Les murs commerciaux désignent des locaux à usage de commerce, situés la plupart du temps au pied des immeubles. Ils appartiennent à des propriétaires qui peuvent soit les occuper pour exploiter leur fonds de commerce, soit les louer. L'achat de murs commerciaux à des fins d'investissement est une opération a priori très rentable. Encore faut-il faire les bons choix.

Achat de murs commerciaux : quels emplacements ?

Pour être assuré d'une forte rentabilité, l'investisseur doit bien choisir son emplacement lors de l'achat de murs commerciaux. S'il a les moyens et s'il ne veut pas prendre de risque, il privilégiera les grandes artères commerçantes, les rues piétonnières, les centres-villes, la proximité d'une grande enseigne, tous endroits qui assurent un bon chiffre d'affaires aux commerçants. Ainsi l'investisseur sera-t-il certain de la solvabilité de son futur locataire et de la rentabilité de son investissement. En faisant l'achat de murs commerciaux dans une zone de forte chalandise, il est assuré aussi de faire une plus-value en cas de revente. Acheter des murs commerciaux dans une petite rue ou en zone excentrée est plus risqué.

Achat de murs commerciaux : à quel prix ?

Le prix d'achat de murs commerciaux dépend de plusieurs paramètres : emplacement, attractivité du quartier, chiffre d'affaires du locataire, loyer pratiqué. Il est certain que l'achat d'un local occupé est un avantage pour le calcul du juste prix : il permet à l'acquéreur de connaître le montant du loyer en cours donc de calculer son rendement locatif. Mais il le renseigne aussi sur la qualité du locataire en place, sur son chiffre d'affaires. Et si celui-ci est élevé, l'acquéreur est assuré, par la même occasion, de la qualité de l'emplacement. Le calcul du juste prix est toutefois une opération complexe qui requiert l'expertise d'une agence immobilière, comme celles du réseau Orpi.

Achat de murs commerciaux : rentabilité, sécurité et fiscalité

Il est plus rentable d'investir dans des murs commerciaux que dans un logement. La rentabilité d'un local commercial est deux fois supérieure à celle d'un logement locatif. L'investissement dans des murs commerciaux est plus sûr aussi : un bail de 3, 6 ou 9 ans, garantit au bailleur un maintien durable du locataire dans les lieux. La rédaction du bail commercial est, en outre, plus souple que celle du bail d'habitation : le bailleur peut faire supporter davantage de charges à son locataire. Enfin, la fiscalité liée à l'achat de murs commerciaux est intéressante si l'investisseur crée une SCI.