Location touristique saisonnière : activité commerciale ?

Le locataire doit utiliser le bien loué conformément à la destination indiquée dans le contrat de bail. Il en est de même pour les propriétaires d’un bien dans un immeuble en copropriété. Dans ce cas, le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que c’est le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble. Souvent, le règlement de copropriété comprend une clause dite d’habitation bourgeoise. Il s’agit d’une clause qui limite l’utilisation de locaux privatifs aux seules fins d’habitation. Plus précisément, on distingue la clause d’habitation bourgeoise exclusive de la clause bourgeoise ordinaire. La clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit toute activité professionnelle au sein de l’immeuble. Dans ce cas, l’immeuble est réservé à l’usage d’habitation dans son entier. La clause d’habitation bourgeoise ordinaire autorise l’exercice de certaines activités, telles que les activités libérales, d’enseignement ou encore associatives par exemple. Mais dans les deux cas, sauf stipulation expresse du règlement de copropriété l’admettant par exception, l’exercice d’une activité commerciale est interdit. Une récente affaire a soulevé la question de la compatibilité entre une clause d’habitation bourgeoise et l’activité de location touristique meublée saisonnière.

Dans cette affaire, c’est une résidence en copropriété située sur la commune de Morzine qui est en cause. Des copropriétaires ont mis leur bien en location touristique meublée par l’intermédiaire d’une agence. Mais le syndicat des copropriétaires a demandé qu’il soit mis fin à la location, car cette activité est interdite par le règlement de copropriété. En effet, l’article 15 du règlement prévoit que les logements sont destinés exclusivement à l’habitation tout en précisant que les professions libérales sont admises dans la mesure où elles n’engendrent pas de nuisances supplémentaires. En outre, l’article 15 interdit toute activité commerciale dans l’immeuble ailleurs qu’au rez-de-chaussée. Dans les étages, l’immeuble reste à usage exclusif d’habitation. Or, les appartements mis en location sont justement situés dans les étages. Tout l’enjeu est donc de savoir si l’activité de location touristique saisonnière est ou non une activité commerciale qui contredit la destination bourgeoise de l’immeuble.

La Cour de cassation tranche le litige entre les copropriétaires et le syndicat dans une décision rendue le 25 janvier 2024. Dans sa décision, la Cour de cassation donne raison aux copropriétaires. Le juge indique que l’activité de location touristique n’est accompagnée d’aucune prestation de service accessoires susceptible d’être considérée comme un service para-hôtelier. Sont notamment considérés comme tel les prestations annexes telles que l’accueil personnalisé des clients, le ménage, la fourniture du linge de maison, le transfert vers un aéroport ou encore la fourniture de petits-déjeuners. Par conséquent, le juge en déduit que l’activité de location touristique n’est pas de nature commerciale mais civile. Elle n’est donc pas interdite par le règlement de copropriété.

En conclusion, on retiendra de cette décision que l’activité de location touristique saisonnière n’est pas une activité commerciale. Par conséquent, elle n’est pas incompatible avec la clause bourgeoise. Par ailleurs, cette décision montre aussi que l’appréciation de la destination de l’immeuble ne se limite pas seulement aux usages autorisés par le règlement de copropriété. Au contraire, il faut faire preuve de souplesse et tenir compte des clauses du règlement de copropriété mais aussi du standing de l’immeuble, de sa situation voire de celle de ces occupants. En l’occurrence, on peut facilement tolérer une activité de location touristique lorsque l’immeuble à destination bourgeoise est situé dans une ville qui dépend du tourisme saisonnier, comme la ville de Morzine et plus généralement une station de montagne ou balnéaire. En effet, dans ce cas de figure, les propriétaires achètent souvent un bien pour en faire une résidence secondaire avec la volonté de le louer en leur absence, notamment pour compenser les charges du bien.