Léonard Moné Immobilier

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Investissement locatif : 7 erreurs à éviter

Publié le

Par impatience, méconnaissance du marché ou encore tout simplement oubli, il arrive que les bailleurs commettent des erreurs qui mettent à mal le rendement locatif de leur bien immobilier. Quelles erreurs faut-il vraiment éviter pour un investissement locatif réussi ? En voilà 7…

1. Ne pas s'être assez renseigné sur le marché immobilier local

La localisation du bien immobilier est l'un des critères les plus importants ! Toutefois, avant d'effectuer votre investissement locatif, il convient de vérifier sa viabilité : pour être sûr de trouver facilement des locataires, il vous faudra choisir des logements bien placés. On conseillera les investissements dans des villes dynamiques, sur le plan démographique et économique. Ensuite, on préférera des quartiers agréables, bien desservis et situés à proximité de toutes les commodités. Attention également aux marchés saturés.

Pour juger du dynamisme d'une ville, n'hésitez pas à consulter le site de l'INSEE qui vous donnera une idée juste de l'évolution de la population et des salaires et revenus des habitants de la commune que vous visez. Pour juger du dynamisme d'un quartier, vous pourrez consulter en mairie le programme des travaux.

Si vous connaissez déjà le secteur, la tâche sera plus simple. Mais si ce n'est pas le cas ou encore si vous décidez d'acheter à distance, on ne saurait que vous recommander de faire appel à des agences immobilières locales qui sauront vous conseiller au mieux !

 

2. Acheter trop cher

Il sera très compliqué de rentabiliser un bien immobilier que vous aurez payé trop cher. Pour connaître le juste prix d'un bien immobilier, enquêtez en amont :

  • Consultez les annonces immobilières du secteur qui vous intéresse et veillez à comparer des biens comparables (présentant des caractéristiques et équipements similaires).
  • Consultez le site Demande de Valeur Foncière sur lequel vous trouverez les prix réels des transactions immobilières des 5 dernières années dans le périmètre géographique que vous aurez sélectionné.

 

3. Acheter un bien atypique

Attention pour un achat locatif à ne pas vous laisser aller au coup de cœur. Il va falloir être très pragmatique quant au choix du bien immobilier : le bien immobilier que vous allez acheter devra trouver sans mal un locataire.

Alors, oubliez les biens atypiques et les maisons de charme mal agencées : choisissez de manière objective un bien fonctionnel et en bon état qui fasse l'unanimité.

 

4. Minimiser les frais annexes

N'oubliez pas qu'au prix d'achat du bien immobilier, il faudra ajouter un certain nombre de frais : frais de notaire, frais d’agence mais également coût des travaux éventuels.

Si le bien immobilier nécessite des travaux de rénovation, veillez à les chiffrer au plus juste. Pour cela, prenez contact avec plusieurs artisans afin de pouvoir comparer les devis. Prévoyez tout de même une marge pour faire face aux imprévus. Par ailleurs, il est fréquent que des travaux durent plus de temps que prévu : pensez-y, vous ne percevrez pas de loyers pendant ce temps-là.

Prenez en compte également le montant de la taxe foncière qu'il vous faudra payer et si le bien est en copropriété, le montant des charges de copropriété.

 

5. Faire des simulations de rendement locatif trop optimistes

Veillez à ne pas être optimiste au moment de calculer votre rendement locatif :

  • Ne surestimez pas les hausses de loyers ni le prix de revente.
  • Tenez compte de la vacance locative, ces moments entre deux locataires pendant lesquels votre logement sera vide. À titre indicatif, on compte en général 2 mois de vacance tous les 3 ans.
  • Ne misez pas tous les avantages fiscaux : choisissez un bien pour ses qualités propres (emplacement, logement agréable, etc.) et non pas pour son éligibilité à un dispositif fiscal.

 

6. Fixer un loyer trop élevé

Avant d’acheter un bien immobilier, évaluez sa valeur locative. Pour cela, renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans le quartier.

Un loyer au-dessus de la moyenne du quartier, c'est surtout des locataires qui ne restent pas et des risques plus forts de vacances locatives. Ce qui va mettre à mal votre rendement locatif.

 

7. Négliger la gestion de son investissement locatif

Une fois l'investissement locatif réalisé, ne pensez pas ne plus avoir de travail !

La gestion d'un investissement locatif peut être chronophage : des petits travaux à effectuer entre deux locataires, la recherche de nouveaux locataires, des visites à planifier, des états des lieux à réaliser de manière consciencieuse mais également s'occuper de potentiels sinistres et gérer des loyers qui mettent du temps à être payés…

La solution pour vous libérer de ces tâches qui ne peuvent pas être négligées ? Faire appel à des professionnels de la gestion locative. Ces services ont un coût mais vous offriront efficacité et sérénité.

 

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