Bail commercial et location de bureaux

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La location de bureau est soumise au statut du bail commercial dans la mesure où l’activité qui y est exercée est commerciale. Par ailleurs, lorsque les locaux sont exclusivement destinés à l’usage exclusif de bureaux, cela entraîne un déplafonnement du loyer. Il est donc important de savoir précisément comment est définir l’usage exclusif de bureau. Focus.

Bail commercial

La location de bureaux

La location de bureau est soumise au statut du bail commercial dans la mesure où l’activité qui y est exercée est commerciale. Par ailleurs, lorsque les locaux sont exclusivement destinés à l’usage exclusif de bureaux, cela entraîne un déplafonnement du loyer. Il est donc important de savoir précisément comment est définir l’usage exclusif de bureau. Focus.

Le juge définit l’usage exclusif de la manière suivante : « le caractère d’usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d’y recevoir des clients et fournisseurs, dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt ni à la livraison de marchandises » (Cour de Cassation, 3e chambre civile, 7 avril 1994, no 92-16.280) et « il en est de même d’un contrat dont la clause de destination permet au locataire de vendre des objets, des produits et des articles publicitaires » (Cour d’appel de Paris, 25 mars 1998).

Autrement dit, le critère selon lequel le local peut être considéré comme étant affecté à usage exclusif de bureaux est qu’il ne doit pas servir au dépôt ou à la livraison de marchandises.

À noter : les dépendances et locaux accessoires aux bureaux peuvent également bénéficier du statut des baux commerciaux.

Par conséquent, les parties doivent être particulièrement vigilantes lors de la rédaction du bail. Il convient en effet d’exclure les termes « magasin », « boutique » ou « commerce » dans la désignation des lieux et dans les clauses du bail et plus particulièrement les clauses selon lesquelles le bail autorise « l’exercice de toutes activités » ou « tous commerces ». De même, il faut préciser que le local est garni avec du mobilier de bureau et non avec du matériel ou des marchandises. Enfin, il faut proscrire les formulations types telles que « le preneur pourra céder ou sous-louer en tout ou partie son droit au bail pour tous commerces ou toutes activités de son choix ». Afin que l’affection des locaux soit maintenue, l’autorisation de cession ou de sous-cession ne doit concerner qu’un usage exclusif de bureau. La nouvelle activité visée par le bail doit pouvoir être exercée au sein de bureaux. À défaut, les locaux seront considérés comme n’étant pas à usage exclusif de bureaux et le déplafonnement du loyer ne pourra pas s’appliquer.

En l’absence de clause précise quant à la destination du local, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain pour déterminer quelle affectation les parties ont entendu conférer au local.

En effet, l’intérêt majeur de la qualification d’usage exclusif de bureaux est le déplafonnement du loyer lors de son renouvellement. En principe, le loyer du bail commercial est plafonné, c’est à dire qu’il ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT). Mais lorsque le local est affecté à l’usage exclusif de bureau, il est calculé par rapport aux prix de locaux équivalents. Comme le précise l’article R. 145-11 alinéa 1er du Code de commerce, « le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ».