Moulin à Vent Immobilier

Conseil de l'agence

Prolongation du délai de rétractation de 7 à 14 jours

Publié le

Signer un compromis de vente formalise un accord entre l'acheteur et le vendeur qui peut parfois être lourd de conséquences. Le délai de rétractation vous protège, n'hésitez pas à en faire usage. Découvrez ici tout ce que vous devez savoir sur le délai de rétractation, véritable mesure de protection permettant à l'acquéreur de faire marche arrière. en cas de signature du contrat hors établissement et dans notre cas d'un mandat de vente ou de location : la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, dite « loi Hamon », prévoit que le délai de rétractation faisant suite à la signature d"un contrat à distance ou en dehors de l'établissement de l'agence ou de l'entreprise sera rallongé de 7 à 14 jours à compter du 14 juin 2014.

Compromis de vente : quel est le délai de rétractation ?

Véritable coup de cœur pour une maison, un appartement ou emballement passager, parfois nous ne faisons pas toujours les choix les plus raisonnables et regrettons vite une décision pouvant être lourde de conséquences. Heureusement, la loi française a tout prévu et donne la possibilité à l’acheteur de se rétracter après un compromis de vente lorsque le bien vendu est à usage d'habitation et uniquement pour les acquéreurs personnes physiques (les sociétés ne bénéficient pas du délai de rétractation).

Le délai de rétractation vous protège, n’hésitez pas à en faire usage.

Découvrez ici tout ce que vous devez savoir sur le délai de rétractation, véritable mesure de protection permettant à l’acquéreur de faire marche arrière.

Rappelons d’abord ce qu’est un compromis de vente :

Plus simplement, nous pouvons dire que le compromis de vente est un « avant-contrat ». Dans un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent à un prix de transaction déterminé en commun. C’est-à-dire que si l’une des parties renonce à cette transaction, l’autre peut par voie de justice l’y contraindre. Le compromis de vente permet plus généralement de lancer les premières démarches financières et administratives avant la signature de l’acte authentique chez le notaire constatant le transfert de propriété. La signature du compromis s’accompagne du versement de la somme de 5 à 10% du prix de vente par l’acquéreur. Ce versement vaut dépôt de garantie et sera imputé sur le prix de vente lors de l’acte définitif.

A noter :

  • Si les parties s’entendent sans faire appel à un professionnel, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé avant le délai de rétractation du compromis de vente.

  • Le délai entre compromis et vente est généralement de 3 à 6 mois.

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Qu’est-ce que le délai de rétractation du compromis de vente ?

À partir de la signature du compromis de vente, le délai de rétractation permet à l’acquéreur de mûrir une décision parfois trop hâtive. Ce délai de rétractation est une protection qui permet de se retirer d’une vente tout en récupérant les fonds engagés (le dépôt de garantie).

Pour rappel, la loi SRU du 13 décembre 2000 et la loi 13 juillet 2006 ont codifié, à l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation, un délai de rétractation de sept jours aux acquéreurs non professionnels  qui signent un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation.

Quelques mesures concernent le logement dans la réforme globale lancée par Emmanuel Macron pour "La loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques". L'une d'entre elles concernait le délai de rétractation après la signature d'un compromis pour l'acquéreur.

Jusqu'à cette mésure, il était de 7 jours à compter du jour où tous les documents étaient bien présents. Le projet de loi initial demandé à passer ce délai à 14 jours. Après discussion et échange, notamment avec les professionnels du secteur contre cette mesure, un compromis a été trouvé pour augmenter ce délai à 10 jours.

Ce délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant le contrat.

Un arret récent de la cour de cassation (21 mars 2019) met d'ailleurs à la charge des agents immobiliers une nouvelle obligation : les professionnels notifiant le délai SRU par lettre recommandée doivent vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception reçu.

Pour la petite histoire, un professionnel de l'immobilier conclue la vente d'un bien immobilier entre deux couples et envoit deux courriers recommandés séparés aux acquéreurs pour purger leur droit de rétractation (notifications SRU). Monsieur réceptionne alors les deux recommandés et les signent sans avoir le pouvoir de Madame. Quelques semaines plus tard, ils sont absents pour la signature de l'acte authentique et demande à faire valoir leur droit de rétractation. Les vendeurs demandent alors indemnisation de leur préjudices et paiement de la clause pénale en assisgnant les acquéreurs et l'agent immobilier. Mais leur demande a été rejetée par la Cour de Cassation qui a jugé que les acquéreurs pouvaient faire valoir leur droit de rétractation ! Madame n'avait en effet pas signé son propre courrier recommandé et son époux n'avait aucun pouvoir. L'efficacité de la notification a donc été jugée comme nulle et la faculté de rétractation de l'acquéreuse était restée entière. La rétractation tardive a donc été acceptée par la cour de cassation. Le professionnel de l'immobilier aurait en effet dû vérifier les signatures figurant sur les avis de réception en les comparant entre elles et / ou avec celles figurant sur l'avant-contrat.

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Pour éviter les aléas de la lettre recommandée, les professionnels de l'immobilier souhaitant notifier le délai SRU peuvent opter pour l'envoi de la notification SRU par voie électronique !

La loi impose en effet que la notification SRU soit envoyée à chaque acquéreur " par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ".
La forme du recommandé papier avec accusé de réception est privilégié pour des raisons historiques mais celle-ci est contraignante et moins sécuritaire !

La voie électronique présente en effet de nombreux avantages qui séduisent de plus en plus les professionnels de l'immobilier.

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En modifiant article L. 121-21 code de la consommation, l"article 9 de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014  relative à la consommation, dite « loi Hamon », prévoit que ce délai sera de quatorze jours pour les contrats conclus hors établissement, notamment ceux qui ont pour objet la construction, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers, ainsi que ceux relatifs à des droits portant sur des biens immobiliers ou à la location de biens à usage d'habitation principale.

L'article L. 121-16 du code de la consommation modifié par la loi relative à la consommation précise qu'il faut entendre par « contrat hors établissement » tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur :

- dans un lieu qui n'est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d'une sollicitation ou d'une offre faite par le consommateur ;

- ou dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d'une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes ;

- ou pendant une excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services au consommateur.

Néanmoins, l'article 24 de la loi précise que ce délai de quatorze jours ne s'applique pas lorsque le contrat a été signé sur une foire ou un salon. Aussi, nous restons en attente des décrets d'application de cette loi. Cette mesure rentrera en vigueur pour les contrats signés à compter du 14 juin 2014.

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La loi Macron fait passer de 7 à 10 jours le délai de rétractation pour les compromis de vente.

Qui peut bénéficier de cette faculté de rétractation ?

Le principe est que cette faculté est offerte lors de l’acquisition d’un bien à usage d’habitation qu’il soit existant ou en cours d’édification.

Ainsi, la faculté de rétractation ne pourra pas jouer pour la vente d’une dépendance (garage ou cave) isolément d’un bien à usage d’habitation, selon une réponse ministérielle de 2003 (J.O. du 3 novembre 2003, Déb. Ass. nat., Questions et réponses, p. 8463).

L’acquéreur du bien doit être un non professionnel de l’immobilier c’est-à-dire selon une interprétation du code de la consommation, une personne qui ne contracte pas dans sa sphère normale d’activité. L’analyse se fait donc en vérifiant que l’acquéreur n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle.

Cependant, il est admis que conventionnellement les parties décident de faire jouer cette faculté à un acquéreur professionnel. Une telle extension du champ d’application du délai de rétractation relevant en effet de la négociation des parties (Cass. 3ème civ ? 5 décembre 2019, N° de pourvoi: 18-24152).

Comment exercer son droit de rétractation ?

Pour faire valoir son droit de rétractation, l’acquéreur doit simplement envoyer un courrier recommandé avec avis de réception adressé directement au vendeur ou le cas échéant à son intermédiaire(notaire, agence immobilière). Il peut également se déplacer pour une remise en main propre contre décharge.

À noter :Le dépôt de garantie doit être restitué par l’agent immobilier ou le notaire dans un délai légal de 21 jours à compter de la rétractation. Attention, si la promesse a été enregistrée au Centre des Impôts, (montant de 125 €) cette somme sera conservée par l’administration fiscale.

En terme juridique nous distinguons le délai de réflexion qui est purgé au moment de la signature d’un acte de vente sans promesse préalable, du délai de rétractation qui lui est purgé au moment de la signature de la promesse de vente.

A noter que ce délai joue tant pour la vente de biens anciens que neufs lors de la signature d’un contrat de réservation (contrat préliminaire prévue à l’article L261-15 du CCH) mais est exclu pour les terrains à bâtir sauf ceux faisant partie d’un lotissement soumis à permis d’aménager (Cass. 3è, 4 février 2016, n°15-11140).

Quelle est la durée du délai de rétractation ?

Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le délai de rétractation après compromis de vente est passé à 10 jours, contre 7 jours auparavant.

Durant ce délai, l’annulation du compromis de vente par l’acheteur est possible sans que ce dernier n'encoure de pénalités et sans avoir à invoquer un quelconque motif. Le dépôt de garantie lui sera intégralement remboursé. Attention à la durée du délai, une fois écoulé, la rétractation de l’acheteur permet au vendeur de conserver le dépôt de garantie et demander des dommages et intérêts devant la justice.

Attention :

  • Le délai de rétractation ne fait pas obstacle aux clauses suspensives du compromis de vente.

  • Le délai de rétractation ne s’applique qu’à l’acheteur, sa signature engage le vendeur de manière irréversible.

Comment le délai est-il décompté ?

Que vous ayez signé devant notaire ou en agence, il y a plusieurs modalités de purger votre droit à rétractation. 

Première option : Le professionnel, agent immobilier ou notaire vous remet une copie immédiate de l’avant-contrat contre signature d’un récépissé : le délai de 10 jours commence donc à courir le lendemain Seconde option : Envoi d’une lettre recommandée papier ou envoi électronique immédiat, le délai commence à courir dès le lendemain de la première présentation. A noter que si vous êtes absent lors du passage du facteur ou si vous n’ouvrez pas votre courriel recommandé, le délai court dans toute hypothèse dès le lendemain.

Le délai de rétractation :

Le délai intègre les jours ouvrés, le week-end et les jours fériés.

Attention : Si le 10ème jour tombe sur un jour chômé, le délai est prolongé automatiquement jusqu’au jour ouvrable suivant.

L’hypothèse de la copropriété :

Si le bien vendu dépend d’une copropriété, la loi ALUR impose aux professionnels de remettre, outre la copie de l’avant-contrat, l’ensemble des informations relatives à la copropriété : règlement de copropriété et tous les modificatifs successifs, trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, la fiche synthétique, le carnet d’entretien, l’état daté. Le délai de rétractation ne peut commencer à courir qu’à compter de la remise de l’ensemble de ces documents ce qui au final peut représenter une quantité non négligeable de papier. Bien sûr, la remise sous format électronique sera préférable.

 

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Lettre-type d’annulation du compromis de vente.

L’acheteur peut revenir sur son engagement initial avec le vendeur sans avoir à justifier d’un motif et sans pénalité financière. Ce modèle de lettre permet de se rétracter dans un délai de 10 jours :

[Nom et prénom de l’acheteur]

[Adresse]

[Code postal et Ville]

[Nom et prénom du vendeur]

[Adresse]

[Code postal et Ville]

[Date]

Lettre recommandée avec AR

Objet : Lettre de rétractation d’achat immobilier.

Madame, Monsieur,

Par acte du [indiquez la date de la signature du compromis de vente], j’ai signé une promesse de vente / une promesse synallagmatique de vente pour l’achat d’un logement situé [indiquez l’adresse exacte et complète]. Après réflexion, je ne souhaite plus acquérir ce bien. En conséquence et conformément au Code de la construction et de l’habitation (Article L.271-1) je souhaite exercer mon droit de rétractation. Je vous demande donc de prendre acte de ma décision et de rompre mon avant-contrat.

Par ailleurs, je vous avais versé une somme de [indiquez le montant que l’acheteur a versé au vendeur en €] *lors de la signature du compromis de vente. Je vous demande également selon l'article 271-2 de ce même code de me restituer cette somme intégralement dans les meilleurs délais. En effet, je me permets de vous rappeler que conformément au Code de la construction lorsque l’acheteur se rétracte, le vendeur doit le rembourser dans un délai de 20 jours à compter du lendemain de la réception de ladite lettre.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Votre Signature]

Pièces jointes : copie du compromis de vente signée.

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