Moulin à Vent Immobilier

Conseil de l'agence

le montant des charges ?

Publié le

Que se passe-t-il si  vous estimez le montant des charges ?


Que dit la loi à ce sujet ?
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses que vous propriétaire payez initialement mais que vous pouvez vous faire rembourser par le locataire. 
La liste des charges locatives est fixée réglementairement par le décret du 26 août 1987. Il s’agit entre autres de l'entretien des parties communes, des espaces verts ou des dépenses relatives à l’électricité des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou encore du chauffage lorsqu'il est collectif…
Ces charges locatives, accessoires au loyer principal, sont versées sous formes de provision dans la majorité des cas. 
Les provisions pour charges locatives constituent des estimations de charges à venir. 
Elles doivent être fixées au vu des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ou lorsque le logement loué se situe dans une copropriété, ces provisions sont établies sur la base du budget prévisionnel de la copropriété (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).

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Leur montant étant donc approximatif, la loi impose une régularisation au moins annuelle en comparant :
le total des provisions déjà demandées au locataire,
avec les dépenses effectives que vous avez engagées pendant l'année.

Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles, vous pourrez demander un complément au locataire, sinon vous devrez lui verser le trop-perçu.
Vous devrez conserver tous les justificatifs à la disposition du locataire pendant 6 mois et lui permettre de les consulter. Sinon, votre locataire serait en droit de refuser de vous verser le complément que vous lui réclamez.

Que se passe-t-il si vous sous-estimez fortement les charges ?
Il peut arriver que vous sous estimiez (volontairement ou involontairement) le montant de la provision sur charges.
Si la régularisation annuelle fait apparaître un écart important entre le montant provisionné et le montant réel des charges dues, le locataire peut engager votre responsabilité et obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il subit du fait de la sous-estimation de la provision.
Ainsi, la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt datant du 29 octobre 2003, a indiqué que la sous-évaluation de la provision mensuelle sur charges, « si elle n'entache pas le consentement du locataire, l’a conduit à mésestimer le montant des charges qu’il allait devoir acquitter pendant le cours du bail, lui causant ainsi un préjudice ».
(Cour d’appel de Paris 29 octobre 2003)

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