Bail commercial et dépollution

La préservation de l’environnement est une préoccupation majeure. Le dérèglement climatique serait un enjeu capital pour près de 94% des Français. Plus largement, il s’agit d’un sujet qui dépasse les frontières, prioritaire pour tous les individus et qui doit, dans la mesure du possible, être pris en compte par tous les secteurs d’activité. La conclusion d’un bail commercial n’y échappe pas, particulièrement lorsque le bien loué – usine, atelier, dépôt par exemple – héberge une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE). L’ICPE abrite une activité qui est susceptible de présenter un danger ou des inconvénients notamment pour le voisinage, pour la santé, pour la sécurité, pour l’agriculture, pour la protection de la nature, de l’environnement ou des paysages ou encore pour la conservation des sites archéologiques.

A ce titre, le Code de l’environnement impose à l’exploitant d’une activité portant sur une installation classée une obligation de dépollution en fin de bail. Lorsqu’il cesse son activité, le locataire doit se charger de la mise en sécurité du terrain, de sa réhabilitation et de sa dépollution afin de permettre un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d’exploitation des installations. Le locataire qui ne remplit pas cette obligation commet une faute.

Le 12 octobre 2022, la Cour de cassation a rendu une décision à propos de l’obligation de dépollution imposée par le Code de l’environnement à l’exploitant.

Une société civile immobilière avait conclu un contrat de bail commercial avec une société commerciale pour la location d’un site industriel comprenant une aire de stockage et des bâtiments afin d’exploiter un dépôt de ferraille. Quelques années plus tard, l’exploitant a informé le bailleur de son intention de quitter les lieux et de donner congé.

Plusieurs constats et rapports d’expertise avaient été faits à l’occasion de l’état des lieux de sortie, pour apprécier, entre autre, le coût de des travaux de remise en état du site, notamment en raison des dégâts causés par l’enlèvement de matériel lourd présent sur le site. Le bailleur a donc demandé au preneur une indemnisation afin de compenser les dépenses engagées. Le locataire refusant de payer le bailleur, ce dernier s’est adressé au juge.

Face au juge, le locataire avance l’argument selon lequel il n’était pas tenu de la remise en état du site car le bailleur avait, lors de son départ, manifesté son intention reprendre l’exploitation. Le bailleur aurait revendiqué le maintien sur le site d’équipements essentiels à l’activité de récupération de métaux afin que le site demeure opérationnel pour poursuivre l’activité précédemment exercée par le preneur.

La Cour de cassation rejette cependant cet argument et juge que l’intention du propriétaire de reprendre l’exercice de l’activité industrielle du locataire est sans incidence sur l’obligation légale de dépollution qui est justifiée l’intérêt général de protection de la santé, de la sécurité publique et de l’environnement.

            Pour conclure, l’enseignement à tirer de cette décision est que l’exploitant d’une activité industrielle considérée comme une ICPE est, au regard de l’intérêt général, tenu d’une obligation de remettre en état et de dépolluer le site donné à bail à la fin du bail et ce même si le propriétaire à l’intention de poursuivre l’exercice de cette activité.