Le bail commercial : la sous-location et la cession du bail

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Dans l’hypothèse où le locataire ne souhaite plus exercer son activité dans le local loué, il peut le sous-louer ou bien céder son bail commercial.

Le bail commercial

La sous-location et la cession du bail

Dans l’hypothèse où le locataire ne souhaite plus exercer son activité dans le local loué, il peut le sous-louer ou bien céder son bail commercial. Quelle que soit l’option choisie, il faut savoir que ces deux opérations sont strictement réglementées par le Code de commerce. 

La première situation, celle de la sous-location, correspond à l’hypothèse dans laquelle le locataire initial agit comme un bailleur et conclut un contrat de bail portant sur le bien loué avec un autre locataire, appelé sous-locataire. Si la sous-location est autorisée en droit civil, elle est, en principe, interdite dans le cadre d’un bail commercial selon l’article L. 145-31 du Code de commerce.

À noter que le locataire qui ne respecte pas cette interdiction commet une faute grave pouvant donner lieu à la résiliation du contrat de bail ou un refus de renouvellement sans versement d’une indemnité d’éviction.

Cette règle de principe connaît toutefois une exception lorsque le bailleur propriétaire du local a expressément autorisé la sous-location. Dans ce cas, le locataire initial qui envisage de conclure un contrat de sous-location doit en informer le bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Ce dernier dispose d’un délai de 15 jours à compter de la réception de la demande pour donner ou non son accord à l’opération.

Le non-respect de ces règles constitue également une faute grave de la part du locataire.

Par ailleurs, si le loyer de la sous-location est supérieur à celui convenu avec le locataire initial, le bailleur peut demander une augmentation correspondante du loyer de la location initiale au locataire.

La cession du bail commercial correspond, quant à elle, à la situation dans laquelle le locataire cède « sa place » à un tiers. Plus précisément, il s’agit d’un contrat faisant intervenir trois personnes : le locataire, appelé cédant, le tiers, appelé cessionnaire et le bailleur, appelé cédé. Par ce contrat, le locataire transfert, à titre onéreux ou gratuit, son contrat de bail conclu avec le bailleur au tiers. Ce dernier devient alors partie au contrat de bail et s’engage envers le bailleur.

Concernant la validité de la cession, il faut distinguer selon qu’elle ait lieu de manière indépendante ou simultanément à celle du fonds de commerce exploité dans le local loué. Dans le premier cas, elle est soumise à l’autorisation du bailleur. Dans le second, lorsque la cession du bail est concomitante à celle du fonds de commerce, l’article L. 145-16 du Code de commerce prévoit qu’elle est libre. Les clauses interdisant la cession du bail en même temps que celle du fonds sont réputées non écrites et privées d’effet.

Cette différence de régime s’explique par le fait que la seule cession du fonds de commerce sans possibilité de s’installer dans les lieux dans lequel il est exploité est dénuée d’intérêt pour le cessionnaire.

Par ailleurs, il faut bien distinguer la cession du bail commercial de la cession de fonds de commerce qui sont deux opérations distinctes. Il arrive, en pratique, que certains locataires fassent passer une cession isolée de bail pour une cession de bail concomitante à une cession de fonds de commerce et ce afin de passer outre une interdiction de cession isolée opposée par le bailleur. Or, les juges subordonnent la cession de fonds de commerce à l’existence d’une clientèle. À défaut, la cession de bail sera considérée comme une cession isolée soumise à l’autorisation du bailleur.

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