Le bail commercial : durée, résiliation et droit au renouvellement

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Le bail commercial est un contrat conclu entre le propriétaire d’un local et un locataire commerçant, industriel ou artisan par lequel le premier met son local à la disposition du second pour qu’il y exerce son activité en contrepartie du paiement d’un loyer.

Le bail commercial

Durée, résiliation et droit au renouvellement

Le bail commercial est un contrat conclu entre le propriétaire d’un local et un locataire commerçant, industriel ou artisan par lequel le premier met son local à la disposition du second pour qu’il y exerce son activité en contrepartie du paiement d’un loyer. Ce contrat est soumis à un régime juridique particulier dont les dispositions garantissent le locataire contre l’éviction et lui confèrent une certaine stabilité, propice au développement et à l’exercice de son activité.

À ce titre, la durée du contrat de bail commercial fait l’objet de règles strictes énoncées par les articles L. 145-4 et suivants du Code de commerce. Elles ont principalement vocation à s’appliquer à deux reprises, lors de la conclusion du contrat d’une part, et à son expiration d’autre part, lorsque se pose la question de son renouvellement.

     Lors de la conclusion du contrat, il faut préciser qu’il ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans.

À noter que les parties peuvent déroger à cette règle et conclure un contrat de bail pour une durée inférieure. Le cas échéant, il ne s’agira pas d’un bail commercial mais d’un bail dérogatoire. Le locataire ne pourra bénéficier des avantages offerts par le statut des baux commerciaux et notamment du droit au renouvellement. Le contrat peut également être conclu pour une durée supérieure mais il ne peut pas l’être pour une durée indéterminée.

Cette durée légale de 9 ans n’empêche cependant pas les parties de résilier le contrat de manière anticipée. Le locataire a la possibilité de donner congé au bailleur à l’expiration de chaque période triennale en lui notifiant sa décision 6 mois en avance par LRAR ou acte extrajudiciaire. Par ailleurs, ce délai n’a pas à être respecté dans certains cas particuliers comme la mise en œuvre des droits à la retraite.

Les parties peuvent cependant prévoir une clause contraire si le bail est conclu pour durée supérieure à 9 ans, porte sur un local construit en vue d’une seule utilisation, porte sur un local à usage exclusif de bureaux ou un local de stockage.

Quant au bailleur, cette faculté de résiliation est toutefois subordonnée à la nécessité d’entreprendre des travaux de construction, de rénovation ou de réhabilitation du bien loué.

     À l’expiration des 9 ans, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du contrat. C’est ce qu’on appelle, en pratique, la propriété commerciale. Toute clause contraire est interdite.

Ce droit au renouvellement est soumis à la réunion de plusieurs conditions : le fonds de commerce exploité dans les lieux loués doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective durant les 3 années précédant l’expiration du bail, le locataire doit être inscrit au RCS au jour de la demande et la demande de renouvellement doit être faite par le propriétaire du fonds.

Lorsque ces conditions sont réunies, le locataire, ou le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux si ce sont deux personnes distinctes, peut demander le renouvellement du bail commercial au bailleur dans les 6 mois précédant son expiration par LRAR ou extrajudiciaire. Le bailleur dispose alors d’un délai de 3 mois à compter de la notification de la demande pour accepter ou refuser le renouvellement.

En cas d’acceptation, un nouveau contrat de bail est conclu, pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans.

En cas de refus, le bailleur est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire sauf s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (un défaut répété de paiement des loyers par exemple), s’il est établi que l’immeuble dans lequel se situe le local doit être totalement ou partiellement démoli car il est en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, s’il est montré qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ou si le bailleur souhaite reprendre les lieux à des fins d’habitation personnelle ou pour les faire habiter par sa famille.

L’indemnité d’éviction vise à réparer le préjudice causé au preneur par le non-renouvellement du bail. Lorsqu’elle est due, elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.