Bail commercial : entretien de la climatisation à la charge du locataire

Dans le cadre du contrat de bail commercial, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance. Cette obligation est prévue par les articles 1719 et 1720 du Code civil. Cela signifie que le bailleur est obligé, sans qu’il ne soit besoin d’introduire une disposition spéciale dans le contrat de bail, de délivrer le bien loué et de l’entretenir pour qu’il puisse servir l’usage pour lequel il est loué. Toutefois, les parties disposent d’une certaine liberté contractuelle pour aménager cette obligation. Un tel aménagement est possible à condition qu’il ne compromette pas l’exercice de l’activité économique du locataire et qu’il soit clairement exprimé. Il est ainsi fréquent que le bailleur se décharge de cette obligation et transfère un certain nombre de charges au locataire. Une décision récente de la Cour de cassation en fournit une illustration.

Dans cette affaire, un contrat de bail commercial a été conclu entre deux sociétés. Le locataire a par la suite donné congé. Lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur a constaté que la climatisation ne fonctionnait plus et a donc demandé au locataire de payer les travaux de remise en état. Or, le locataire refuse de payer. En effet, il considère que l’entretien de la climatisation était à la charge du bailleur, en raison de son obligation de délivrance. De son côté, le bailleur lui fait remarquer que le contrat de bail comportait une clause mettant à la charge du preneur une obligation de réparation, remise en état et mise en conformité de la climatisation. En outre, une autre clause prévoit que le locataire devait rendre la climatisation en parfait état à la fin du bail.

Le bailleur et le locataire n’étant pas d’accord, un juge est intervenu pour trancher le litige. La question qui lui est posée est celle de savoir si les deux clauses du contrat de bail s’appliquent. L’enjeu est important. Si les clauses s’appliquent, le locataire est tenu de payer les travaux de réparation de la climatisation. Si elles ne s’appliquent pas, c’est au bailleur de supporter ces frais.

Dans une décision rendue le 22 septembre 2022, la Cour de cassation rappelle les règles posées par les articles 1719 et 1720 du Code civil. En vertu de l’article 1719, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le bien loué. Et selon l’article 1720, le bien loué doit être délivré en bon état. En outre, le texte précise que le bailleur doit, durant toute la durée du bail, effectuer les réparations nécessaires, autres que celles locatives. Le juge considère ensuite, au regard de ces deux textes, que si le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, il peut cependant, sans manquer à cette obligation, demander au locataire, par une clause expresse du bail, de prendre en charge des travaux autres que ceux rendus nécessaires par des vices affectant la structure de l’immeuble.

En l’occurrence, les travaux concernaient la climatisation. Or, la jurisprudence considère que ce genre de travaux n’est pas une grosse réparation (Cour de cassation, 3^e ch. civile, 10 février 1999, n^o 99-13.096). Elle considère également que si le bon fonctionnement d’une climatisation permet l’exploitation normale d’un commerce dans les régions sensibles aux variations climatiques, l’entretien de la climatisation peut être mise à la charge du locataire (Cour d’appel de Montpellier, 26 mars 2002, n^o 01/00827). Autrement dit, l’entretien de la climatisation ne concerne pas la structure du local commercial. Par conséquent, le bailleur était autorisé à mettre les travaux d’entretien de la climatisation à la charge du locataire. Le juge donne donc raison au bailleur : le locataire est tenu, comme le prévoyait le contrat de bail, de payer les travaux d’entretien.

En conclusion, voici ce qu’il faut retenir. Si le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance du local loué, il peut mettre certaines réparations à la charge du locataire à deux conditions. D’une part, cela doit être expressément prévu au contrat. D’autre part, les réparations confiées au locataire ne doivent pas porter sur la structure du bien loué au risque de compromettre l’exercice de son activité économique. Tel n’est pas le cas, par exemple, de l’entretien et de la remise en l’état de la climatisation, qui peut être mis à la charge du locataire.