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Bail commercial : modification des facteurs locaux de commercialité et révision du loyer
Si la fixation du loyer initiale lors de la conclusion du contrat de bail commercial est libre, la révision du loyer en cours d’exécution du bail est, pour sa part, strictement encadrée. Le Code de commerce prévoit notamment que le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. La valeur locative est déterminée en considérant plusieurs éléments : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En outre, le taux de variation du loyer ne peut excéder un certain montant : la révision du loyer est plafonnée. Plus précisément, le Code de commerce prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail renouvelé dont la durée n’est pas supérieure à 9 ans ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Toutefois, le principe de plafonnement du loyer connaît une exception. En cas de modification notable d’un des éléments permettant de déterminer la valeur locative, la révision du loyer est déplafonnée. La Cour de cassation a rendu une décision récente à ce sujet.
Dans cette affaire, un contrat de bail commercial est conclu entre les propriétaires de locaux commerciaux et des locataires en 2006 pour l’exercice d’une activité de boulangerie. En 2015, les bailleurs délivrent un congé avec offre de renouvellement aux locataires. Dans l’offre de renouvellement, le loyer est déplafonné. En effet, un expert judiciaire a constaté une évolution des facteurs locaux de commercialité, notamment une évolution démographique, une progression de l’activité touristique et des flux de véhicule qu’elle engendre aux alentours de la commune sur laquelle est situé le local loué. Les locataires contestent le déplafonnement du loyer.
Le juge tranche le litige en faveur des locataires. Dans une décision rendue le 25 janvier 2024, la Cour de cassation considère que la valeur locative est notamment déterminée en considération des facteurs locaux de commercialité. Selon l’article R. 145-6 du Code de commerce, ces facteurs dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Le juge ajoute que l’évolution notable les facteurs locaux de commercialité au cours du bail à renouveler autorise le déplafonnement du loyer du bail renouvelé à condition toutefois que cette évolution ait eu une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués. En l’occurrence, la Cour de cassation estime que s’il y a bien eu une évolution notable des facteurs locaux de territorialité, il n’est pas démontré que cette évolution a eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires.
En fin de compte, cette décision récente de la Cour de cassation rappelle que l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ne suffit pas à autoriser un déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Encore faut-il que cette évolution ait une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur.