Bail commercial : incendie et responsabilité du locataire

Un incendie a détruit le local commercial que vous louiez ? Cela va entraîner certaines conséquences juridiques qu’il faut connaître.

En principe, le locataire est responsable de l’incendie qui se déclare dans les locaux loués. La règle est posée par l’article 1733 du Code civil. De manière exceptionnelle, le locataire peut s’exonérer de sa responsabilité dans trois hypothèses. Premièrement, s’il prouve que l’incendie est dû à un cas fortuit ou un cas de force majeure, deuxièmement si le locataire montre que l’incendie est dû à un vice de construction ou, troisièmement, que le feu a été communiqué par une maison voisine. Par ailleurs, la cause indéterminée de l’incendie n’est pas une cause d’exonération de responsabilité du locataire : celui-ci est tout de même tenu responsable. Et dans l’hypothèse où il y a plusieurs locataires, l’article 1734 du Code civil précise qu’ils sont tous responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent, à moins qu’ils ne prouvent que l’incendie n’a pas pu commencer chez eux. Dans ce cas, ils ne sont pas responsables de l’incendie. 

Par ailleurs, la Cour de cassation a récemment précisé que le principe de responsabilité du locataire s’applique même si le bail commercial est résilié.

 Dans cette affaire, les propriétaires d’un immeuble ont conclu un contrat de bail commercial avec une société locataire. Plus tard, un incendie détruit entièrement l’immeuble loué et le locataire demande, pour cette raison, la résiliation du bail. Pour leur part, les bailleurs demandent au locataire le paiement d’une indemnité pour compenser le préjudice subi du fait de la destruction de l’immeuble et de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble. Le locataire refuse de payer cette indemnité, arguant que le bail a été résilié et qu’il n’est tenu d’aucune indemnisation.

La question qui se pose ici est donc de savoir si le locataire est responsable de l’incendie, c’est-à-dire s’il doit ou non indemniser les propriétaires en raison de l’incendie de l’immeuble loué, et ce alors même que le contrat de bail commercial a été résilié.

La Cour de cassation donne raison aux bailleurs. Dans une décision rendue le 12 octobre 2023, le juge rappelle qu’en application de l’article 1733 du Code civil, le locataire est responsable de l’incendie qui se déclare dans les locaux loués sauf s’il prouve que l’incendie est dû à un cas fortuit, un cas de force majeure ou à un vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. En l’occurrence, le locataire ne se trouve dans aucune de ces trois situations. Il est donc responsable de l’incendie et doit, à ce titre, indemniser le bailleur du préjudice subi. À ce propos, le juge précise ensuite l’étendue de la responsabilité du locataire. Le locataire doit réparer le dommage causé par l’incendie du bien loué dans son intégralité et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble et ce même si le bail a été résilié.  

En conclusion, si un incendie s’est déclaré dans le local commercial que vous louiez, vous êtes présumé responsable du dommage causé par cet incendie sur le fondement de l’article 1733 du Code civil. À ce titre, vous devrez réparer l’intégralité du dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble et ce même si le bail a été résilié.

À noter toutefois qu’il existe une exception : cela ne vaut pas dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle dans lesquels les articles 1733 et 1734 du Code civil ne sont pas applicables.