Immobilier : qu'est-ce qui va réellement changer en 2025 pour vous ?

Le projet de loi de finances 2025 et ses enjeux pour l'immobilier et le logement

Le projet de loi de finances pour 2025 aborde des questions essentielles liées à l'immobilier et au logement des particuliers. Dans un contexte de contraintes budgétaires et d’incertitudes politiques, la nature et l’étendue des réformes proposées restent floues, et il est probable qu’elles ne répondent pas pleinement aux attentes. Les professionnels du secteur immobilier espèrent des mesures ambitieuses pour relancer un marché de la construction en crise, tandis que les citoyens attendent des actions concrètes pour accéder à un logement décent et abordable.

La transition énergétique reste un axe majeur des politiques à venir, avec une attention particulière portée aux travaux de rénovation énergétique des logements. Toutefois, des tensions subsistent, notamment concernant le calendrier des interdictions de location des logements énergivores, jugé difficile à tenir, ainsi que le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui continue de susciter de vives controverses. Ces questions risquent de marquer l'année à venir de manière agitée.

Enfin, une réforme prévue pour 2025 offrira aux communes de nouvelles compétences pour mieux encadrer la location de meublés de tourisme, et permettra à l'État d’appliquer des mesures fiscales plus strictes envers ce secteur.

Budget 2025 : la fiscalité de la LMNP sous surveillance

Depuis plusieurs années, la fiscalité avantageuse de la location meublée est dans le collimateur de l'État pour plusieurs raisons :

• L'écart entre la fiscalité de la location meublée et celle de la location vide est de plus en plus difficile à justifier.
• Son impact pour la société est jugé limité, alors que la location vide, plus protectrice pour les locataires, est en déclin.
• Elle contribue également à l'essor désordonné des meublés de tourisme, un phénomène qui aggrave la crise du logement et perturbe le marché immobilier, notamment dans les régions littorales.

Ainsi, l'État souhaite rééquilibrer la fiscalité en alourdissant la taxation sur la location meublée, pour la rapprocher de celle de la location vide.

👉Réforme du LMNP : moins d'avantages à partir de 2025

Les propriétaires de logements meublés ont le choix entre deux régimes fiscaux : le régime forfaitaire, dit "micro-BIC" (micro entreprise), et le régime réel, plus complexe mais aussi beaucoup plus avantageux. Ce dernier, destiné aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP), est désormais considéré comme trop favorable.

Pour limiter l’attractivité de ce régime, le projet de loi de finances prévoit un changement important concernant la taxation des plus-values en cas de revente : les amortissements seront désormais réintégrés dans le calcul, ce qui n’est pas le cas actuellement. Concrètement, cela revient à diminuer le prix d’achat du montant des amortissements, ce qui entraîne une augmentation de la plus-value imposable. Cette mesure concernera les ventes effectuées à partir du 1er janvier 2025.

💡Exemple de calcul de la plus-value en LMNP
Imaginons que vous ayez acheté un bien immobilier destiné à la location meublée pour un montant de 200 000 € et que vous le revendiez 400 000 € après dix ans de détention, au cours desquels vous avez appliqué des amortissements pour un total de 60 000 €.

👉Le LMNP au micro-BIC : renforcement de la fiscalité des meublés de tourisme en 2025

Afin de répondre à l'excès de meublés de tourisme qui perturbe le marché locatif, l'État prévoit de renforcer la fiscalité appliquée aux revenus issus des locations de vacances, qui seront désormais davantage taxés.

Modification de l’imposition des revenus des meublés de tourisme non classés

Actuellement, les meublés de tourisme non classés bénéficient en 2024 d’un abattement de 50 %. Cependant, à partir de 2025, ce taux sera réduit à 30 %, avec un plafond de 15 000 € (contre 77 700 € jusqu'à présent).

Il est important de noter qu’au-delà de ce seuil de 15 000 € par an, le régime réel s’appliquera, impliquant la tenue d’une comptabilité spécifique. Compte tenu de l’abaissement du plafond, il est vivement conseillé aux propriétaires concernés de consulter un comptable dès maintenant, et non pas uniquement lors de la déclaration de leurs revenus.

Fiscalité des revenus issus des locations touristiques classées

Actuellement, les meublés de tourisme classés profitent en 2024 d'un abattement de 71 % sur leurs revenus. Cependant, une nouvelle proposition de loi prévoit une réduction de cet avantage fiscal à partir de 2025, avec un abattement forfaitaire qui passera de 71 % à 50 %.

L’imposition des revenus tirés des locations meublées à l’année : un régime préservé ?

Actuellement, les propriétaires de logements loués à titre de résidence principale bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs recettes locatives annuelles, dans la limite de 77 700 €. Ce régime fiscal, largement répandu, est maintenu dans le projet de loi de finances sans modification du taux.

Cependant, il est souvent suggéré de rendre la fiscalité des BIC moins avantageuse en la rapprochant, voire en l’alignant, sur celle des revenus fonciers - ce qui est notamment :

• le point central du rapport rendu à l’été 2024 par Annaïg Le Meur, députée du Finistère, missionnée pour proposer des réformes fiscales dans le secteur locatif ;
• la conclusion d’une note publiée en octobre 2024 par le Conseil des prélèvements obligatoires.

Ainsi, l’avenir de la fiscalité des meublés reste incertain !

L'investissement locatif Pinel touche à sa fin... sans remplacement immédiat ?

Depuis trois décennies, divers dispositifs de défiscalisation pour l'achat de logements neufs se succèdent, visant à encourager la construction de logements accessibles. Le dispositif actuel, Pinel, prendra fin le 31 décembre 2024.

Bien que les promoteurs et les constructeurs espèrent un successeur rapide, ce dernier tarde à se concrétiser, et il est même possible qu’aucun remplacement ne soit prévu à court terme. Une prolongation temporaire de trois mois, soit jusqu'au 1er avril 2025, pourrait être accordée au Pinel pour permettre aux investisseurs de profiter pleinement des dernières opportunités.

👉L'absence de proposition pour un nouveau dispositif s'explique par plusieurs facteurs :

• Des considérations budgétaires, la défiscalisation étant coûteuse pour les finances publiques.
• Un bilan mitigé du dispositif Pinel.

La Cour des comptes, dans son rapport de septembre 2024, a estimé que le Pinel ne parvient que partiellement à atteindre ses objectifs de construction et de rénovation dans les zones tendues. De plus, bien que le Pinel facilite l'accès à des logements de qualité pour les ménages modestes et intermédiaires, il ne garantit pas la pérennité du statut de logement intermédiaire. En effet, au-delà de la période d’engagement de 12 ans, le loyer peut être réévalué sans plafond et les ressources des locataires ne sont plus limitées.

Un PTZ étendu à tout le territoire ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), destiné à faciliter l'accès à la propriété, est un crédit sans intérêts conçu pour améliorer la capacité d'achat des primo-accédants, sous certaines conditions de revenus. Ce dispositif a été modifié à plusieurs reprises afin de réduire son coût pour les finances publiques. Actuellement, le PTZ est limité :

• Pour les logements neufs, il s'adresse uniquement aux acheteurs d'appartements sur plan situés dans des zones tendues (grandes agglomérations). Les constructions de maisons individuelles sont exclues.
• Pour les logements anciens, il est réservé aux biens situés dans des zones moins denses (villes moyennes et zones rurales), avec l'obligation d'y réaliser des travaux importants, notamment en matière de rénovation énergétique.

Le Premier ministre Michel Barnier, soutenu par le Ministre de l’Économie Antoine Armand, a annoncé leur intention d’élargir l’accès au PTZ à l’ensemble du territoire. Mais qu’en est-il vraiment ? Ce crédit sans intérêt pourra-t-il réellement être utilisé partout en France ? Et surtout, permettra-t-il à nouveau la construction de maisons individuelles, ou ce type de projet restera-t-il limité pour préserver le foncier ?

L’idée d’une généralisation complète du PTZ, qui pourrait potentiellement concerner plus de 70 % des ménages français, suscite de nombreuses interrogations. Une telle mesure représenterait un coût significatif pour le budget de l’État.

Par ailleurs, la ministre du Logement, Valérie Létard, a récemment évoqué l’importance d’encadrer ce dispositif pour limiter l’artificialisation des sols et préserver les terrains disponibles. Bien que le projet de loi de finances ne donne actuellement aucune précision sur cette extension, un amendement gouvernemental pourrait prochainement éclaircir les contours du PTZ version 2025.

La fin annoncée du dispositif Pinel : un avenir incertain ?
Depuis près de trente ans, les dispositifs de défiscalisation immobilière se succèdent dans l’objectif de stimuler la construction de logements à loyers modérés. Actuellement, le dispositif Pinel, en vigueur pour l’investissement locatif, est programmé pour s’arrêter le 31 décembre 2024.

Pourtant, le flou demeure quant à son successeur, très attendu par les promoteurs et les constructeurs. À ce jour, aucun nouveau mécanisme ne semble prévu à court terme. Un léger délai (jusqu’au 1er avril 2025, soit trois mois supplémentaires) pourrait néanmoins être envisagé pour permettre aux investisseurs de profiter pleinement des dernières opportunités offertes par le Pinel.

Plusieurs raisons expliquent l’absence d’un dispositif de remplacement immédiat :

• Des contraintes budgétaires, car ces mesures de défiscalisation représentent un coût important pour l’État.
• Un bilan mitigé du Pinel, dont les résultats sont jugés en demi-teinte.

En effet, dans un rapport publié en septembre 2024, la Cour des comptes a pointé les limites du dispositif. Ce dernier n’atteint pas pleinement ses objectifs de construction et de rénovation dans les zones où les tensions sur le marché du logement sont les plus fortes. Bien que le Pinel ait permis à des ménages modestes ou intermédiaires d’accéder à des logements de qualité, il ne garantit pas le maintien de ces logements dans le parc locatif intermédiaire à long terme. Une fois la période d’engagement de l’investisseur terminée (douze ans maximum), les loyers peuvent être déplafonnés et les critères de ressources des locataires ne s’appliquent plus.

Le DPE toujours sous le feu des critiques en 2025

Malgré des révisions constantes, le diagnostic de performance énergétique (DPE) reste jugé peu fiable. Pourtant, il joue un rôle central dans les transactions immobilières, que ce soit pour vendre ou louer, suscitant frustration et mécontentement tant chez les particuliers que chez les professionnels.

👉Interdiction de louer les passoires thermiques : un sursis pour les copropriétés ?

Le calendrier d’interdiction de location des logements énergivores serait maintenu, mais avec une possible exception pour les copropriétés.

Un calendrier irréaliste, mais toujours d’actualité

Alors que l’interdiction de louer les logements classés G par le DPE doit entrer en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2025, cette échéance inquiète fortement en raison de son impact sur une crise du logement déjà alarmante. Bien que le calendrier soit largement perçu comme irréalisable, aucun report ou assouplissement général n’a été acté pour le moment. Toutefois, des ajustements spécifiques devraient être examinés dans les semaines à venir.

Les copropriétés vertueuses pourraient être exemptées

Le gouvernement a récemment confirmé une adaptation du calendrier, comme annoncé par la ministre du Logement. Cependant, les modalités restent floues. En premier lieu, seules les passoires thermiques situées en copropriété seraient concernées par un éventuel sursis, représentant environ deux tiers des logements classés G qui pourraient ainsi échapper à l’interdiction dès 2025.

Deuxièmement, cette exemption ne s’appliquerait qu’aux copropriétés ayant engagé un vote en faveur de travaux de rénovation énergétique. Cette condition, bien qu’elle semble rationnelle, soulève des interrogations sur sa mise en œuvre. Reste à savoir si cette mesure sera à la fois efficace et simple, ou si elle donnera naissance à une nouvelle complexité bureaucratique. Quoi qu’il en soit, le temps presse pour trouver une solution.

Voici une reformulation qui évite tout risque de plagiat tout en conservant les informations :

👉Le DPE s’étend aux meublés de tourisme !

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui vise à renforcer les outils locaux de régulation des meublés de tourisme, introduit de nouvelles règles pour les locations saisonnières à vocation touristique. Jusqu’à présent, ces logements étaient exemptés des exigences de décence énergétique et de l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) aux locataires. En 2025, cela change :

• Les logements classés F ou G (passoire thermique), ne pourront plus être transformés en meublés de tourisme. Ainsi, tout logement nécessitant un changement d’usage pour devenir meublé de tourisme devra afficher au minimum un classement E sur le DPE, sauf si le bien est la résidence principale du propriétaire.
• Les meublés de tourisme déjà en activité et déclarés en mairie devront, d’ici à 2034, atteindre au moins l’étiquette D, conformément aux obligations qui s’appliquent à l’ensemble des logements loués en France.

👉La fin programmée des DPE antérieurs à juillet 2021

Bien que les diagnostics de performance énergétique (DPE) aient une durée de validité de dix ans, ceux réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 verront leur validité expirer plus tôt, soit le 31 décembre 2024. Cette mesure vise à accélérer l’élimination des diagnostics réalisés selon l’ancienne méthode. Ainsi, à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, tout logement mis en vente ou en location devra obligatoirement être accompagné d’un DPE effectué après le 1ᵉʳ juillet 2021.

👉Audit énergétique obligatoire dès 2025 pour les maisons classées E

L’audit énergétique, qui analyse la performance énergétique d’un logement tout en proposant des scénarios de travaux détaillés et chiffrés, est actuellement requis pour les logements classés F ou G lors de leur vente. Ce document doit être remis à l’acquéreur et annexé au compromis de vente.

À compter du 1ᵉʳ janvier 2025, cette obligation s’étendra également aux maisons classées E dans le DPE.

👉Vers un DPE simplifié en 2025 ?

Le Premier ministre a annoncé une prochaine « simplification » du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cependant, aucun détail concret n’a encore été communiqué. Parmi les pistes évoquées ces derniers mois, on parle d’une modification des calculs pour réduire la pénalisation des logements chauffés à l’électricité par rapport à ceux utilisant le gaz. S’agira-t-il d’une réforme de plus pour tenter de restaurer la confiance dans cet outil ?

Voici une reformulation du texte en conservant toutes les informations et en évitant le plagiat :

Les frais de notaire pourraient augmenter en 2025 !

Lorsqu’un logement est vendu, l’acquéreur doit s’acquitter des frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaire ». Ces frais représentent généralement entre 7 et 8 % du prix pour un bien ancien, et entre 2 et 3 % pour un logement neuf. La majeure partie de ces frais est constituée par les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), un impôt collecté au profit des départements.

Cependant, les finances départementales sont dans une situation critique, et pour leur offrir un peu de répit sans que cela n’impacte directement le budget de l’État, ce sont les particuliers qui risquent d’être mis à contribution.

Le Premier ministre envisage ainsi d’augmenter les droits de mutation de 0,5 point, les faisant passer de 5,80 % à 6,30 % du prix de vente. Pour un bien acquis à 200 000 €, cela représenterait une hausse de 1 000 €. Une nouvelle peu encourageante pour les acheteurs, déjà confrontés à des difficultés pour boucler leur financement...

MaPrimeRénov' 2025 : un budget réduit, des travaux en péril

MaPrimeRénov', bien connue pour soutenir les travaux de rénovation énergétique des logements, y compris ceux proposés à la location, fait face à une diminution significative de son budget dans le cadre du projet de loi de finances 2025. Bien que le gouvernement affirme maintenir son engagement écologique, les moyens alloués à ce dispositif seront nettement réduits.

Pour l’heure, les modalités précises de cette réforme restent floues. Plusieurs pistes sont envisagées : une baisse des montants alloués par bénéficiaire, une exclusion des ménages les plus aisés, ou encore une concentration des aides sur les rénovations les plus ambitieuses. Ces dernières, bien qu’efficaces sur le plan énergétique, sont coûteuses et complexes, et donc moins fréquentes.

Si MaPrimeRénov' subit effectivement cette réduction, cela pourrait justifier une révision du calendrier concernant l’interdiction de location des passoires thermiques. Déjà difficilement réalisable, cette échéance deviendrait encore plus insoutenable avec une diminution des aides financières destinées aux travaux.