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Conseil de l'agence

L'impôt sur les plus-values immobilières

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L'imposition des plus-values immobilières

On parle de plus-value immobilière lorsque le prix de vente d’un bien immobilier est supérieur à son prix d’acquisition. Vos questions, nos réponses.

Paie-t-on des impôts sur toutes les plus-values immobilières ?

NON. Certaines ventes bénéficient expressément d’exonérations : les résidences principales, les ventes qui n’excèdent pas 15 000 euros, les ventes réalisées par des vendeurs de condition modeste ou invalides, les personnes âgées qui vendent leur résidence pour partir en maison de retraite, les ventes de certaines résidences secondaires, par exemple.

Comment calcule-t-on la plus-value immobilières ?

La plus-value est le résultat de la soustraction suivante : « prix de vente moins prix d’acquisition ». A savoir : vous pouvez corriger ces deux montants par la prise en compte d’autres frais. Ainsi, le prix d’acquisition est augmenté notamment des frais d’acquisition supportés par le vendeur (soit pour leur montant réel, soit pour un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition) ainsi que des travaux (soit pour leur montant réel, soit pour un forfait de 15 % du prix d’acquisition, à condition de vendre le bien plus de cinq ans après son acquisition). Le montant obtenu est appelé « plus-value brute ». Cette dernière est ensuite pondérée en fonction de la durée de détention du bien pour déterminer la plus-value imposable.

Quel est le régime applicable aux immeubles bâtis et aux terrains ?

Toutes les plus-values sont taxées au taux forfaitaire de 19 % après abattement pour durée de détention de :

  • 6 % par année au-delà de la 5ième année et jusqu’à la 21ième 
  • 4 % la 22ième année.

Aucun impôt sur la plus-value n’est dû si le bien est conservé plus de vingt-deux ans.

 

Par ailleurs, les prélèvements sociaux de 17,2 % sont calculés de manière séparée. L’abattement pour durée de détention sur la plus-value brute s’applique à hauteur de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ième année et à la 21ième 
  • 1,60 % la 22ième année.
  • 9 % de la 23ième année et à la 30ième année.

 

L’exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux n’est acquise qu’à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

 

A savoir : une surtaxe s’applique lorsque la plus-value imposable excède 50 000 €.

 

 

 

Incitation à la vente de terrain à bâtir

La 1ère loi de finances rectificative pour 2017 a créé dans certains départements un abattement exceptionnel de 70 ou de 85 % sur les plus-values nettes (après application de l’abattement pour durée de détention) réalisées à l’occasion de ventes de terrains à bâtir ou de biens bâtis. Cet abattement s’applique sous réserve d’une double condition :

-       qu’une promesse de vente ait été signée et ait acquise date certaine entre le 01/01/2018 et le 31/12/2020 ;

-       que la vente définitive soit réalisée dans un délai maximum de 2 ans qui suit la promesse de vente.

Le taux de l’abattement de droit commun est de 70 % mais il est porté à 85 % lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser des logements sociaux à 50 % au moins de la surface totale des constructions

L’arrêté du 29/12/2017 fixe la liste des communes concernées marquées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. Il s’agit des communes classées en zones A bis et A (dont de nombreuses communes de la Côte d’Azur).

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