Procédures collectives : le sort du bail commercial

L’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou d’une liquidation judiciaire à l’encontre du locataire ne met pas, en tant que tel, fin au bail commercial. Sa continuation est de droit et toute clause du bail contraire est réputée non écrite. Pour autant, l’ouverture d’une procédure collective a une incidence tant sur le sort du bail commercial qu’à l’égard des parties et particulièrement du bailleur.

     Premièrement, le bail peut, à défaut de fonds suffisants pour acquitter le terme suivant, être résilié à l’initiative de l’administrateur ou, en l’absence d’administrateur, du débiteur. Par ailleurs, la demande de résiliation peut également émaner du bailleur en cas de loyers impayés, sous réserve néanmoins de respecter deux conditions. D’une part, la résiliation ne peut être demandée que si les loyers impayés sont dus pour une période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure. D’autre part, la demande ne peut être formulée qu’à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de l’ouverture de la procédure. Si le paiement des sommes dues intervient durant cette période, la résiliation n’a pas lieu d’être.

     Deuxièmement, le plan de sauvegarde, de redressement ou, a fortiori, de cession peut prévoir la cession d’une ou plusieurs activités de l’entreprise qui peut conduire à la cession du contrat de bail. Dans ce cas, la clause selon laquelle la cession est subordonnée au consentement du bailleur est privée d’effet. De même, dans l’hypothèse où le plan prévoit l’adjonction d’une activité nouvelle, celle-ci s’impose au bailleur.

     Troisièmement, en cas de loyers impayés avant l’ouverture de la procédure, le bailleur doit, en tant que créancier, déclarer sa créance. Il dispose, pour ce faire, d’un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement au BODACC. La déclaration est adressée au mandataire ou au liquidateur. En outre, la déclaration doit comporter certaines mentions, dont le montant de la créance due. À défaut, le bailleur n’est pas admis à concourir au paiement des créances.

À noter : en cas d’omission de déclaration de créance dans les délais, le bailleur peut solliciter une action en relevé de forclusion dans les 6 mois à compter de la publication du jugement au BODACC.

     Quatrièmement, concernant le paiement des loyers, le bailleur dispose d’un privilège, c’est-à-dire d’une priorité de paiement, dont le rang est établi par le Code de commerce. Encore faut-il distinguer que la date à laquelle les loyers impayés sont dus. Pour les loyers impayés dus avant l’ouverture de la procédure, le bailleur dispose d’un privilège pour les 2 dernières années de loyers impayés avant le jugement d’ouverture. Ce privilège porte sur le prix de tous les meubles qui garnissent les lieux loués. Par ailleurs, si le bail est résilié après le jugement d’ouverture, le bailleur dispose, en outre, d’un privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail.

En revanche, si le bail est poursuivi après le jugement d’ouverture, les loyers dus sont en principe, payés lorsqu’ils sont dus, sauf à ce que l’administrateur ou le liquidateur sollicite un délai de paiement. Si ces loyers ne sont pas payés en temps voulu, ils sont dotés d’un rang privilégié par rapport à d’autres créances : ils doivent être payés après les salaires et les frais de justice, sous réserve toutefois d’avoir été portés à la connaissance des organes de la procédure dans un délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation.

   Enfin, dans le cas particulier où ce n’est pas le locataire mais le bailleur qui fait l’objet d’une procédure collective, la résiliation du bail ne peut être ordonnée par le juge-commissaire qu’à la condition qu’elle soit nécessaire à la sauvegarde, au redressement ou à la liquidation du débiteur et si cette résiliation ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du preneur, ce qui est rarement le cas en pratique.