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Après la défiscalisation, comment revendre son bien ??

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Certains propriétaires ayant investi en défiscalisation immobilière se demandent s’il est opportun de revendre. En effet, une telle vente nécessite d’être préparée différemment d’une vente immobilière classique.

Quelles sont les questions à se poser avant de s’engager dans le processus de cession ? défiscalisation et engagement de location : une durée de détention du bien imposée

De nombreuses raisons peuvent pousser à revendre un bien immobilier locatif. Or, les différents dispositifs de défiscalisation obligent en contrepartie de l’avantage fiscal de louer le bien immobilier pendant un certain temps.

Parmi eux, on peut citer :

  • Un engagement de location de 9 ans pour les avantages Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Robien, Besson ou Perissol

  • Une location de 5 à 6 ans pour le Girardin libre ou intermédiaire.

Dès lors qu’un propriétaire souhaite revendre un bien immobilier acquis en défiscalisation, la première question à se poser est donc celle du respect de l’engagement de location. En effet, le non-respect de la durée minimale de location entraîne une remise en cause de l’avantage fiscal obtenu.

Seules exceptions à la règle, l’invalidité du propriétaire ou de son conjoint sous certaines conditions, leur licenciement ou leur décès. En principe, il est donc nécessaire d’attendre la fin de cette période d’engagement pour revendre le bien.

Vendre un bien immobilier avec un locataire en place

La fin de la période d’engagement de location est rarement concomitante avec le départ du locataire.

Il existe alors deux possibilités pour revendre son bien :

  • Donner un congé pour vente à son locataire. Pour les baux d’habitation classique cela signifiedonc attendre l’échéance du bail pour mettre en vente le bien. En pratique, le propriétaire doit envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou faire délivrer par huissierun congé au locataire six mois avant le terme du bail. Le locataire étant prioritaire pour l’acquisition du bien, le propriétaire doit de même lui proposer d’acheter.

  • Il est possible de vendre avec un locataire en place. De nombreux particuliers souhaitent investir dans l’immobilier, et l’argument du locataire en place peut même déclencher la vente. En effet, le propriétaire peut alors démontrer que le locataire paie son loyer en temps et en heure, et l’acquéreur peut estimer la rentabilité du bien au plus juste puisqu’il connaît le loyer perçu et les charges payées.Pour trouver un acquéreur-investisseur, le mieux est d’utiliser Internet et déposer une annonce immobilière d’investissement locatif sur un site spécialisé ou de rechercher un agent immobilier spécialisé en vente aux investisseurs.

Quelle fiscalité pour la vente ?

Si le bien immobilier est vendu à un prix supérieur à son prix d’acquisition, un impôt sur la plus-value sera peut-être à appliquer.

Pour calculer la plus-value prise en compte, il faut faire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Le prix de vente à retenir est celui inscrit dans l’acte de vente, diminué des frais payés par le vendeur (frais d’agence immobilière, hypothèque…). Le prix d’acquisition à prendre en compte est constitué du prix figurant dans l’acte d’achat initial, majoré des frais d’acquisition (ou un forfait de 7,5%) et des dépenses de construction, agrandissement ou amélioration du logement depuis l’achèvement de l’immeuble (ou un forfait de 15% du prix d’achat).

La plus-value obtenue par ce calcul est taxée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 15,5% au titre des prélèvements sociaux.

Calculez votre plus-value immobilière !

Le simulateur de calcul de plus-value immobilière vous permet d'estimer le montant de votre-value.

Deux abattements sont toutefois applicables :

  • Pour l’assiette taxable à l’impôt sur le revenu, l’abattement s’élève à 6% par année de détention de la 6ème à la 21ème année et 4% de la 22ème année (soit une exonération totale d’impôt de plus-value après 22 ans) ;

  • Pour celle des prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65% par année de détention de la 6ème à la 21ème année puis 1,60% à partir de la 22ème année (totale exonération au bout de 30 ans).

Dans tous les cas, le notaire accomplit les formalités pour la déclaration de la taxe, et effectue le règlement en retenant la somme sur le prix de vente.

Le vendeur reçoit donc le prix de vente net, la déduction de la taxe sur la plus-value et des prélèvements sociaux étant effectuée à la source.

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