Bail commercial : Travaux urgents, clause de souffrance et limite

Le bailleur doit garantir une jouissance paisible des lieux au locataire, à partir du moment où il entre dans les lieux et durant toute la durée du contrat. Cela oblige notamment le bailleur à entretenir le local loué et à prendre en charge certains travaux comme les travaux de ravalement, les réparations dues à la vétusté, les travaux de mise aux normes prescrits par l’Administration, les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil et qui concernent la structure et la solidité de l’immeuble (par exemple les réparations des gros murs et des voutes ou le rétablissement des poutres et des couvertures) et les travaux urgents qui ne peuvent attendre la fin du bail pour être effectués.

Concernant les travaux urgents, l’article 1724 du Code civil prévoit que le locataire doit « supporter » les troubles qu’ils causent et ce même si cela le prive de la jouissance paisible d’une partie du local. Cependant, si ces travaux durent plus de 21 jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie du local loué dont le locataire est privé.

Toutefois, ce principe est supplétif de volonté. Cela signifie que les parties peuvent y déroger en insérant une clause de souffrance. En principe, une telle clause prévoit que le locataire « souffre », c’est-à-dire supporte, sans indemnités les grosses et petites réparations quelles qu’en soient leur importance et leur durée, que celles-ci affectent le local ou les parties communes de l’immeuble dans lequel se situe le local.

Néanmoins, cette possibilité n’est pas sans limite. En effet, la clause de souffrance ne peut pas contredire l’obligation de jouissance paisible du bailleur. Elle ne trouve donc pas à s’appliquer lorsque les inconvénients causés sont tels que le locataire ne peut plus exploiter le local loué ou que les troubles sont anormaux et excessifs. La Cour d’appel de Paris s’est prononcée sur le sujet dans une décision rendue le 19 avril 2023.

Dans cette affaire, l’immeuble dans lequel se situait le local loué par le preneur a fait l’objet d’une opération de restructuration lourde en raison de la transformation d’un étage en surface de bureau, nécessitant notamment la mise aux normes de l’accessibilité du bâtiment aux personnes à mobilité réduite. Les travaux ont duré pendant plus d’un an. Ils ont engendré de nombreuses nuisances sonores, de la poussière et ont entravé l’accès aux locaux. Dans ces circonstances, la Cour d’appel a considéré que même si le locataire avait toujours la possibilité d’exploiter le local, la durée des travaux conjuguée à leur ampleur rendaient inapplicable la clause de souffrance Par conséquent, le bailleur a dû indemniser le preneur pour les troubles subis pendant la réalisation des travaux.

En conclusion, voici ce qu’il faut retenir. Les travaux urgents sont à la charge du bailleur et le locataire doit, en principe, supporter les troubles qu’ils causent même s’ils le privent de la jouissance d’une partie du local. Si cette jouissance excède 21 jours, le locataire bénéficie d’une indemnisation. Cependant, le contrat de bail peut prévoir une clause de souffrance selon laquelle le locataire doit supporter les troubles sans avoir droit à indemnisation et ce quelle que soit la durée des travaux. Toutefois, une telle clause est inapplicable si le trouble subit est anormal et excessif, c’est-à-dire que le locataire ne peut plus exploiter le local loué ou que la durée et l’ampleur des travaux sont importantes.