Dans un premier temps, nous aborderons la location côté bailleur avec : - les formalités nécessaires. - l’évaluation du prix en fonction de la loi. - les diagnostics obligatoires - les différents statuts du bailleur - vos droits au quotidien - les petits travaux de réparations Dans un second temps nous aborderons la location côté locataire avec : - les documents nécessaires. - vos droits au quotidien. - les petits travaux de réparations. - les différents types de baux - les différents type de congés Nous nous poserons 14 questions auxquelles nous répondrons, afin d’éclairer certaines situations.

La Location par Orpi

La location d'un bien dans votre agence immobilière à Lorient doit être bien organisée, en tant que bailleur et locataire, ces deux acteurs ont des obligations réciproques. Afin de s'assurer que le logement soit propice à l'accueil d'un locataire le logement, appartement ou maison doit répondre à des critères de  logement décent, le bailleur doit aussi assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué.

Avant tout, mettons en avant quelques notions par ces 14 questions en Vrai/ Faux

Avant de signer un contrat de location, mieux vaut connaître les textes qui régissent les loyers et leurs éventuelles augmentations pour bien comprendre la portée de votre engagement. L’essentiel à retenir.

1. En cours de bail, mon loyer peut uniquement être réévalué une fois par an.

Vrai. Il s’agit de la révision du loyer. Légalement, elle intervient une fois par an à la date convenue sur votre bail ou à défaut, à sa date anniversaire. Toute autre modification du montant de votre loyer ne peut intervenir, en cours de bail, qu’avec votre accord. 

 

2. Inutile de payer mon dernier loyer puisque son montant équivaut à celui du dépôt de garantie.

Faux. Votre loyer est dû jusqu’à la fin de votre bail, y compris le dernier mois. Il vous est interdit d’imputer le montant de votre dépôt de garantie sur votre dernier loyer.

 

3. Mon propriétaire peut m’imposer le prélèvement automatique pour régler mes loyers.

Faux. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit à votre bailleur de vous imposer le prélèvement automatique. Toute clause contraire serait réputée non écrite. En revanche, votre bail peut prévoir un paiement du loyer par virement.

 

4. J’ai le droit de payer mon loyer en espèces.

Vrai. Vous pouvez régler votre loyer par tout moyen : chèque, virement ou espèces. Le paiement en espèces entre particuliers n'est pas limité. En revanche, si vous réglez en espèces votre loyer auprès d’un professionnel aucun versement ne pourra dépasser 1 000 €.

 

5. Mon propriétaire est obligé de me délivrer une quittance de loyer.

Vrai. Si vous lui en faites la demande, votre bailleur a l’obligation de vous transmettre gratuitement une quittance du paiement  de votre loyer. En revanche, il n’a pas d’obligation systématique.

A savoir : si vous en êtes d’accord, le bailleur peut vous transmettre vos quittances de loyer par mail.

 

6. Je paye mon loyer tous les trimestres. Je peux demander à être mensualisé.

Vrai. Votre bail doit préciser les modalités de paiement de votre loyer. Il peut instaurer un paiement trimestriel. En revanche, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si vous en faites la demande, la mensualisation est de droit. Ce mode de règlement s’imposera alors à votre bailleur.

 

7. J’ai signé un bail notarié. Mon propriétaire peut obtenir une saisie sur mon compte sans passer par le juge en cas d’impayé.

Vrai. Le bail notarié a l’avantage de constituer un titre exécutoire : il est revêtu de ce qu’on appelle la formule exécutoire, c’est-à-dire qu’il a la force d’une décision de justice. Avec ce bail, votre bailleur peut obtenir l’exécution forcée de vos obligations en tant que locataire sans avoir à saisir le juge. En cas d’impayé, il peut donc immédiatement demander à un huissier de procéder à toute saisie sur vos salaires ou sur vos comptes bancaires par exemple, sans qu’un jugement soit nécessaire.

 

8. Suite à un impayé, mon propriétaire peut me réclamer une indemnité de retard égale à 10 % du montant de mon loyer.

Faux. Depuis la loi ALUR, une clause pénale, prévoyant une indemnité de retard de paiement, est interdite. Toute clause en ce sens ne peut plus être appliquée.

 

9. Mon propriétaire ne répare pas mon chauffe-eau. Je peux suspendre le paiement de mes loyers.

Faux. Vous seriez en situation d’impayé, si vous décidiez de votre propre chef de cesser vos paiements. Vous devez mettre en demeure le propriétaire, par lettre recommandée, de procéder aux réparations. S’il s’y refuse, vous devez être autorisé par un juge à faire séquestrer vos loyers. A cette fin, vous devrez saisir le juge des référés (président du tribunal d’instance).

 

10. Je loue mon appartement 500 euros par mois. Je peux le sous-louer 300 euros pour quinze jours.

Faux. Par principe, vous ne pouvez sous-louer votre logement qu’avec l’accord écrit de votre bailleur, y compris sur le montant du loyer. La loi prévoit que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut être supérieur au loyer payé par le locataire principal.

 

11. La surface que je loue est inférieure à celle mentionnée dans mon bail. Je peux solliciter une baisse de loyer.

Vrai. La surface habitable de votre location doit obligatoirement être mentionnée sur le bail. Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5%) à celle exprimée dans votre contrat de location, vous pouvez demander une diminution de votre loyer proportionnelle à l'écart constaté.

A défaut d'accord ou à défaut de réponse de votre bailleur dans un délai de deux mois à compter de votre demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande. Il devra alors déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. Deux cas de figure sont alors envisageables :

• Si votre demande intervient dans les six premiers mois de votre bail : votre diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendra effet à la date de signature du bail. Elle sera donc rétroactive.
• Si votre demande en diminution du loyer intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet de votre bail : votre diminution de loyer ne prendra effet qu’à la date de votre demande.

 

12. Mon propriétaire m’explique que mon loyer est sous-évalué. Il peut m’appliquer une augmentation du jour au lendemain.

Faux. Si votre loyer est sous-évalué, votre bailleur ne peut pas vous imposer, en cours de bail, une augmentation de votre loyer. Deux situations possibles :

• Vous êtes d’accord : vous pouvez formaliser une augmentation de loyer à tout moment par un avenant modificatif au bail.
• Vous refusez cette augmentation de loyer : votre bailleur devra attendre le renouvellement de vote bail et vous proposer une augmentation de loyer en prouvant le caractère sous-évalué de votre loyer. Les règles applicables diffèrent alors selon la localisation de votre logement.

 

• Votre logement ne se situe pas en zone tendue 

Dans ce cas, votre bailleur peut vous proposer, au moins six mois avant le terme de votre contrat de location un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. En cas de désaccord ou à défaut de réponse de votre part quatre mois avant le terme du contrat, vous ou votre bailleur pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord n’est constaté par la commission, le juge peut être saisi avant le terme de votre contrat. A défaut, il sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures de loyer, éventuellement révisé. La hausse convenue ou fixée judiciairement s'appliquera alors par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

• Votre logement se situe en zone tendue (définie par décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe sur les locaux vacants)

La hausse de votre loyer est plafonnée à :

• Soit à la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et votre loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé ;
• Soit à une majoration de votre loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si votre bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer. 

A savoir : lorsque votre bailleur demande une réévaluation de votre loyer lors du renouvellement de bail, il ne peut vous donner congé pour la même échéance du contrat.

 

13. Au moment du renouvellement de mon bail, mon propriétaire peut augmenter mon loyer de 15 %.

Faux. Lors du renouvellement de votre bail, votre bailleur ne peut augmenter votre loyer que s’il est manifestement sous-évalué selon les règles rappelées question 12.

 

14. Avant même le premier impayé, j’ai intérêt à contacter mon propriétaire.

Vrai. Si vous ne pouvez pas payer votre prochain loyer, vous avez tout intérêt à contacter votre propriétaire afin de l’informer. Vous pourrez envisager, s’il est d’accord, des délais de paiement. A défaut, il pourra faire jouer la clause résolutoire de votre bail. Cette clause prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas d’impayés de loyers persistants, dans un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

 

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent , c'est-à-dire un logement :

• sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,
• exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites,
• répondant à un critère de performance énergétique minimale,
• doté d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation,
• doté d'une surface habitable minimum.

  Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

• une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
• ou un volume habitable de 20 m³.
• Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Le bailleur peut opter pour differentes type de location :

• location non-meublée, régie par la loi du 6 juillet 1989 ;
• La location meublée, précisée notamment par la loi Borloo du 18 janvier 2005 ;
• Enfin, la location saisonnière, prévue par le Code civil.
• Nous ne traiterons pas du bail commercial et Bail dérogatoire, Les baux professionnels.

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• Les baux d'habitation

  Le bail "Loi 89"

• Champ d'application :
  S'applique à la location de locaux loués nus à usage d'habitation principale du preneur ou à usage mixte d'habitation principale et d'exercice d'une profession non commerciale,
• Forme :
  Contrat écrit, fait en deux exemplaires, dont un est remis à chacune des parties.
• Durée :
  Lorsque le bailleur est une personne physique : au moins trois ans Lorsque le bailleur est une personne morale : au moins six ans.
• Loyer :
  Le montant du loyer est librement fixé sous réserve des décrets de blocage et d'encadrement.
   

• Le bail meublé

• Champ d'application :
• Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
  La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.
• Forme :
  Contrat écrit, fait en deux exemplaires dont un est remis à chacune des parties.
• Durée :
  Au minimum un an, sauf lorsque la location est consentie à un étudiant (neuf mois).
• Fin du bail :
  Reconduction tacite pour une durée d'un an sauf s'il s'agit d'un bail à durée réduite (reconduction inapplicable).
• Conditions financières :
  Loyer fixé librement entre les parties sous réserve de décret d’encadrement des loyers.

• Le bail "Code Civil"

• Champ d'application :
  Seules les locations suivantes en font partie :
  • résidences secondaires
  • garages ou jardins qui ne sont pas loués accessoirement à un local principal,
  • les locations saisonnières
  • les locations de logements de fonction
  • les sous-locations.
• Forme :
  Ecrits ou verbaux, mais la forme écrite est recommandée afin d'éviter les contentieux.
• Durée :
  Durée déterminée ou indéterminée.
• Loyer et charges :
  Montant du loyer, répartition des charges et indexation éventuelle fixés librement par les parties.

Dans notre agence afin de bien informer votre future locataire nous vous demanderons, en tant que Bailleur quelques informations, et notamment certains documents :

- Votre titre de propriété

- Carte d'identité

- Vos 4 derniers relevés de charges de copropriété ( votre locataire paiera les les charges locatives)

- les diagnostiques obligatoires, le cerificat de surface ( loi Boutin), mais aussi

• le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
• le Diagnostic Surface Habitable.
• le Diagnostic Plomb.
• le Diagnostic Etat des Risques et Pollution des Sols.
• le Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP)

- la taxe Foncière

- Votre assurance Proprietaire non occupant.

- Règlement de coproprieté

- Règlement interieur

 

En tant que Locataire, pour faciliter la location de votre future logement nous vous demanderons certains documents :

 

- Une pièce justificative d'identité 
- Une pièce justificative de domicile

- Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles

- Un ou plusieurs documents attestant des activités profesionnelles

 

Une fois dans le logement pensez bien réparations locatives... 

 

Louer, les bonnes questions à se poser

Location de maison