Moulin à Vent Immobilier

Conseil de l'agence

Obligations liées au mandat de vente

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Pour beaucoup de particuliers, signer un mandat équivaut à signer un pacte avec le diable. Si cet article peut aider à les décoincer un peu, n’hésitez pas à le partager avec eux. Alors, à quoi vous engage un mandat signé avec une agence ?

Tout d’abord le principe du mandat est régit par la loi Hoguet qui permet à un vendeur de travailler avec un agent immobilier. Finalement, cette base permet de poser les choses très simplement. Le mandat est ni plus ni moins qu’un contrat, et ce contrat, signé par les deux parties, définit les termes de la collaboration. La rémunération est fixée par le mandat, les actions menées par le mandataires également, mais aussi la façon pour les deux parties de se détacher si besoin du mandat.

Un mandat ne traite pas de l’aspect juridique d’une vente, mais focalise sur son côté commercial, ce qui permet de le faire tenir dans 2 ou 3 pages uniquement… Il faut voir le mandat comme un agrément. Le vendeur fait appel à un professionnel de l’immobilier pour vendre son bien et les termes sont définis dans ce document dont la forme est pré-établie.

Comme vous le savez sans doute, il y a trois façons de contractualiser un mandat :

  • Exclusif : qui indique que seul l’agent immobilier a le droit de vendre.
  • Semi-exclusif ou REUSSITE Orpi: où les deux parties peuvent trouver un acheteur.

Que les vendeurs se le disent, le Mandat Réussite Orpi est un contrat gagnant-gagnant qui dispose des meilleurs atouts pour les aider à réussir la vente de leur bien dans les meilleures conditions.

De quoi s’agit-il ?
Le Mandat Réussite est un service exclusif Orpi. Il constitue le plus juste milieu entre : 
• un Mandat Exclusif, perçu généralement comme trop contraignant,
• et un mandat simple, qui peut banaliser le bien en générant évaluations flagorneuses un suivi insuffisant, et des baisses successives de prix de vente.

Pourquoi le plébisciter ?
Le Mandat Réussite Orpi offre une véritable souplesse au vendeur, autorisé à présenter lui-même au réseau Orpi un acquéreur pour son bien.

En cas de vente à cet acquéreur, il se voit alors rembourser la moitié de la commission, tout en continuant à bénéficier du suivi pratique/administratif de la vente par son agence Orpi.

… Et aussi
Les clients d’Orpi qui optent pour un Mandat Réussite profitent d’un service VIP. En effet, chez Orpi, contrairement aux autres agents immobiliers, signer un Mandat Réussite ne revient pas à confier la vente de son bien à un seul agent immobilier mais à plusieurs agences (ex : 63 agences Orpi sur le Grand Lyon) qui travaillent de concert. Un petit prodige que l’on doit au fichier commun Orpi unique en son genre. Résultat, tout vendeur signant un Mandat Réussite Orpi démultiplie ses chances de vendre, bien plus qu’avec n’importe quel mandat simple, confié en moyenne à quatre agences concurrentes ! 

  • Simple : Le vendeur peut signer autant de mandats qu’il le souhaite ou vendre lui-même.

Ces mandats pourront porter des noms différents selon les convictions marketing de leurs concepteurs, mais ils resteront dans le cadre de la loi Hoguet, sous peine d’être nuls.

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Encouragez vos clients à lire le mandat dans le détail. Prenez le temps d’expliquer qu’il n’est pas possible de travailler sans mandat, tout comme il n’est pas possible de conduire sans permis. Il n’y a rien de caché dans un mandat. Un mandat qui ne dirait pas tout dans le détail serait invalide. Le mandat protège les deux parties de la même façon. Elle empêche le vendeur de court-circuiter un agent immobilier qui aura travaillé sur la commercialisation de son bien, et elle empêche l’agent immobilier de faire n’importe quoi avec la vente.

Voici les questions les plus fréquemment relevées concernant le mandat de vente et leurs réponses :

Puis-je vendre seul si j’ai signé un mandat ? Cela dépend du mandat signé. Mais si vous signez un mandat avec un professionnel, sachez que son travail vous fera gagner un temps précieux. Il connait son secteur, il connait son travail, et il ne sera rémunéré que si il vend votre bien.

Une relation gagnant-gagnant.

Quelle est la différence entre les différents types de mandats ? Lisez bien ce que vous signez. Tout mandat qui n’explicite pas la valeur de chaque option, quel que soit le nom choisi pour les présenter, n’est pas valable. N’oubliez pas que la Loi Hoguet est une protection contractuelle des deux parties engagées.

Comment peut-on mettre fin à un mandat ?  Si vous souhaitez stopper votre collaboration, le mandat comporte une partie détachable qui est à retourner à votre agent. Pour plus de sécurité, un envoi en recommandé sera préférable dans certains cas, mais souvent, vu que la communication sur les sites professionnels d’immobilier est onéreuse, un simple email ou un coup de fil courtois suffit à interrompre la vente. Il ne faut pas se leurrer, si vous ne voulez pas qu’un professionnel vende pour vous, il vous suffit de ne plus l’autoriser à vendre. La nuance ici est qu’il ne faut pas lui signifier quand il vient à vous avec une offre au prix. Votre attitude sera alors considérée comme de la mauvaise foi. Il y a des délais contractuels pour annuler le mandat selon son type, mais tout cela est expliqué dans le document.

Sachez qu’un mandat est limité dans le temps. Si la commercialisation dépasse la durée maximale du mandat, indiquée elle aussi dans le document, alors il faudra refaire un document.

La commission est-elle toujours à la charge de l’acquéreur ? Légalement, la commission ne peut être qu’à la charge du vendeur. On ne peut pas imputer des charges sur le mandat à une personne encore inconnue, l’acquéreur ne se présentant qu’après l’étape contractuelle du mandat. On peut ensuite selon les accords entre les parties faire évoluer ce point, même si depuis quelque temps cela semble poser un problème de conscience à certains… Le vendeur touchera donc le net vendeur prévu au mandat, et pour la commission, l’acquéreur peut demander à ce que cette charge ne soit pas intégrée dans le prix de vente pour de ne pas avoir à payer de taxe de publicité foncière.

Une commission est-elle toujours due ? La commission n’est due que si le professionnel intervient dans la mise en relation des parties. Agent immobilier est un des seuls métiers où plusieurs professionnels peuvent travailler gratuitement sur un projet de vente et finir par ne pas toucher d’argent. Si le vendeur ou l’acquéreur se rétractent tardivement, après signature d’engagements (offre d’achat ou promesse de vente) par contre, la commission est due, bien évidemment, cela exclut les ventes qui ne vont pas au terme dans le cadre des conditions suspensives…

Le propriétaire trouve un acquéreur, que se passe-t-il ? Sur les mandats, il est stipulé qu’un vendeur devra informer l’agent immobilier de la réalisation de sa vente. Il indiquera également en toute bonne foi le nom de son acquéreur et celui du notaire ainsi que le prix de vente. Cela permet de lever le doute quand au fait que l’acquéreur est un client du professionnel immobilier.

Si on me présente un acquéreur au prix du mandat ? Vous ne pouvez pas reculer. Le mandat fige cette situation où le prix du vendeur rencontre le budget de l’acquéreur. Cela évite à un client de changer d’avis et de faire travailler une armée de professionnels pour rien. Si par contre l’offre n’est pas au prix inscrit au mandat de vente, numéroté et intégré dans un registre en bonne et due forme, vous pouvez la refuser sans même vous justifier.

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