VENDRE UN BIEN LOUE

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Contrairement à une idée reçue, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez céder votre bien loué à tout moment. L’essentiel à retenir avant de vous lancer.

 

5 choses à savoir sur la vente d’un bien loué

 

 

  1. Vendre libre ou occupé ?

La première question à vous poser est « Vais-je vendre mon bien occupé ? » ou « Vais-je le vendre libre ? ».

Si vous voulez vendre votre appartement occupé : vous transmettez le bail à l’acheteur. Vous ne donnez donc pas congé. Le bail se poursuit.

Si vous voulez vendre votre appartement libre : vous devrez donner congé à votre locataire pour la fin du bail. Vous mettez donc fin au bail.

 

  1. Quand pouvez-vous vendre ?

Si vous optez pour la vente de votre bien libre, vous devrez donner un congé à votre locataire, au moins 6 mois avant la date de fin du bail. Vous ne pouvez donc pas vendre à tout moment. Vous devez attendre la fin du bail.

Au contraire, si vous optez pour la vente de votre logement occupé, vous pouvez le vendre à tout moment au cours du bail. Cette solution sera donc envisagée si vous devez vendre rapidement et que vous ne pouvez pas attendre. Inconvénient toutefois : le prix de vente subit en principe une décote par rapport au prix de vente d’un bien libre.

 

  1. Votre locataire bénéficie-t-il d’un droit de préemption ?

Le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption dans 3 hypothèses :

  • en cas de congé pour vente  (article 15 loi du 6/07/1989
  • en cas de vente à la découpe (article 10  loi du 31/12/1975)
  • en cas de vente en bloc (article 10-1 loi du 31/12/1975)

Si vous vendez un logement occupé, par principe votre locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption, car aucun congé ne lui est délivré.

En revanche, dans deux situations, le locataire bénéficiera tout de même d’un droit de préemption.

  • Pour la vente à la découpe : le locataire bénéficie d’un droit de préemption si vous vendez le bien qu’il loue après avoir divisé l’immeuble par lots. Vous vendez donc appartement par appartement à des acheteurs différents. Vous créez donc une copropriété ou subdivisez des lots d’une copropriété éventuellement existante.
  • Pour la vente en bloc : en cas de vente en totalité et en une seule fois d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de 5 logements. Si l'acquéreur s'engage à proroger le bail durant 6 ans à compter de la vente, le droit de préemption de votre locataire est écarté.

Dans ces deux hypothèses, si votre locataire exerce son droit de préemption et décide d’acheter le bien, le bail prendra fin.

En revanche, si votre locataire ne préempte pas, le bail continuera et sera transmis à votre acquéreur.

 

  1. Quelles sont vos obligations vis-à-vis de votre locataire ?

En pratique, vous n’avez aucune obligation d’information particulière. Vous devrez toutefois vous rapprocher de votre locataire pour l’informer des visites à venir. Vous pourrez lui rappeler ses obligations de laisser visiter les lieux indiquées dans le bail. 

Bien que vous n’ayez pas l’obligation de le faire dans ce cas de la vente d’un bien occupé, vous pouvez, si vous le souhaitez, lui proposer d’acheter le logement.

L’acquéreur, nouvellement propriétaire, devra, quant à lui, informer par écrit, le locataire de son nom ou sa dénomination et de son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

 

  1. Quelles sont vos obligations vis-à-vis de l’acquéreur ?

Vous lui vendez un bien loué, donc vous devez lui transmettre le bail, ainsi que l’ensemble des diagnostics, ainsi que l’acte de cautionnement.

Concernant le dépôt de garantie, la question doit être envisagée dès le compromis de vente. C’est l’acquéreur, qui en tant que nouveau bailleur, en sera redevable à la fin du bail. Il est donc possible de prévoir que d’un commun accord, le dépôt de garantie ne sera pas reversé à l’acquéreur, le prix de vente tenant compte de cette situation. Mais il est également possible d’indiquer que le bailleur-vendeur s’engage à le reverser à l’acquéreur.

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