La déclaration verbale du refus de renouveler le bail commercial du bailleur n’est pas un refus valable

Un bail commercial est soumis au statut des baux commerciaux qui présente la particularité d’être très protecteur pour le locataire. Ce dernier bénéficie notamment, grâce à l’article du L. 145-9 du Code de commerce, du droit au renouvellement du bail lorsque celui-ci arrive à son terme. Cela lui garantit une certaine stabilité, essentielle au développement de son activité. Pour la même raison, le bailleur qui refuse de renouveler le bail doit verser une indemnité d’éviction au locataire, pour compenser le préjudice subi du fait de son refus. Cette indemnité tient notamment compte de la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le bailleur démontre que le préjudice est moindre. Par ailleurs, le refus du bailleur doit être fait selon des formalités précises, comme le montre une décision rendue par la Cour de cassation courant 2020.

À l’expiration d’un contrat de bail commercial, un locataire informe son bailleur de sa volonté de renouveler le bail. Lors de la délivrance de la décision par un huissier de justice, le bailleur déclare à l’huissier qu’il refuse de renouveler le bail et souhaite récupérer son bien. L’huissier prend note de cette réponse et l’inscrit sur l’acte de signification de la demande en renouvellement du bail.

Par conséquent, comme le bailleur a refusé le renouvellement, le locataire lui remet les clés à la fin du bail et lui demande le paiement d’une indemnité d’éviction pour compenser le préjudice subi du fait de son refus.

Cependant, la question se pose de savoir si le refus du bailleur, exprimé oralement, est valable. En effet, l’article L. 145-10 du Code de commerce prévoit que le bailleur a trois mois à compter de la notification de la demande de renouvellement pour faire connaître son refus au locataire par acte extrajudiciaire. Il doit préciser les motifs de son refus. À défaut d’avoir fait connaître son refus dans ce délai, on considère que le bailleur a accepté le renouvellement du bail. Par ailleurs, l’acte extrajudiciaire qui informe le locataire du refus doit comporter certaines mentions sous peine de nullité. Il doit préciser que le locataire a le choix entre contester le refus de renouvellement du bailleur et demander une indemnité d’éviction et qu’il doit, dans les deux cas, saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la signification du renouvellement. Ces formalités visent à protéger le locataire.

La Cour de cassation s’est prononcée sur la validité ou non du refus donné verbalement dans une décision du 24 septembre 2020. Le juge considère que puisqu’il ne figure pas dans un acte notifié par le bailleur, le refus de renouveler le bail commercial exprimée verbalement, en réponse à la demande du locataire de renouvellement et noté sur l’acte de signification par l’huissier n’est pas un refus valable. Pour être valable, le refus doit respecter les formalités précisées par le Code de commerce. Par conséquent, la déclaration verbale du bailleur est sans effet et le bail aurait pu être renouvelé.

En définitive, ce qu’il faut retenir de cette décision est que la déclaration de refus de renouvellement du bail commercial obéit à un formalisme strict qui doit être rigoureusement respecté pour produire ses effets.