Le bail commercial : les conditions d’application du statut des baux commerciaux

Publié le

Le bail commercial

Les conditions d’application du statut des baux commerciaux

       Le bail est un contrat par lequel l’une des parties, le bailleur, s’oblige à faire jouir l’autre partie, le locataire ou le preneur, d’une chose pendant un certain temps et moyennant le paiement d’un prix. Ce contrat peut porter sur un bien meuble, une voiture par exemple, ou un bien immeuble. Le cas échéant, le régime juridique du contrat, c’est-à-dire les règles qui lui sont applicables, varie selon la nature du bien et des circonstances dans lesquelles il est loué. Ainsi, lorsque le local est loué pour y accueillir une activité commerciale, industrielle ou artisanale, le contrat sera qualifié de bail commercial et soumis au statut particulier des baux commerciaux.

     Le bail commercial est donc le contrat par lequel le propriétaire d’un local le met à la disposition d’un locataire commerçant, industriel ou artisan durnt une durée déterminée et pour qu’il y exerce son activité professionnelle. Ce dernier s’engage, en contrepartie, à lui payer un loyer.

     Ce contrat est soumis à un corps de règles spécifiques, le statut des baux commerciaux, prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Elles se caractérisent par le fait qu’elles sont dérogatoires au droit commun du bail, prévu aux articles 1708 et suivants du Code civil, et que certaines d’entre elles sont d’ordre public, c’est-à-dire que les parties au contrat ne peuvent y déroger. Ce statut particulier vise, entre autre, à conférer une certaine stabilité au locataire en le protégeant contre l’éviction. Il est en effet primordial qu’il dispose d’un local de façon pérenne afin d’attirer et fidéliser sa clientèle et développer son activité. Encore faut-il que certaines conditions soient réunies pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

À noter également qu’au-delà de remplir certaines conditions subordonnant l’application du statut dérogatoire, le contrat de bail commercial doit satisfaire des conditions de validité imposées à tous les contrats, quelle que soit leur nature, prévues par les articles 1128 et suivants du Code civil.

     Ces conditions, prévues par l’article L. 145-1 du Code de commerce, sont au nombre de 3  :

  • Premièrement, le contrat conclu entre les parties doit être un contrat de bail, tel que défini précédemment.

Ce qui signifie, par exemple, que les conventions d’occupation précaire ou les locations saisonnières sont exclues du champ d’application du statut.

Il doit, en outre, porter sur un immeuble ou des locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ces derniers s’entendent comme des bâtiments clos, couverts et fixes.

Ainsi, les constructions mobiles, les vitrines, les emplacements dans les galeries commerçantes ou encore les terrains nus ne peuvent bénéficier du statut.

  • Deuxièmement, le locataire doit être un commerçant, un industriel ou un artisan régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.
  • Troisièmement, le contrat doit être conclu pour permettre au locataire d’exploiter un fonds de commerce, ce qui suppose qu’il soit doté d’une clientèle qui lui est propre.

À noter que si l’exploitation doit être effective, elle ne doit pas obligatoirement être réalisée par le preneur. Ce dernier peut, en effet, confier l’exploitation du fonds à un locataire-gérant ou un gérant-mandataire.

Par ailleurs, l’exploitant doit nécessairement exercer l’activité mentionnée au contrat de bail. Par exemple, si le contrat prévoit que le local est loué pour une activité de vente d’objets d’ameublement, le preneur ne peut y ouvrir une pâtisserie. La modification, totale ou partielle, de l’activité est possible mais doit faire l’objet d’une procédure de déspécialisation.

Sur le même sujet

Législation et règlementation

Le bail commercial : le loyer

La mise à disposition d’un bien, mobilier ou immobilier, dans le cadre d’un contrat de bail se fait nécessairement en contrepartie du paiement …