Dossier pratique : Acheter à deux : les précautions à prendre

La loi avait renforcé les protections dont bénéficient les couples mariés et les partenaires d'un Pacs. En revanche, toujours aucune embellie à signaler du côté des concubins. Nos conseils pour vous aider à organiser au mieux votre achat immobilier.

Les partenaires d'un PACS

Avant la réforme entrée en vigueur au 1er janvier 2007, les biens achetés par l'un ou l'autre des partenaires d'un PACS appartenaient en indivision aux deux membres du couple. Aujourd'hui, le régime du Pacs devient de plus en plus semblable à celui du mariage sous le régime de la séparation des biens, qui devient désormais la règle en l'absence de disposition particulière. Cependant, si les partenaires optent pour le régime de l'indivision, les biens sont alors réputés leur appartenir pour moitié, quelle que soit la part acquittée par chacun d'eux. Un partenaire dispose également de la faculté de donner par testament le logement au survivant, à charge pour lui de dédommager les héritiers du défunt. Enfin, au décès de l'un des partenaires, la loi accorde au survivant un droit de jouissance gratuit du logement commun, pendant un an.
A savoir : Depuis le 1er janvier 2007, le partenaire survivant est totalement exonéré de droits de succession.

Les concubins

Vous n'êtes ni marié ni pacsé et vous envisagez d'acheter votre future résidence principale ? Un conseil, organisez au préalable votre achat. A défaut, en cas de séparation ou de décès, vous risquez de vous retrouver fort démuni. D'autant que la fiscalité en cas de décès reste très lourde. Pourtant, ce n'est pas une fatalité ! En effet, il existe des solutions pour limiter la casse en cas de problème. Suivant votre situation, vous opterez plutôt pour un achat en indivision ou la constitution d'une société civile immobilière (SCI).

L'indivision : la formule la plus courante

Le principe :
- Chaque membre du couple est propriétaire d'une partie du logement, à hauteur de sa contribution au financement du bien : 30-70, 50-50 ou 60-40 par exemple. Prenez bien soin de faire figurer dans l'acte la quote-part de chacun, sinon, la propriété est supposée détenue par moitié.
Les avantages :
- Aucun frais d'acte supplémentaire à prévoir et grande simplicité de mise en oeuvre.
Les inconvénients :
- La formule manque de souplesse : toutes les décisions concernant le logement doivent être prises en commun.
- En vertu de l'article 815 du code civil personne n'est tenu de rester dans l'indivision. C'est-à-dire qu'en cas de mésentente, le partage peut être provoqué, au besoin en s'adressant au juge du tribunal de grande instance pour trancher le litige.
- Enfin, au premier décès, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt - par exemple, ses enfants nés d'une précédente union - une situation potentiellement conflictuelle. En effet, ces derniers pourront lui réclamer leur part d'héritage et le contraindre à vendre.
Les conseils des agents immobiliers ORPI : Pour profiter des avantages de l'indivision tout en limitant au maximum ses effets négatifs :
- Faites établir une convention d'indivision par acte notarié. Elle permet de fixer les modalités de gestion de l'indivision et notamment de prévoir des solutions en cas de séparation ou de décès, comme la faculté d'acquisition par le survivant de la quote-part du défunt.
- Pensez à aménager l'indivision en désignant par testament l'autre membre du couple comme héritier de votre part d'indivision. Et donnez-lui la possibilité de choisir d'hériter du logement, soit en usufruit, soit en nue-propriété. En cas de décès, le concubin survivant retiendra ainsi l'option la plus avantageuse fiscalement pour lui.

La Société civile immobilière (SCI) : à réserver à certains profils

Le principe :
Les concubins créent une société civile immobilière qui se porte acquéreur du logement. Chacun détient alors des parts de la société à hauteur de son apport.
Les avantages :
Souplesse de gestion - les statuts fixent les règles comme dans une convention d'indivision - et facilité de transmission ou de liquidation en cas de séparation. Dans cette dernière hypothèse, si un des concubins désire conserver le logement, il peut racheter les parts de l'autre partenaire. De même, en cas de décès, les héritiers du défunt détiennent moins de pouvoir que dans l'indivision. Il est en effet possible de prévoir que la société continuera au-delà du décès de l'un des associés. Et que le survivant pourra racheter les parts des héritiers, sans qu'ils puissent s'y opposer.
Les inconvénients :
Créer une SCI a un coût non négligeable : comptez environ 1500 euros de frais de constitution de société. En outre, la société doit être gérée, ce qui implique un minimum de formalités (tenue de registres, convocation d'une assemblée générale par an).
Les conseils des agents immobiliers ORPI :
Attention, l'achat immobilier en SCI n'est pas adapté à tous et n'a rien d'une solution miracle. On ne doit donc y recourir qu'avec précaution, en s'entourant des conseils de professionnels.

© Copyright Rent a NEWS, janvier 2010.