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Bail commercial et bail saisonnier : maintien du locataire du bail saisonnier dans les locaux loués à l’inter-saison
Le bail commercial est le contrat le plus utilisé pour permettre à un propriétaire de mettre à disposition d’un locataire un local commercial. Ce contrat est soumis au statut protecteur des baux commerciaux prévus aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Mais le bail commercial n’est pas le seul contrat qui permet une mise à disposition d’un local commercial. Il existe d’autres contrats comme, par exemple, la convention d’occupation précaire ou les baux dérogatoires. Parmi les baux dérogatoires, on retrouve les baux saisonniers. Contrairement au bail commercial, ces contrats ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux.
Le contrat de bail saisonnier est conclu pour une saison ou pour une période de l’année déterminée par une activité économique. Les locaux doivent être restitués à la fin de la saison. Le contrat de bail saisonnier ne doit pas être confondu avec le contrat de bail continu avec exploitation saisonnière qui lui est soumis au statut des baux commerciaux. Récemment, la Cour d’appel de Pau a rendu une décision à propos de ces contrats.
Dans cette affaire, trois contrats de baux saisonniers ont été conclus entre un propriétaire et un locataire. Les baux portaient sur un cabanon en bois situé sur une parcelle à usage d’école de surf et de sport de glisse. Ils ont été conclus pour une durée de 3 mois, du 15 juin au 15 septembre, de 2019 à 2021. En 2022, le propriétaire a conclu un bail commercial d’une durée de 9 ans, à compter du 1er mars 2022, portant sur le même local que celui faisant l’objet des baux saisonniers, à une société. Seulement, l’ancien locataire, titulaire des baux saisonniers, s’est maintenu dans les lieux depuis l’expiration du dernier bail en septembre 2021. Il a conservé les clés du cabanon, a prolongé l’abonnement pour l’électricité. En outre, un constat d’huissier réalisé peu avant la prise de possession du local par le nouveau locataire a montré qu’il y avait encore du matériel d’exploitation dans les locaux. Le 21 mars 2022, le bailleur a demandé au locataire saisonnier de libérer les lieux et de payer une indemnité d’occupation à compter du 18 mars 2022. De son côté, le locataire saisonnier a refusé et a demandé l’expulsion de la société, nouvelle locataire du cabanon. En effet, le locataire saisonnier considère qu’il est titulaire d’un bail commercial depuis la signature du premier contrat de bail saisonnier, le 15 juin 2019.
Un juge intervient pour trancher ce litige : il est chargé de décider si le locataire saisonnier est titulaire d’un bail saisonnier ou d’un bail commercial. Dans le premier cas, le contrat n’est pas soumis au statut des baux commerciaux. Dans le second, le statut des baux commerciaux s’applique.
Dans une décision rendue le 2 mars 2023, la Cour d’appel de Pau a donné raison au locataire saisonnier. Le juge rappelle que le maintien du locataire dans les lieux à l’expiration d’un bail saisonnier n’entraîne pas de manière automatique la formation d’un bail commercial. En revanche, si le locataire conserve, pendant l’inter-saison, la jouissance continue du local, le contrat n’est plus un bail saisonnier. Le contrat devient un bail commercial continu à exploitation saisonnière, à compter de la date de prise en possession du local.
En l’occurrence, le locataire saisonnier a bien conservé la jouissance continue du cabanon pendant l’inter-saison. Plusieurs éléments le prouvent. En effet, le 15 septembre 2021, à l’expiration du troisième bail saisonnier, le locataire a gardé les clés, a prolongé son abonnement d’électricité et a laissé sont matériel d’exploitation dans le local. Pour cette raison, le contrat de bail conclu entre le propriétaire et le locataire saisonnier n’est pas un contrat de bail saisonnier mais un contrat de bail commercial continu à exploitation saisonnière. Il est soumis au statut des baux commerciaux. Le locataire peut donc bénéficier des dispositions protectrices du statut et notamment de la règle selon laquelle le contrat est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il a donc droit de rester dans les lieux et c’est pourquoi le juge ordonne l’expulsion du nouveau locataire.
En conclusion, le maintien du locataire saisonnier dans les locaux loués à l’inter-saison peut conduire à requalifier le contrat de bail saisonnier en contrat de bail commercial et entraîner l’application du statut protecteur des baux commerciaux. Pour cette raison, le bailleur doit être vigilent et ne pas laisser s’installer une situation équivoque à l’expiration du contrat de bail saisonnier.
