Le bail commercial : le loyer

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La mise à disposition d’un bien, mobilier ou immobilier, dans le cadre d’un contrat de bail se fait nécessairement en contrepartie du paiement d’un prix : le loyer.

Le bail commercial

Le loyer

La mise à disposition d’un bien, mobilier ou immobilier, dans le cadre d’un contrat de bail se fait nécessairement en contrepartie du paiement d’un prix : le loyer. En matière de bail commercial, la détermination du loyer obéit à des règles particulières prévues par les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce. Plus précisément, il faut distinguer la fixation du loyer d’une part, lors de la conclusion du contrat, de sa révision, en cours d’exécution du bail ou lors de son renouvellement d’autre part.

     Lors de la conclusion du contrat, la fixation du loyer est libre. Le bailleur et le preneur se mettent d’accord sur le montant de leur choix. Ils peuvent également faire dépendre le loyer d’un indice, en prévoyant une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile, ou du chiffre d’affaire du locataire, par le biais d’une clause-recette.

     À noter que lorsque le contrat contient une clause d’indexation, l’indice choisi par les parties doit impérativement être en relation directe avec l’objet du contrat ou avec la profession de l’une des parties, généralement le locataire.

     Si la détermination du loyer initial est libre, il en est autrement de sa révision. La révision correspond à une augmentation ou une diminution du loyer, à la demande du bailleur ou du locataire. D’abord, celle-ci ne peut avoir lieu que 3 ans après la conclusion du contrat initial ou son renouvellement. Par la suite, une nouvelle demande de révision peut être formée tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau loyer est applicable. Ensuite, la révision du loyer est plafonnée.

La révision du loyer doit, en effet, tenir compte de 2 critères : la valeur locative et un indice trimestriel, celui des loyers commerciaux (ILC) ou celui des activités tertiaires (ILAT) selon les circonstances, publié par l’INSEE.

La valeur locative est déterminée d’après plusieurs critères : les caractéristiques du local loué, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative, étant précisé que sa modification, à la hausse ou à la baisse, ne peut excéder la variation entre l’indice (l’ILC ou l’ILAT) en cours au jour de la fixation du loyer et celui en cours au jour de sa révision.

Il existe cependant des situations dans lesquelles la révision du loyer n’est pas plafonnée :

  • Lorsque les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés de telle sorte que la valeur locative a varié de plus de 10%. Le cas échéant, la modification du loyer est libre mais elle ne devra cependant pas conduire, pour une année, à une modification supérieure à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Les facteurs locaux de commercialité sont pris en compte lors de la détermination de la valeur locative. Ils dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour l’activité du locataire, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où le local est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

  • Lorsque le loyer dépend d’une clause d’échelle mobile. Dans ce cas, la révision du loyer peut être demandée à chaque fois que le loyer augmente ou diminue de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. Là encore, elle ne doit pas conduire à une augmentation supérieure à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. 
  • Lorsque le contrat contient une clause-recette, puisque loyer ne dépend pas de la valeur locative mais du chiffre d’affaire du locataire.
  • En cas de déspécialisation, c’est-à-dire de modification de l’activité exercé par le locataire dans les locaux loués.

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