Comment optimiser sa fiscalité immobilière ?

Comment optimiser sa fiscalité dans la location vide ?

Les revenus issus de la location vide sont soumis eux aussi à l’impôt.  En location vide, vous déclarez vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour 2 régimes, le micro foncier, et le régime réel. Dans le 1^er régime, vous ne serez imposé que sur 70% et dans le second la déclaration est un peu plus complexe mais peu s’avérer intéressante... Aujourd'hui on peut simuler son impôt à venir avec certains outils . 

Le régime Micro-foncier permet un abattement de 30 % sur les loyers

Les choses importantes à savoir :

Si vos loyers sont inférieurs à 15.000 € par an, alors vous êtes automatiquement placé sous le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez donc d'un abattement de 30% sur les loyers hors charges. Vous déclarez vos revenus perçus sur l’année en cours, et l’administration fiscale va enlever les 30% relatifs à l’abattement... Exemple : vous avez eu 10 000 € de loyers hors charges au cours de l’année qui vient de s’écouler, vous ne serez imposé que sur 7000 €.

Avantages et inconvénients du micro-foncier.  Si vous optez pour ce régime, vous n’avez qu’un chiffre à déposer dans votre déclaration, ce qui est du coup très simple. Cela signifie aussi que vous ne pouvez pas déduire d’autres charges réellement supportées  (exemple : travaux, taxe foncière, intérêts de l’emprunt et autres…)  Si vos charges réelles sont supérieures aux 30% forfaitaires, alors il conviendra peut être de passer au régime des frais réels. Attention, si vous décidez d’opter pour le régime des frais réels, vous vous engagez pour les 3 prochaines années à venir sur ce mode d’imposition.

Le régime Réel permet de déduire ses charges réelles

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € vous êtes automatiquement au régime réel. Le régime réel vous permet de déduire un grand nombre de dépenses réellement payées au cours de l’année soumise à l’impôt. Ces dépenses vont se déduire de vos recettes et du coup faire baisser votre impôt à payer.

Comment fonctionne le régime réel ? Vous allez devoir calculer le montant de vos loyers annuels qui va déterminer votre revenu brut foncier. De cette somme vous allez pouvoir déduire un grand nombre de dépenses.

• les primes d'assurances loyers impayés,
• les réparations et l'entretien,
• les diagnostics,
• les travaux d'amélioration,
• les intérêts d'emprunt et frais d’assurance décès invalidité attachés à votre emprunt,
• les provisions pour charges de copropriété,
• certains impôts comme la taxe foncière (déduction faite de la taxe d’ordure ménagère),
• Les honoraires de gestion locative,

Une fois que vous avez pu faire vos calculs, vous faites la différence entre les loyers perçus et les dépenses réalisées, et vous obtenez soit un bénéfice, soit un déficit. On parle bein évidement de bénéfice foncier et de déficit foncier.

Le bénéfice foncier : c’est le résultat obtenu entre vos loyers perçus et vos dépenses. Vous allez donc déclarer cette somme et vous serez imposé sur cette dernière en fonction de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et des prélèvements sociaux.

Vous constatez un déficit foncier : cela est le cas lorsque vos dépenses sont supérieures à vos revenus fonciers. Ce déficit est imputable de vos revenus globaux dans la limite de 10 700€. L’excédent et les intérêts de l’emprunt sont déductibles pendant les 10 années suivantes de vos revenus fonciers. Cela signifie que votre déficit foncier vous permet d’une part de ne pas payer d’impôt sur vos revenus fonciers perçus, et vous permet de déduire jusqu’à 10 700 € de revenus globaux soumis à l’impôt des personnes physiques, ce qui entraîne une baisse considérable de vos impôts.

Exemple , vous avez perçu 7 000€ de loyer sur l’année et vous avez engagé  pour 12 000€ de dépenses. Vous constatez donc un déficit de       5 000€ qui va venir en diminution de vos revenus globaux. Si vous êtes dans une TMI à 30%, vous faites donc une économie de 1 500€ (5000 x 30 %) . Attention néanmoins, à respecter une règle à savoir, vous devez louer encore 3 années après la déclaration constatant ce déficit.

Dernier point à noter :

Le mécanisme du déficit foncier peut être issu du cumul des différents déficits de plusieurs logements. Vous pouvez aussi faire des travaux dans un logement pour faire baisser votre résultat soumis à l’impôt. Ce déficit peut être pratiqué et dans le même temps bénéficier d’un autre dispositif type Denormandie.

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