Bail commercial et travaux

La répartition des travaux entre le preneur et le bailleur est un point crucial lors de la négociation du contrat de bail commercial. Le Code de commerce pose un principe de répartition. En principe, le bailleur est tenu des dépenses relatives aux grosses réparations et de celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve à partir du moment où ces travaux constituent de grosses réparations.

Les grosses réparations sont définies par l’article 606 du Code civil. Il s’agit des réparations des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que des réparations des digues, des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations sont considérées comme des réparations d’entretien. Elles sont à la charge du locataire. Cependant, les parties peuvent, lors de la conclusion du contrat, convenir d’une autre répartition. La Cour de cassation a récemment rendu une décision à ce propos.

Dans le cadre d’un contrat de bail commercial, le locataire a demandé au propriétaire de réaliser des travaux de réfection de la toiture du local loué. Ce dernier a toutefois refusé de les exécuter. Faute d’accord entre les parties, l’intervention du juge s’est avérée nécessaire.

A l’issue de la procédure, c’est finalement le locataire qui été condamné à effectuer des travaux de réfection des couvertures, zingueries, étanchéité des bâtiments et réfection de la charpente.

Il a néanmoins contesté cette décision car, pour lui, seule une clause expresse du contrat de bail commercial peut mettre de tels travaux à la charge du preneur. Or, il considère que la clause incluse dans le contrat de bail qu’il a signé, et selon laquelle le locataire est tenu des grosses réparations, est trop générale pour mettre à sa charge les travaux de réfection des couvertures, zingueries, étanchéité des bâtiments et réfection de la charpente.

Plus précisément, la clause à laquelle il fait référence prévoyait que le preneur devait, pendant tout le cours du bail, conserver les locaux loués en bon état d'entretien et de réparations locatives et devait également effectuer ou faire effectuer à ses frais et sous sa seule responsabilité, les réparations de toute nature, y compris celles visées à l'article 606 du Code civil, et y compris également tous travaux de ravalement de façades.

La Cour de cassation lui donne raison dans une décision rendue le 1^er juin 2022. Le juge rappelle en effet que le bailleur, qui est tenu des réparations relatives à la structure et à la solidité de l’immeuble loué peut, en transférer la charge au locataire à la condition toutefois que la clause en ce sens soit claire et précise. Par ailleurs, elle doit être interprétée strictement. Or, la clause contenue dans le contrat de bail commercial conclu entre le bailleur et le preneur n’était pas suffisamment claire et précise pour considérer que les travaux de réfection des couvertures, zingueries, étanchéité des bâtiments et réfection de la charpente avait été mis à la charge du locataire. Par conséquent, il appartenait au bailleur de les effectuer.

En conclusion, ce qu’il faut retenir de cette décision c’est que les grosses réparations relatives au local loué peuvent être mises à la charge du locataire à condition cependant que le contrat de bail commercial le prévoit expressément, par une clause rédigée de manière claire et très précise. Les parties doivent donc être particulièrement attentives lors de la rédaction de leur contrat.