« À partir de l’été 2021, on a vraiment un problème d’un marché qui n’est plus réalimenté avec un niveau de mise en vente historiquement bas à Toulouse. On revient à des chiffres assez proches de ceux de la crise des Subprimes (2008-2009). La machine est quasiment cassée. Il va y avoir des dégâts ».
Le tableau dressé par Jean-Philippe Jarno, le président de l’Observer, l’observatoire du logement neuf de l’agglomération toulousaine, est sans appel.
Un stock historiquement bas
Les chiffres aussi. Avec 3793 logements en stock, le marché toulousain du logement neuf est entré en pénurie.
Ce stock est bien moindre que celui de 2018 (6593 logements en stock, ndlr). Il faut remonter à la dernière crise financière mondiale, celle des subprimes pour trouver un stock plus bas à Toulouse (2723 logements en stocks en 2010 selon les chiffres de l’Observer).
Sous l’impulsion d’une demande qui reste forte et d’un marché de la construction au ralenti, Toulouse met en vente moins de logements qu’elle n’en produit…
« Le mal est fait »
« Au 3e trimestre de 2021, la baisse de mise en vente par rapport au 3e trimestre 2019 est de 59%. Pas beaucoup d’industries dans le monde pourraient se relever d’une telle baisse. Le mal est fait pour les deux prochaines années », relève Jean-Philippe Jarno qui s’avoue sceptique quant à un éventuel rebond dans les prochains mois.
L’agglomération toulousaine est doublement impactée. Comme les autres métropoles françaises, Toulouse Métropole doit faire face à une offre de foncier qui se tarit. Elle enchaîne aussi comme les autres villes les cycles habituels de périodes pré et post électorales peu propices à la délivrance de permis (municipales de 2020 et présidentielles de 2022) auxquelles s’ajoute la crise du covid.
Le plan local d’urbanisme annulé
À ces problèmes conjoncturels est venu se greffer un problème structurel. En 2021, le plan local d’urbanisme de Toulouse, document administratif qui régissait depuis 2019 les règles d’urbanisme dans les 37 communes et les 46 000 hectares de la Métropole, a en effet été annulé par le tribunal administratif de Toulouse, rebattant totalement les cartes et faisant entrer les promoteurs dans une période de flou.
Si Toulouse Métropole vient de voter un « pacte métropolitain pour l’habitat » qui reprend les fondamentaux du PLUi-H de 2019, rien ne permet de dire à partir de quel moment l’objectif affiché – construire 7000 logements par an dans la métropole – pourra être atteint.
Des prix au plus haut… qui vont augmenter
Ce qui est sûr en revanche, c’est que sous l’effet d’une demande toujours forte et d’une raréfaction de l’offre, les prix du neuf vont connaître une nouvelle hausse dès 2022 alors qu’ils sont déjà au plus haut en 2021.
Au 3e trimestre de l’année 2021, pour la première fois dans l’aire urbaine de Toulouse, le prix au m² a passé la barre des 4000 euros (hors parking). En l’espace d’un an, cela représente une hausse de 100 euros.
« Ce n’est qu’un début. Nous sommes clairement sur des augmentations pour les mois à venir. Les coûts de construction sont en train d’augmenter. De nouvelles normes vont arriver et vont augmenter les contraintes de construction. La pénurie en cours va nécessairement augmenter les prix », estime Jean-Philippe Jarno.
