d’habitation vide, il ne peut excéder un mois de loyer hors charges.

En cas de départ d’un colocataire, le bailleur n’a pas à restituer le dépôt de garantie. En effet, sauf clause contraire du bail, il n’est restitué que si les clefs sont remises au bailleur et donc s’il peut reprendre matériellement les lieux.Le colocataire sortant qui aurait versé totalement ou partiellement le dépôt de garantie lors de son entrée devra alors s’entendre avec les colocataires restant dans les lieux afin qu’ils lui remboursent ce qu’il a lui-même versé.

Les colocataires doivent-ils s’assurer contre les risques locatifs ?

Les colocataires ont, comme le locataire seul, l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Dans le cas de la colocation, le bail peut prévoir que le bailleur souscrira une assurance pour compte, récupérable auprès des colocataires, par douzième à chaque paiement du loyer.
Cette assurance pour compte pourra être résiliée si les colocataires remettent au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ des colocataires avant le terme du contrat d'assurance.
Le bailleur devra alors résilier le contrat d’assurance souscrit pour le compte des colocataires dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur.
La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur est récupérable auprès des colocataires.

Le nombre de colocataires est-il limité par logement ?

La loi ne limite pas le nombre de colocataires pour un logement. Toutefois, les normes de peuplement d’un logement, définies par le code de la sécurité sociale s’appliquent. 
Pour deux personnes le logement doit être d'une superficie habitable d'au moins 16 mètres carrés, augmentée de 9 mètres carrés par personne supplémentaire.

La fixation du loyer est-elle libre ?

La fixation du loyer lors de la mise en location est par principe libre. Mais elle peut être conditionnée au respect de certaines règles, à savoir : 

À Paris, les règles d’encadrement des loyers (décret du 10 juin 2015 et arrêté préfectoral du 25 juin 2015). La loi précise que la somme des loyers perçus de tous les colocataires ne doit pas dépasser le plafond fixé par le loyer de référence majoré. Dans les zones tendues, les règles annuelles de limitation de l’augmentation des loyers à la relocation ou au renouvellement (Décret du 31 juillet 2014).

Quelles sont les modalités de récupération des charges dues par les colocataires ?

En matière de colocation, la loi prévoit que les charges, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation vide ou meublée, peuvent être récupérées selon deux modalités au choix:
o   Soit selon la règle classique des provisions et de la régularisation annuelle.
o   Soit sous la forme d’un forfait dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat. Ce forfait ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Un colocataire peut-il décider de quitter les lieux en cours de bail ?

Dans le cas d’une colocation, chaque locataire est libre de quitter les lieux à tout moment et de donner congé. Son congé ne vaudra que pour lui et non pas pour les autres colocataires. Le bail continuera à s’appliquer avec les autres colocataires. 
 
Quant à la solidarité des colocataires, la loi ALUR a limité la durée de la solidarité en cas de congé donné par un des colocataires, pour les baux conclus ou renouvelés après le 27 mars 2014.
 
La solidarité d'un des colocataires et de la personne qui s’est portée caution  pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré (c'est-à-dire à la fin du préavis) et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail.
A défaut de l’entrée d’un nouveau colocataire, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la fin du préavis.
La loi Macron prévoit, dans cette hypothèse, que la solidarité de la personne qui s'est portée caution pour le colocataire sortant prend fin dans les mêmes conditions.
 
Pour les baux conclus avant le 27 mars 2014, la solidarité joue, par principe, jusqu’à la fin du bail au cours duquel le colocataire a donné congé.

Comment bien vivre en colocation ?

Indépendamment du régime juridique applicable à la colocation, d’un point de vue plus pratique, il pourra être opportun de fixer, entre colocataires, des règles de vie commune. Par exemple, un « règlement intérieur » pourra le cas échéant permettre de poser les règles du « bien vivre en colocation » et organiser la vie en communauté.

 

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