ÉVALUATION FONCIERE

Publié le

Expertise en valeur vénale, évaluation et estimation de biens immobiliers dans les Alpes Maritimes, Nice et environs. Habitations – Locaux commerciaux – Terrains Valeur locative Valeur vénale libre Valeur vénale occupée Valeur hypothécaire Valeur d’un droit au bail Valeur d’utilité Analyse d’un marché

Les recours à une évaluation immobilière réalisée par un Expert, sont nombreux, notamment dans les cas suivants :

Gestion patrimoniale
* Achat, vente et échange d'immeuble.

Pour les particuliers:
* Partage successoral, donation-partage.
* Sortie de communauté, d'indivision. 
* Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l'héritier exploitant). 

Déclarations fiscales
* Déclaration de succession.
* Déclaration pour l'impôt de solidarité sur la fortune.

Dans l'environnement des baux
* Fixation du loyer (initial ou de renouvellement).
* Fixation de l'indemnité d'éviction.

Dans la vie sociale de l'entreprise
* Analyse et/ou expertise des actifs immobiliers dans le cadre des fusions, apports, cessions, achats, provisions comptables.
* Obligations particulières des sociétés d'assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d'expertise quinquennale et d'actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c'est la valeur de réalisation que doit déterminer l'expert.
* Obligations particulières des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d'application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l'obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.

Expertise dans le cadre d'une recherche de financement 
* Appréciation des garanties immobilières.

Expertise dans le cadre de vente forcée
* Détermination de la mise à prix (saisie, liquidation...).
* Détermination de la Valeur Vénale de votre Biens.
En faisant établir une évaluation immobilière par un expert immobilier, celui-ci prendra en compte les données techniques, économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques de votre bien pour en déterminer la valeur. L’Expert procédera à une analyse des lieux par la visite du bien à expertiser en appréciant sa qualité, son niveau de confort et d’entretien, son environnement et d’une manière générale de tous les éléments influant sur sa valeur. Il procédera ensuite à une analyse du marché immobilier. 

Les principales méthodes d’évaluation utilisées par l’Expert sont les suivantes : 

La méthode par comparaison : elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu de la vente récente d’autres biens similaires. 
La méthode par capitalisation du revenu : elle capitalise ou actualise un revenu annuel. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer). 
La méthode par actualisation des cash-flows : Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d’un bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée. 
La méthode par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisée en matière de valeur de marché, elle est utilisée pour des biens très spécialisées, pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation. 
La méthode indiciaire : à partir d’une valeur antérieure, elle applique un indice ou coefficient de variation. 
La méthode dite par sol et construction : elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiments. 
La méthode du bilan promoteur : à partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble. 
La méthode dite « professionnelle » : Pour certains biens spécialisés dits « monovalents » (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres …), la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce. 

Les missions réalisées par l'expert en évaluation immobilière :
Evaluation immobilière ou expertise immobilière. Celle ci peut donner lieu à un rapport détaillé, à un rapport résumé ou à un certificat d'expertise.Actualisation d'une expertise antérieure Avis sur dossier et révision sur dossier Contrôle de cohérence d'une expertise Revue ou certification des conclusions d'une expertise initiale d'un tiers Audit immobilier "due diligence" 

CHARTE DE L'EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE

En France, l'activité d'Expert en évaluation immobilière n'est réglementée qu'en partie dans le cadre des Expertises judiciaires et des Expertises agricoles, foncières et forestières. L'I.F.E.I. a pris en 1990 l'initiative de proposer aux principales organisations professionnelles concernées un texte énonçant les principes généraux que leurs membres s'engageraient à respecter lorsqu'ils font acte d'Expertises Ce texte, revu une première fois en 1993, définit dans quelles conditions la prestation d'un professionnel immobilier peut être qualifiée d'"Expertise" et quelles conséquences l'utilisation de ce terme entraîne tant pour son auteur que pour ses ayants cause. Une nouvelle rédaction a été entreprise en 1996, tandis que parallèlement le GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF À L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS était revu et complété, qu'un GUIDE DES DILIGENCES et des PRINCIPES DÉONTOLOGIQUES COMMUNS aux Experts en évaluation immobilière étaient rédigés. L'ensemble de ces textes s'inscrit dans les efforts d'harmonisation de l'Union Européenne et est compatible avec les prescriptions administratives, réglementaires ou législatives déjà en vigueur. Ces différents textes doivent servir de fondement d'une part, à une meilleure transparence et lisibilité des évaluations immobilières, d'autre part, à une meilleure organisation des professionnels. La présente charte a donc pour objectif de fournir un référentiel de base commun aux Experts en évaluation immobilière, mais aussi d'être une source d'information pour toute personne, organisme professionnel ou privé, concernés par des questions d'évaluation immobilière. 

Elle est divisée en cinq parties:
TITRE I -CONDITIONS GÉNÉRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE Ce titre correspond en fait à la CHARTE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE initialement rédigée en 1990 et revue en 1993. 

TITRE II -GUIDE MÉTHODOLOGIQUE
Il traite des questions terminologiques et méthodologiques et comporte un certain nombre de modifications et de compléments au texte antérieur notamment pour la partie "Concepts et Définitions". En revanche, la deuxième partie du GUIDE MÉTHODOLOGIQUE, relative aux Rapports d'Expertise, a été supprimée de ce document pour être transférée et plus largement développée dans le Guide des Diligences. 

TITRE III -GUIDE DES DILIGENCES
Celui-ci détaille l'accomplissement des missions d'expertise en évaluation immobilière, leur contenu, la présentation des Rapports et les conditions d'intervention sur un plan pratique. 

TITRE IV - PRINCIPES DÉONTOLOGIQUES
Il précise les rapports des experts entre eux, avec leurs mandants ou avec les tiers, sans faire novation aux obligations propres à certaines catégories d'Experts ni aux recommandations émises sur le plan Européen par TEGOVA. 
 

LES MISSIONS DE L’EXPERT IMMOBILIER

L'expert immobilier est un professionnel apte à déterminer la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier, qu'il soit d'habitation, d'entreprise, commercial, agricole, forestier, fonds de commerce… La valeur vénale est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'expertise. Elle est difficile à appréhender, car elle est évolutive, objective, technique, juridique mais jamais purement mathématique. En effet, l'expert analyse la situation d'un bien immobilier dans tous les éléments de son contexte et à un moment précis. 
L'analyse du bien pour en déterminer la valeur
C'est une des premières missions de l'expert. Elle prend en compte des données techniques, économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques. La mission de l'expert consiste à mettre en œuvre, toutes les diligences indispensables dans le cadre de la mission qui lui est confiée aux fins de déterminer cette valeur. Une erreur ou une analyse erronée pouvant toujours générer un préjudice, il devra donc mettre en Âœuvre tous les éléments permettant de justifier la valeur déterminée du bien. 

La mission de conseil
Celle-ci prolonge ou anticipe l'expertise. Elle porte sur la stratégie, la gestion, l'analyse du patrimoine et sur l'opportunité de préconiser certaines mutations à titre onéreux ou à titre gratuit. La mission de conseil est donc de plus en plus complexe, par sa diversité et le panel de compétences qu'elle requiert. 

Les autres missions
Le législateur a rendu obligatoires certains diagnostics réalisés dans un souci de protéger la santé du consommateur et l'état du bâti et du non bâti. A cet effet, il convient d'indiquer que certaines missions complémentaires peuvent être effectuées par des techniciens habilités : dresser les diagnostics amiante, plomb, états parasitaires, états des risques naturels et technologiques, gaz, mais aussi, recherche de radon et légionelloses ainsi que mettre en évidence les problématiques de pollution des sols qui influencent lourdement la valeur vénale du bien immobilier. En s'adressant à un «expert immobilier», le prescripteur doit avoir la garantie d'obtenir sécurité, compétence et responsabilité. 

LES HONORAIRES

Le contrat passé entre l'expert immobilier et son client définit les engagements réciproques souscrits dans le cadre d'une mission que l'un confie et que l'autre s'engage à exécuter. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution. Bien que le tarif soit libre, la plupart des experts immobiliers fixent leur rémunération sur la base d'une vacation horaire, plus conforme à l'équité. Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien. Ceci conforte l'impartialité de l'expert immobilier et garantit le client de toute surenchère éventuelle sur le prix. Le temps passé inclut la totalité des missions et diligences que l'expert immobilier doit réaliser. 

Un devis est réalisé au préalable par lÂ’expert. 

LA CHAMBRE DES EXPERTS IMMOBILIERS DE FRANCE – FNAIM

Créée, il y a 30 ans, par le président Bernard Cochelin, la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM est une organisation professionnelle nationale représentative d'experts immobiliers. Elle compte 650 professionnels, tous membres de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM). La Chambre des Experts Immobiliers de France a co-signé, en 1998, la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière qui constitue la base des références professionnelles de ce métier en France. Cette charte a été signée par treize organisation professionnelles, dont une organisation Belge et la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). 

Organisation
La Chambre est dirigée bénévolement par un conseil d'administration d'experts immobiliers élu par ses membres pour trois ans. C'est au sein de ce conseil d'administration que sont désignés les membres du bureau. En région, la Chambre est représentée par des délégués régionaux, élus et/ou nommés par leurs pairs. 

Fonction et missions
Motivée en premier lieu pour la constitution d'un statut de l'expert immobilier et par l'évolution de l'exercice de son métier, la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM veille au respect rigoureux des règles déontologiques de la profession et défend les valeurs communes de ses membres, basées sur l'impartialité, la rigueur, le sens des nuances, la conscience professionnelle, le savoir faire, l'humilité et le bon sens commun. Une des missions de la Chambré des Experts Immobiliers est de maintenir un niveau de compétence élevé de chacun de ses membres. A cet égard, elle met en place un système de formation professionnelle continu et organise chaque année de nombreux séminaires de formation. L'assemblée générale, le congrès et le voyage d'étude sont autant de rendez-vous permettant de relayer l'information professionnelle auprès de ses membres. Le site Internet, le magazine professionnel et l'intranet sont autant de supports qui facilitent cette communication et ces échanges. L'autre engagement de la Chambre des Experts Immobiliers est de permettre à ses membres d'exercer leur profession dans les meilleures conditions possibles Ainsi, elle leur assure une couverture en responsabilité civile professionnelle afin qu'ils puissent mener sereinement leurs expertises. Enfin, la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM les représente auprès des pouvoirs publics mais également auprès d'organisations nationales et internationales.

Contactez-nous Appelez-nous Appeler l'agence