Bail commercial : le droit de préemption du locataire

En cas de vente de l’immeuble dans lequel le local commercial est situé, le locataire bénéficie, comme en matière d’habitation, d’un droit de préemption qui lui permet d’acquérir le local en priorité. Aperçu de ce droit de préférence.

Le preneur d’un local à usage commercial ou artisanal dispose, selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, d’un droit de préemption aussi appelé droit de préférence. Ce qui signifie qu’il a une priorité par rapport aux autres acquéreurs éventuels du local.

Attention, ce droit de préférence ne doit pas être confondu avec celui dont dispose la commune en cas de cession de fonds de commerce d’une entreprise implantée dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

Par conséquent, lorsque le propriétaire du local souhaite le vendre, il doit l’en informer. Cette notification doit satisfaire plusieurs exigences. Sur la forme, elle peut consister en une lettre recommandée avec accusé de réception ou un courrier remis en main propre contre récépissé ou émargement. Quant à son contenu, elle doit obligatoirement mentionner le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut, à ce titre, offre de vente au locataire. À défaut de ces informations, la notification est nulle.

À compter de la réception de l’offre, le preneur dispose d’un mois pour se prononcer. Trois hypothèses sont envisageables. Premièrement, le preneur ne répond pas à l’offre du vendeur qui devient caduque. Le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur. Deuxièmement, le preneur refuse l’offre. Le bailleur est alors libre de céder son bien à n’importe quel acquéreur. Troisièmement, le preneur accepte l’offre.

À noter : contrairement à l’offre du propriétaire, le Code de commerce ne prévoit pas de forme particulière pour la réponse du locataire. Il est recommandé de procéder à l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou à la remise d’un courrier en main propre.

     Dans ce cas, il dispose d’un délai de deux mois à compter de la réponse envoyée au propriétaire pour réaliser la vente. Si la vente n’est pas réalisée dans ce délai, l’acceptation de l’offre est sans effet. Par ailleurs, si le locataire entend recourir à un prêt pour financer l’achat du local, son acceptation de l’offre est subordonnée à l’obtention du prêt. Le délai pour réaliser la vente est alors porté à quatre mois.

Si le propriétaire décide de vendre le local à des conditions ou à un prix plus avantageux, il lui appartient, ou à défaut il appartient au notaire, de notifier ces conditions et ce prix au locataire. Cela vaut offre de vente au profit du locataire, offre soumise aux mêmes conditions de fond et de forme que celles précédemment mentionnées. Le locataire dispose également d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour l’accepter et de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente ou quatre s’il sollicite un prêt.

Enfin, le droit de préemption est exclu dans certaines hypothèses, notamment en cas cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il en est de même en cas de cession globale d’un immeuble qui comprend des locaux commerciaux ou de cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.