Dossier pratique : Crédit immobilier : refusez de payer plus

Bonne nouvelle le loyer de l'argent n'a cessé de baisser depuis fin 2008. Huit astuces pour économiser sur tous les tableaux.

Une différence d'un seul point (4,80 % au lieu de 3,80 %) sur le taux d'un prêt immobilier de 100 000 euros sur vingt ans peut vous faire économiser (ou perdre) plus de 12 000 euros. Profitez-en ! Les taux sont au plus bas et pourraient remonter d'ici la fin de l'année.



1. Coup de pouce financier

Avant de prendre un crédit, faites le plein d'aides. De multiples organismes distribuent des primes, des subventions ou des prêts à taux zéro. Achat, travaux, chauffage solaire ?, renseignez-vous pour savoir si vous pouvez vous faire financer en totalité ou en partie. Voici 4 organismes incontournables pour faire le plein de tous les prêts à taux préférentiel et les aides à l'habitat.
- http://www.anil.org Association nationale d'information sur le logement (Anil). Tél. : 0820 16 75 00 (0,12 €/min). Messagerie vocale 24 heures sur 24 indiquant les adresses des agences par département.
- http://www.anah.fr Agence nationale de l'habitat. Tél. : 0826 80 39 39 (0,15 €/min, du lundi au samedi de 8 à 20 heures).
- www.ademe.fr Agence pour la défense de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie. Tél. : 01 47 65 20 00 (prix d'un appel local).
- www.pact-arim.org pour la réhabilitation des logements anciens. Tél. : 01 42 81 97 70 (prix d'un appel local).
Renseignez-vous également auprès de votre caisse de retraite et de votre mutuelle.


2. Trouvez une banque à votre mesure !

Vous vous en êtes sans doute déjà aperçu : les banques proposent des taux de crédit immobilier très différents d'un client à l'autre ! En effet, c'est grâce aux prêts immobiliers qu'elles recrutent de nouveaux clients et les fidélisent pendant de nombreuses années. Par conséquent, si vous avez le profil qui l'intéresse, elle déploiera tous les efforts possibles pour vous accorder un taux attractif. Et pas de complexe à avoir si vous n'êtes pas riche. Car, si certains établissements ont une stratégie de conquête portée plutôt sur des clients aisés, d'autres ciblent les populations plus modestes. Du coup, une tournée de toutes les banques s'impose. Vous manquez de temps ? Pourquoi ne pas confier cette mission à un courtier en crédits immobiliers ? Voici les adresses des principaux acteurs du secteur : www.cafpi.fr, www.meilleurtaux.com ; www.empruntis.com ou encore www.acecredit.fr
L'astuce : Si vous possédez une maison de campagne, n'hésitez pas à prospecter aussi les banques de votre région de villégiature pour financer l'achat de votre résidence principale. Elles peuvent prêter pour un bien acheté en dehors de leur secteur géographique. En plus, les conditions offertes par une petite agence rurale se révèlent parfois beaucoup plus attractives que celle d'une grande ville, car les opportunités de capter un nouveau client y sont plus rares. De même, une agence bancaire qui vient juste d'ouvrir ses portes, donc en train de se constituer une clientèle, se montrera sans doute plus généreuse. Profitez-en si vous avez remarqué une nouvelle venue près de chez vous !

3. Soignez votre candidature

La banque à laquelle vous allez demander un crédit va éplucher vos relevés bancaires sur les 3 derniers mois. Du coup, il faut savoir anticiper un bon trimestre à l'avance. Comment ? En liquidant au maximum vos crédits à la consommation en cours, de manière à présenter des extraits de comptes irréprochables.
- Débarrassez-vous de votre crédit revolving. Un tel crédit est toujours du plus mauvais effet sur un banquier, même si vous l'utilisez avec la plus grande parcimonie.
- Sur la période, veillez à ne présenter aucun épisode de découvert bancaire, fût-il de très courte durée. Là encore, ce signe est interprété de façon très négative par un banquier s'apprêtant à consentir un crédit. Ce dernier va en effet regarder avec une attention toute particulière votre capacité à bien gérer votre budget pour évaluer le taux qu'il va vous proposer. S'il décèle dans votre candidature le moindre risque de problème dans le remboursement régulier du crédit, il va automatiquement augmenter son taux.

4. Dopez votre apport personnel

 Dans la majorité des banques, l'apport personnel constitue un élément essentiel pour fixer le taux d'intérêt du crédit immobilier. Or plus son montant augmente, plus votre taux baisse ! Idéalement, on conseille de se constituer un apport égal à 15 ou, mieux, 20 % de l'acquisition immobilière. Alors pensez-y si vous mettez sur la table beaucoup de fonds propres, représentant par exemple 50 % du prix du logement que vous envisagez d'acheter, et négociez pied à pied pour obtenir un très, très bon taux.
L'astuce : Certains prêts entrent dans le calcul de l'apport personnel. C'est le cas des prêts épargne logement (plan et compte d'épargne logement), du prêt action logement (ex 1 % logement) et du prêt à taux zéro.


5. Essayez d'échapper à l'assurance du banquier

Pour obtenir un prêt immobilier, la souscription d'une assurance décès-invalidité reste un passage obligé. En revanche, même la banque insiste pour que vous preniez son contrat maison (on parle de contrat de groupe), vous restez libre d'aller voir ailleurs.
L'astuce : Faites jouer la concurrence, au besoin en utilisant des comparateurs comme http://www.assurance-de-pret.com ; www.assurland.com ; www.credit-assurance.com ou http://assurance.pret.kelassur.com. À la clé : un gain de quelques milliers d'euros sur votre prêt. En effet, si vous êtes jeune (20 à 40 ans) et en bonne santé, vous pourrez rogner de 0,1 à 0,2 % sur vos cotisations. Au total sur un prêt de 200 000 euros, l'économie réalisée avoisinera 4 000 euros.


6. L'hypothèque n'est pas la seule garantie

Il existe aussi le cautionnement : moyennant le paiement d'une commission de caution et d'une participation à un fonds de garantie, des sociétés spécialisées se portent caution pour vous. L'avantage ? Vous récupérez une partie des sommes versées à la fin de votre crédit et ne payez pas de frais de mainlevée d'hypothèque si votre crédit ne va pas à son terme.
Autre formule : le nantissement. Il s'agit en général d'un contrat d'assurance vie mis à la disposition de la banque pour garantir le remboursement de votre crédit. L'avantage ? La garantie de votre crédit ne vous coûte rien ! Attention : il faut être un bon client d'une banque pour qu'elle accepte le nantissement.


7. Osez tout négocier !

Seul ou avec un courtier, tous les points que vous pouvez négocier pour faire baisser la facture.
- Le taux du prêt : les taux affichés par les banques laissent toujours une marge de négociation, surtout si votre profil intéresse l'établissement. Vous pourrez négocier un demi, voire un point sur votre crédit ; ce qui représente au bout du compte plusieurs milliers d'euros d'économies.
- Les assurances : selon que vous êtes jeune et en bonne santé, ou plus âgé et malade, le taux espéré ne sera pas le même. Profitez-en !
- Les frais de dossier : ils sont en général facturés 1 % du montant du crédit, dans la limite d'un certain plafond. Cela fait 1 000 euros pour 100 000 euros empruntés. Ces frais sont tout à fait négociables avec votre banque, qui peut les réduire, voire les supprimer.
- Les garanties : la banque s'entoure de garanties au cas où vous ne rembourseriez pas votre crédit. Hypothèque conventionnelle, privilège de prêteurs de deniers (PPD), caution mutuelle ou nantissement, elles n'ont pas du tout le même coût. Pour alléger la note, si vous le pouvez, optez pour la caution mutuelle.
- Les pénalités de remboursement anticipé : elles sont généralement appliquées lorsque vous remboursez un crédit à taux fixe ou à taux « capé » (taux révisable assorti d'un plafond en cas de hausse des taux). Leur montant est égal au maximum à un semestre d'intérêts, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. Vous pouvez négocier soit leur suppression pure et simple, soit leur suppression au bout de quelques années.