Bail commercial : Congé sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime

À l’expiration du bail commercial, le locataire peut demander son renouvellement. Si le bailleur accepte, le bail est renouvelé. S’il refuse, il doit, selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, verser au locataire une indemnité d’éviction pour compenser le préjudice subi du fait du non-renouvellement du bail. Une telle indemnité est néanmoins exclue dans 2 hypothèses expressément prévues par le Code de commerce. En premier lieu, s’il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, car il est  en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi que le local ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. En second lieu, si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. La Cour d’appel de Rouen a rendu une décision récente à ce sujet.

Dans cette affaire, un contrat de bail commercial est conclu entre des propriétaires et une société qui exploite un commerce de lingerie dans les locaux loués. Plus tard, les bailleurs délivrent au preneur un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime et sans offre d’indemnité d’éviction.

Plusieurs agissements sont reprochés au locataire. D’une part, les bailleurs précisent que la mère du gérant, qui est la responsable du magasin, a stationné son véhicule dans la cour commune de la copropriété. Or, le bail commercial autorise le locataire d’usage d’une partie de la cour mais pas d’y garer son véhicule. D’autre part, les bailleurs reprochent au locataire un comportement agressif, précisément des violences physiques et verbales, à leur encontre et à l’égard de leurs proches. La question qui se pose est donc celle de savoir si l’ensemble de ces agissements constituent un motif grave et légitime permettant aux bailleurs de délivrer un congé avec refus de nouvellement et sans indemnité d’éviction.

Dans une décision rendue 14 septembre 2023, la Cour d’appel de Rouen donne raison aux bailleurs. Le juge précise que seuls peuvent être invoqués contre le locataire des manquements qu'il a lui-même perpétrés, à l'exclusion de ceux de son prédécesseur. Par ailleurs, sont assimilés au locataire sortant les membres de sa famille, préposés, sous-locataires, locataire-gérant ou copreneur. En l’occurrence, la mère du gérant est associée de la société locataire. Par conséquent, les bailleurs peuvent tout à fait invoquer ses agissements comme motif grave et légitime.

Par ailleurs, le juge considère que les agissements du gérant et de sa mère sont bien un motif grave et légitime justifiant un congé sans renouvellement et sans indemnité d’éviction. À propos du stationnement du véhicule, le juge précise qu’il gênait les manœuvres des autres copropriétaires et que le locataire a, malgré les demandes, refusé de le déplacer. Concernant les violence physiques et verbales, le juge considère qu’elles constituent un comportement suffisamment grave.

            En conclusion, voici ce qu’il faut retenir de cette décision : le non-respect du règlement de copropriété et la violence exercée par le locataire d’un local commercial justifient un congé sans indemnité d’éviction de la part du bailleur.