Antoine Jouvaud

Conseil de l'agence

L'investissement dans un bien immobilier loué

Publié le

Investir dans un bien immobilier déjà loué peut être une bonne option pour se constituer un patrimoine locatif.

Quelle est la situation locative du bien?

Tous les documents relatifs à la location seront annexés à la promesse de vente. Il n'est pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat de bail, il se poursuivra aux mêmes conditions. Le contrat de cautionnement solidaire et le dépôt de garantie se transmettent également, seul le contrat d’assurance de loyers impayés n'est pas transmissible.
Il est nécessaire de connaitre la durée du bail en cours et le début de celle-ci. La durée légale d’un bail d’habitation est, sauf dérogation, de 3 ans pour une personne privée et obligatoirement de 6 années pour une personne morale. En cas de vente d'un logement loué, le bail en cours se poursuit au profit du locataire.
Pour éviter toutes mauvaises surprises, il est également nécessaire de bien s'informer sur le bon paiement des loyers par l'actuel locataire.
À savoir également: suite à l'instauration de la loi Alur, il n’est plus possible pour le propriétaire de donner congé pour vendre suite à un achat en bloc. Ce dernier doit attendre le renouvellement des baux après l’acquisition: vous ne pourrez donner congé au locataire que 6 ans après avoir acquis le logement.

 

Acheter un bien loué pour y habiter

Si vous souhaitez reprendre le logement loué pour constituer votre résidence principale ou celle d'un de vos enfants, il vous faut adresser au(x) locataire(s), un congé avec reprise pour habiter sous forme de lettre AR. 
Cette démarche doit être réalisée
- plus de 6 mois avant l’expiration d’une période triennale, mais ne pourra être faite qu’au plus tôt 2 ans après l’acquisition. 
- 6 mois avant l’expiration du délai de 3ans constitué par le premier renouvellement du bail
- si le logement est acheté en cours de la 3ème année du bail, vous devrez attendre 3 années pour pouvoir donner congé pour vendre au locataire.

 

Financer l'investissement

Le prêt reste le même qu'un emprunt immobilier classique. La seule différence sera au niveau du calcul du taux d'endettement: avec ou sans la compensation des revenus.
Calcul des mensualités avec la compensation de revenus:
mensualités actuelles + (mensualités du prêt locatif – revenus locatifs nets) / revenus imposables.
Calcul des mensualités sans la compensation de revenus:
mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + revenus imposables)

Enfin, acheter un logement loué permet de bénéficier d'une décote du prix de vente par rapport à un logement vide. Le rabais varie de 10 à 15% selon les cas. 

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