Rentabilité de votre investissement

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Le calcul de la rentabilité locative d'un investissement immobilier est crucial. Les marchés immobiliers affichent des rendements différents, exprimés en pourcentage. La rentabilité locative d'une opération immobilière met en lumière la part que représentent vos revenus locatifs chaque année en comparaison du montant investi à l'origine. Vous souhaitez investir dans un bien immobilier afin de le mettre en location mais vous ne savez pas comment calculer la rentabilité de vote investissement locatif ? Orpi vous éclaire dans cet article en vous présentant les modes de calcul et la différence entre rentabilité brute et nette.

Rentabilité brute et rentabilité nette : les différences

Il y a une différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette d'un investissement locatif. Tandis que la première permet de se faire une idée de l'intérêt financier de l'investissement, la seconde dresse plus finement la réalité de la rentabilité locative.

Rentabilité brute : un aperçu approximatif de votre rentabilité locative
La rentabilité approximative d'un investissement immobilier peut se calculer rapidement en divisant le montant issu des loyers annuels (sans compter les charges) par le coût d'achat du bien immobilier. Vous obtenez alors la rentabilité brute. Celle-ci est moins précise que la rentabilité nette. Une fois que vous avez obtenu le résultat, vous devez le multiplier par 100 afin d'obtenir un pourcentage de rendement.

Ainsi, si vous avez acheté un bien 150 000 € et que les loyers perçus annuellement, sans les charges, sont de 6 000 €, la rentabilité brute sera de 4 %. 
Cependant, en pratique, ce résultat est loin de la réalité et ne prend pas en compte les charges, parfois conséquentes. 
 

Votre investissement locatif en 6 étapes

 

 

À retenir

Le calcul de base est le suivant :

Rentabilité brute = (loyer perçu à l'année / Prix total d'acquisition du bien) x 100. 

Rentabilité nette : une vision plus précise de votre rendement locatif

Si vous souhaitez connaître avec le plus de précisions possibles le rendement réel d'un investissement, vous devez mesurer sa rentabilité nette. Soustrayez toutes les charges (assurances, travaux, dépenses pour la bonne tenue du bien et son exploitation) aux loyers perçus. 

Le calcul de base est le suivant : Rentabilité nette avant imposition = (loyer perçu à l'année - charges et frais / Prix total d'acquisition du bien) x 100. 
Les frais à prendre en compte sont, de manière non exhaustive : 

  • les frais de financement (garanties, assurance et intérêts d'emprunt)
  • la taxe foncière
  • les charges que vous ne pouvez pas récupérer auprès de votre locataire
  • la vacance locative : en fonction du lieu géographique de votre bien et du degré de turn-over. D'où l'importance d'analyser la situation géographique du lieu avant d'investir
  • l'assurance loyers impayés si vous en choisissez une
  • les frais d'entretien divers et frais de gestion du bien.

À retenir

Si vous vous lancez dans un projet d'investissement locatif, ne perdez pas de vue le poids des charges locatives. Ces dernières sont souvent sous-estimées bien qu'elles représentent une part non négligeable des dépenses (toiture, isolation, consommation énergétique du bâtiment...). 
 

Rentabilité d'un investissement locatif : attention à la fiscalité

Se lancer dans un investissement locatif nécessite de prendre en considération la fiscalité du placement. Afin d'obtenir un aperçu encore plus pointu et précis de la rentabilité locative de votre bien immobilier, il convient de calculer la rentabilité nette de fiscalité. Pour ce faire, vous devez intégrer à la base du calcul votre imposition de revenus fonciers et d'autres éléments comme les prélèvements sociaux. 


Afin d'obtenir ce rendement, prenez en compte votre régime d'imposition et votre tranche imposable. N'oubliez pas d'insérer les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier dans certains cas si vous avez acheté un bien neuf (loi Pinel dans le neuf) ou ancien nécessitant des travaux de restauration (loi Malraux, loi Monuments Historiques...). 

L'investissement Pinel à la loupe

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