Bruno Hermabessière Immobilier (Gestion)

Conseil de l'agence

Comment construire au mieux sont projet immo en 2019 ?

Publié le

En moyenne de 3,5% en 2014 pour un prêt immobilier sur 20 ans, le taux d’intérêt est de seulement 1,5% début 2019. Si cette baisse représente un réel avantage pour un futur propriétaire, le taux d’intérêt n’est pas la seule composante à prendre en compte pour construire au mieux son projet immobilier en 2019.

CALCULEZ VOTRE CAPACITÉ D’EMPRUNT

Le calcul de sa capacité d’emprunt représente une étape incontournable avant de se lancer dans un prêt immobilier. Il s’agit en effet de s’assurer que l’effort financier consenti pour payer les mensualités ne mettra pas en péril l’équilibre budgétaire de l’emprunteur durant toute la durée du prêt.

En théorie, le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas excéder 33% de ses revenus. La capacité d’emprunt prend en compte :

- le salaire

- les éventuels revenus complémentaires 

- les revenus de l’éventuel co-emprunteur

- les charges (loyer, échéances de prêt, factures d’énergie…)

Après avoir cumulé l’ensemble des revenus, il suffit de soustraire le montant des charges. Après une division par 12 du résultat et une multiplication par 33%, vous obtenez votre montant d’endettement mensuel et donc votre capacité d’emprunt.

Un taux d’endettement supérieur à 33% n’implique pas pour autant que votre dossier sera refusé. Tout dépend en effet des revenus et de ce qui est nommé « le reste à vivre ». Ce reste à vivre correspond au montant disponible pour couvrir les dépenses courantes après avoir remboursé les charges.

Un ménage disposant de revenus stables et élevés pourra dès lors voir son dossier de prêt accepté bien que dépassant un taux d’endettement de 33%.

 CALCULEZ VOS MENSUALITÉS

Qu’il s’agisse de l’acquisition de sa résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif, les mensualités de remboursement d’un prêt immobilier sont principalement composées de deux éléments : 

- une part du capital emprunté

- le montant des intérêts calculé sur le capital restant dû

cette ventilation se constate aisément en observant l’échéancier prévisionnel d’un prêt.

Prenons l’exemple d’un prêt de 250 000€ sur 20 ans avec un taux de 1,5%, ce qui donne des mensualités de 1 206,36€.

La première mensualité se décompose comme suit :

•          Part du capital = 893,86€

•          Part des intérêts = 312,50€

En ce qui concerne l’avant-dernière mensualité :

•          Part du capital = 1 203,35€

•          Part des intérêts = 3,01€

À ce cumul mensuel capital + intérêts s’ajoute le montant de la prime d’assurance emprunteur. En additionnant ces différents éléments, vous obtenez le coût global de votre prêt.

Grâce à une calculette de prêt immobilier, le calcul du coût d’un emprunt est largement facilité. Il suffit de saisir le montant du prêt, sa durée et le taux nominal pour obtenir en quelques secondes le montant des mensualités, ainsi que le coût global du prêt.

 CALCULEZ VOS FRAIS DE NOTAIRE

Les frais d’achat d’un bien immobilier ne se limitent pas au seul taux d’intérêt appliqué par la banque. Pour obtenir une vision réelle et précise du coût de l’acquisition, il est en effet nécessaire d’ajouter des frais supplémentaires, tels que ceux de constitution du dossier bancaire et de notaire.

Le rôle d’un notaire dans le cadre d’une transaction immobilière est double. D’une part, cet officier public et ministériel se doit de garantir et d’authentifier la transaction tant vis-à-vis du vendeur que de l’acheteur. D’autre part, il collecte certains droits et taxes à l’occasion de la vente, ces sommes étant ensuite reversées à l’État et aux collectivités locales.

Le montant des frais de notaire est sensiblement différent en fonction du type de bien immobilier acheté : 

- logement neuf

- logement ancien

- terrain à bâtir

De 2,5% pour une maison neuve, les frais de notaire peuvent atteindre 8% pour une construction ancienne située dans le même périmètre géographique.

En ce qui concerne les honoraires, un notaire ne les fixe pas librement. Ses émoluments sont encadrés par la loi avec des taux variables en fonction de la valeur déclarée du bien :

•          3,945% de 0 à 6 500€

•          1,627% de 6 501 à 17 000€

•          1,085% de 17 001 à 60 000€

•          0,814% au-dessus de 60 001€

À ces montants est appliqué un taux de TVA de 20%.

Pour les transactions d’un montant supérieur à 150 000 €, les notaires sont autorisés à appliquer une remise maximale de 10%. Cette remise facultative doit être appliquée uniformément à tous les clients et non pas au cas par cas.

Comme pour le coût des mensualités d’un prêt, des outils de simulation des frais de notaire sont disponibles en ligne. Bien que le résultat reste informatif, il permet de se faire une idée assez précise des montants.

 SIMULEZ VOTRE PRÊT POUR APPUYER VOTRE DEMANDE

La simulation de prêt immobilier en ligne offre de nombreux avantages. L’un d’eux est de comparer en quelques minutes les offres de différents organismes de prêt et ainsi d’économiser sur le montant du crédit. La concurrence est en effet féroce entre les banques, ce qui profite aux emprunteurs qui souhaitent obtenir des conditions optimales à un moment précis.

La simulation en ligne permet également de se présenter à son banquier avec un maximum d’éléments soulignant que l’on maîtrise son budget. Face à un client parfaitement informé, un banquier est plus enclin à négocier.

 

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