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Conseil de l'agence

Quelles règles pour louer mon bien ?

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Vous êtes le propriétaire d’un logement et vous souhaitez le mettre en location ? Avant de pouvoir profiter régulièrement du paiement du loyer, il vous faudra suivre quelques règles indispensables. L’agence Orpi Durand à Hossegor vous indique les étapes à suivre et les règles à appliquer.

Proposer un bien en bon état  

Votre logement peut être proposé à la location, sous une condition : il doit être considéré comme décent. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit ce terme comme un bien qui ne laisse pas apparaître de risques qui peuvent porter atteinte à la santé ou à la sécurité de son locataire, et duquel sont absents les espèces nuisibles et les éventuels parasites. Le bien doit répondre à un seuil minimal de performance énergétique et contenir des équipements qui en font un lieu d’habitation1. 

 

Les sanctions prévues si le logement n’est pas décent 

Le locataire qui considère que la maison ou l’appartement qu’il loue ne remplit pas les conditions de décence peut saisir le tribunal. Si le juge lui donne raison, il peut obliger le propriétaire à entreprendre des travaux de rénovation et à baisser le montant du loyer. La sanction peut aller jusqu’à verser des indemnités au locataire2.

Un bien meublé devra fournir certains équipements qui le rendent propre à l’habitation. C’est le cas, par exemple, de la literie, du four ou du micro-ondes, des appareils d’entretien ménager ou des ustensiles de cuisine.

 

Établir le bail   

Le bail est le contrat de location fixé entre le propriétaire du bien et son locataire. Vous devrez obligatoirement en signer un si le logement est vide. Il est établi de façon générale pour 3 ans. Le locataire peut néanmoins partir avant la date de fin, en donnant au propriétaire un préavis. Cette période entre la notification du départ et le terme effectif du bail est de un à trois mois, selon le motif de résiliation. 

Ce document doit contenir obligatoirement certains renseignements comme les données personnelles des deux signataires, la durée du contrat et la description du bien mis en location. Devront également se trouver sur le bail le montant du loyer, les charges prévues en sus et le montant du dépôt de garantie que le locataire verse. 

 

L’état des lieux 

 

Ce document doit être accompagné d’une attestation d’état des lieux. Ce contrôle peut être est réalisé par les deux parties, mais également par une société privée. Il décrit avec précision le logement loué à l’arrivée du locataire et lors de son départ. Il préserve ainsi les deux parties de litiges éventuels. Le propriétaire, si c’est lui qui effectue ce contrôle en présence du futur locataire, peut prendre des photos avec son portable et les envoyer aussitôt sur le numéro du candidat. La date d’envoi servira alors de preuve éventuelle en cas de contestation lors de la remise des clés. 

Les différentes démarches à réaliser  

 

Rédiger une annonce intéressante 

Afin de trouver un locataire facilement et rapidement, il est nécessaire de rédiger une annonce attractive et la plus descriptive possible. Le futur locataire devra y trouver le montant du loyer demandé, les charges éventuelles, l’adresse, la surface et le nombre de pièces et les équipements inclus. Pour attirer un grand nombre de visiteurs, l’annonce devra être accompagnée de photos des lieux, et visites virtuelles afin que les candidats s’imaginent aisément dans leur futur logement. 

 

Réaliser des visites efficaces 

Afin que vous puissiez vous décider sur le meilleur locataire pour votre logement, vous pouvez demander aux candidats de vous fournir certains documents lors de leur première visite. Le propriétaire a pour obligation de suivre la liste fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 20153, et ne peut pas exiger d’autres données personnelles comme un RIB. Si cette interdiction est bafouée, il peut écoper d’une amende. 

Afin de regrouper les visites et ne pas perdre un temps précieux dans la journée, elles peuvent être effectuées dans un créneau horaire défini, comme de 8 h à 15 h par exemple. 

 

Réaliser les diagnostics obligatoires 

Un appartement ou une maison qui a été construit(e) il y a plus de quinze ans devra être contrôlé(e) via des diagnostics immobiliers à ajouter obligatoirement au contrat de location. Le diagnostic gaz et électricité, le contrôle de l’amiante, l’état des risques et pollution (ERP) et le constat des risques d’exposition au plomb (le CREP) pour les constructions avant le 1er janvier 1949 viennent s’ajouter au diagnostic de performance énergétique. Ils informent le futur locataire sur l’état général du bien qu’il veut habiter. 

 

Définir le montant du loyer 

La somme demandée mensuellement au locataire pour honorer le loyer peut être fixée par le propriétaire. Il devra pour cela tenir compte du marché local, sous peine de ne pas trouver de candidat ou pas assez rapidement. 

Au vu de la complexité de l’ensemble des démarches, ORPI AGENCE DURAND à Hossegor, professionnel de la gestion locative, vous propose ses services pour vous accompagner en toute sécurité

 

 

Sources : 

1 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042

2 :  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042

3 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031444493/

 

 

 

 

 

 

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