Publié le mercredi 29 novembre 2017

Vrai / Faux : Spécial copropriété

Charges, travaux, assemblée générale : pas toujours facile de s'y retrouver en copropriété. ORPI vous éclaire avec ce vrai / faux spécial "copro".

Vrai / Faux : Spécial copropriété La loi et vous
1

L’assemblée générale annuelle de copropriété peut se tenir en dehors de votre immeuble.

 

Vrai

La personne qui convoque l’assemblée (en principe le syndic) fixe elle-même le lieu et l'heure de la réunion. Par principe, l'assemblée générale est réunie dans la commune où est situé l'immeuble. Mais la loi n’impose pas qu’elle se tienne impérativement dans l’immeuble. Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir un lieu de réunion sur une autre commune.

2

Propriétaire d’un appartement avec terrasse, vous souhaitez créer une véranda. Aucune autorisation de la copropriété n’est requise.

 

Faux

Que la terrasse soit une partie privative, ou une partie commune à jouissance exclusive, vous devez demander l’autorisation à la copropriété. En effet, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui règlemente la copropriété, prévoit que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, qu’un copropriétaire veut faire, à ses frais, doivent être autorisés par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Sur ce fondement, même si la terrasse est une partie privative, il faudra demander l’autorisation de la copropriété car les travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

Si la terrasse est une partie commune (à jouissance exclusive), les travaux affectent une partie commune, en plus de l’aspect extérieur de l’immeuble, donc l’autorisation de la copropriété sera aussi nécessaire.

3

Un copropriétaire veut racheter à la copropriété un placard inutilisé contigu à son appartement. L’accord du syndic suffit pour vendre.

 

Faux

Seule l’assemblée générale de la copropriété a le pouvoir de décider de vendre une partie commune. La vente sera autorisée par l’assemblée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : c’est-à-dire à la double majorité. La décision sera adoptée si elle est prise à la majorité de tous les copropriétaires qui représentent au moins deux tiers des voix.

Par exemple sur une copropriété composée de 30 copropriétaires, la vente sera autorisée si 16 copropriétaires votent pour, et que ces 16 copropriétaires représentent au moins 2/3 des voix (sur 1000/1000e : au moins 667 millièmes).

Attention :  certaines ventes de parties communes pourraient nécessiter une décision unanime des copropriétaires, dans le cas où la conservation de ces parties communes est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, et des droits des autres copropriétaires notamment si la partie commune en question est utilisée par plusieurs copropriétaires.

4

Vous pouvez demander à tout moment au syndic de convoquer une assemblée générale exceptionnelle pour poser une question.

 

Vrai

Le syndic doit convoquer une assemblée extraordinaire si la demande lui est faite par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf si le règlement de copropriété prévoit un nombre inférieur de voix. Il en est de même si la demande est faite par le conseil syndical. Les questions dont l’inscription à l’ordre du jour sont demandées doivent être précisées. Le syndic doit alors notifier la convocation et l’ordre du jour demandé par les copropriétaires, en respectant le délai minimum de 21 jours.

Les juges ont récemment considéré que l’ordre du jour d'une assemblée générale convoquée à la demande de copropriétaires n'était pas limité aux seules questions dont l'inscription avait été demandée : le syndic peut donc valablement ajouter une résolution (Cass. 3è civ. 22/06/2017).

5

Pour vendre un parking en copropriété vous devez fournir les mêmes informations que pour un appartement.

 

Faux

Pour la vente d’un lot annexe, comme les garages, les informations à remettre à l’acquéreur, dans le cadre de la vente, sont allégées par rapport à la vente d’un lot principal, comme un appartement. Doivent être remis dans le cas de la vente d’un garage :

  • La fiche synthétique de la copropriété, le cas échéant ;
  • Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
  • L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

N’ont pas à être remis :

  • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble.
6

Si vous contribuez déjà au budget prévisionnel, vous pouvez refuser de cotiser au fonds de travaux.

 

Faux

Depuis le 1er janvier 2017, un fonds de travaux doit obligatoirement être mis en place dans les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation, à l’issue d’une période 5 ans suivant la réception de l’immeuble.

Il a pour objet de financer :

  1. Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
  2. Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, hors budget prévisionnel (comme par exemple les travaux d’entretien, autres que ceux de maintenance et fonctionnement de l’immeuble ou de ses équipements communs, les dépenses liées aux études techniques comme les diagnostics et consultation…).

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que pour le versement des provisions du budget prévisionnel.Le montant de la cotisation annuelle, en pourcentage du budget prévisionnel, est décidé par l'assemblée générale et ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

7

Ne pas voter lors d’une assemblée générale revient à approuver toutes les mesures à l’ordre du jour et vous prive de certains droits.

 

Faux

Si vous ne votez pas les décisions lors d’une assemblée générale, vous êtes considéré comme abstentionniste, et assimilé à un copropriétaire opposant, selon les juges. Le syndic doit alors vous notifier les décisions de l’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de sa tenue. Vous avez alors la possibilité de contester les décisions, en engageant une action en justice dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions par le syndic.

Les copropriétaires défaillants, c’est à dire absents et non représentés lors de l’assemblée, ont le même pouvoir.

Sachez que si vous ne pouvez pas vous rendre à une assemblée générale, vous pouvez donner procuration aussi bien à un copropriétaire qu’à un tiers non copropriétaire. Il est toutefois interdit de donner procuration au syndic, à ses salariés et préposés ou leurs conjoints et partenaires.

8

Un copropriétaire mauvais payeur peut être contraint par le juge à vendre son logement pour régler ses dettes.

 

Vrai

En cas d’impayés, le syndic peut, en ultime recours, engager une procédure de saisie immobilière du logement du copropriétaire défaillant. Avant d’engager ce recours, le syndic aura tenter de recouvrer amiablement les sommes dues. Le syndic enverra une simple lettre de rappel au copropriétaire défaillant. A défaut de paiement, le syndic enverra une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d'huissier.

Si l’impayé persiste, le syndic peut poursuivre en injonction de payer, voire faire inscrire une hypothèque sur le bien et demander sa saisie.

Avant d’en arriver à la saisie, le copropriétaire qui rencontre des difficultés de paiement pourra prendre contact avec le syndic afin d’envisager des délais de paiement.

9

Vous avez abattu un mur porteur dans votre appartement. A défaut d’accord préalable, la copropriété peut exiger la remise en l’état initial.

 

Vrai

La loi impose pour les travaux qui concernent les parties communes, ce qui est le cas des murs porteurs, que le copropriétaire demande l’une autorisation préalable de l’assemblée générale (article 25 Loi du 10 juillet 1965).

A défaut, l’assemblée peut demander la remise en l’état pendant 10 ans à compter de la connaissance des travaux par la copropriété.

10

Un règlement de copropriété peut vous interdire d’étendre du linge sur votre balcon.

 

Vrai

Le règlement de copropriété règle l’organisation de la copropriété, fixe les droits et obligations des copropriétaires, et détermine les parties communes et les parties privatives ainsi que leur usage. Il peut interdire par exemple l’exercice de certaines activités au sein de la copropriété, comme par exemple interdire les activités bruyantes ou malodorantes, …

Il peut aussi prévoir que seuls les lots en rez de chaussée peuvent être utilisés à des fins commerciales ou professionnelles.

Dans ce même ordre d’idée, le règlement de copropriété peut interdire l’étendage du linge sur les balcons ou fenêtres, au regard notamment du standing de l’immeuble.

11

Propriétaire d’un studio en rez-de-chaussée vous n’avez pas à régler les charges d’ascenseur.

 

Vrai / Faux

Les charges entraînées par les éléments d’équipements communs, comme l’ascenseur, sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité objective que présente cet élément pour le lot.

Les charges sont réparties par le règlement de copropriété. Il a été admis par les juges que les copropriétaires de lots situés en rez de chaussée ne doivent pas participer aux frais engendrés par l’ascenseur, qui ne présente aucune utilité pour eux.

Toutefois, bien que votre logement se situe en rez de chaussée, vous pourriez devoir payer des charges d’ascenseurs, si vous pouvez l’utiliser pour vous rendre par exemple au local poubelles ou à votre parking, situé au sous-sol.

Il en est de même si l’ascenseur est utilisé par le personnel d’entretien pour accéder au sous-sol afin de transporter les déchets de la copropriété. 

12

La réalisation de travaux énergétiques est obligatoire en cas de ravalement ou de réfection de toiture d’un immeuble.

 

Vrai

Il s’agit de ce qu’on appelle les « travaux embarqués ». Des travaux d'isolation thermique doivent être engagés si de gros travaux de rénovation de bâtiments sont faits. L’objectif est d’améliorer la performance énergétique des bâtiments existants.

  • Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants, portant sur des murs de locaux chauffés donnant sur l'extérieur et constituées en surface à plus de 50 %, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal, le propriétaire doit réaliser en même temps des travaux d'isolation thermique. Les travaux importants de ravalement qui sont visés sont des travaux comprenant la réfection de l'enduit existant, le remplacement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50 % d'une façade du bâtiment, hors ouvertures.
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  • Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux importants de réfection de toiture, le propriétaire doit en plus réaliser des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé. Les travaux de réfection de toiture concernés sont des travaux comprenant le remplacement ou le recouvrement d'au moins 50 % de l'ensemble de la couverture, hors ouvertures.

Cette obligation s’applique à tous les bâtiments, qu’ils soient à usage d'habitation, de bureau, de commerce et d'enseignement voire d’hôtel.

Sachez que, pour la réalisation de ces travaux, vous pouvez bénéficier éventuellement d’aides, comme l’Éco-prêt à taux zéro, le CITE (jusqu’à la fin 2017), ou les aides de l’Anah. 

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