1 - RAPPEL SUR LA LOI CLIMAT ET RESILIENCE

À l’issue d’un processus particulièrement long – Convention Citoyenne pour le climat, concertation puis examen au Parlement – la loi Climat et résilience a été publiée le 24 août 2021.
La « LOI n° 2021- 1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience » est décisive pour le secteur du bâtiment et du logement.

Elle aura un impact significatif et durable sur le parc l’immobilier et les professionnels de ce secteurs, dont les agences immobilières. dans leurs conseils.

L’ambition affichée du texte est de permettre au secteur de l’immobilier et du logement de participer à l’atteinte de l’objectif de la « neutralité carbone » d'ici 2050. Le bâtiment est un secteur qui a un rôle déterminant à jouer dans la poursuite de cet objectif. L’immobilier tant résidentiel que professionnel ou du tourisme représente 44 % de l’énergie consommée en France (loin devant le secteur des transports à 31,3%) et 22% des émissions de gaz à effets de serre, soit plus de 123 millions de tonnes de CO₂ chaque année.

La loi Climat et Résilience impose désormais des mesures en vue de réduire le nombre de logements énergivores (classes F et G) en favorisant l’amélioration de leur impact énergétique.
L’objectif étant que la totalité des logements considérés comme « passoires thermiques » aient bénéficier d’une rénovation d’ici dix ans.

De nombreuses aides à la rénovation énergétique existent pour accompagner les ménages dans ces travaux, et notamment les ménages les plus modestes.

2 - LES INJONCTIONS DE LA LOI LORS DE TRANSACTIONS LOCATIVES OU A LA VENTE SUR LES BIENS IMMOBILIERS

La vente de bien immobilier et l’obligation de réaliser un audit énergétique

Dans le cadre d’une vente ou de la location d’un bien immobilier, le diagnostic performance énergétique est obligatoire. Il est par ailleurs devenu opposable.

Il sera également obligatoire d’annexer au DPE, un audit énergétique lors de la vente d’un logement en monopropriété en France métropolitaine à partir du

• 1^er septembre 2023 pour les logements classés F ou G,
• 1^er janvier 2025 pour les logements classés E,
• 1^er janvier 2034 pour les logements classés D.

Cet audit devra comprendre :

• Des propositions de travaux
  L’audit présentera, a minima, une proposition permettant d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique et une autre proposition permettant de passer en-dessous du seuil de 331 kilowattheures.

• Une estimation des coûts des travaux
  Les propositions de travaux devront être accompagnées d’une estimation du montant associé, et les dispositifs d'aides à la rénovation énergétique devront être mentionnés.

• Une estimation du gain d’économie d’énergie
  L’audit devra préciser l’impact théorique de ces travaux en termes de gain sur la facture d’énergie.

La loi climat et résilience : augmentation de loyer et critère de décences

Interdiction d’augmenter les loyers des logements entre deux locations les plus énergivores

Pour tous les baux d’habitation conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022 (ou 1^er juillet 2024 pour les départements et régions d’Outre-mer), la loi Climat et Résilience interdit toute augmentation ou révision annuelle de loyer dans les logements classés F et G, sauf après réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Un nouveau critère de décence

A partir de avril 2023, les logements ne respectant pas le seuil de consommation énergétique en énergie finale de 450 kWh/m².an seront qualifiés de logements indécents pour les baux nouveaux ou renouvelés.

Avec la loi Climat et Résilience, seront considérés comme indécents :

• Pour les logements G à compter du 1^er janvier 2025
• Pour les logements F à compter du 1^er janvier 2028
• Pour les logements E à compter du 1^er janvier 2034

Et les copropriétés ?

Pour accompagner la rénovation en copropriété, la loi Climat et Résilience introduit l’obligation d’élaboration de deux outils :

DPE Collectif

Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 dispose d'un DPE (renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans) sauf lorsqu'un DPE réalisé après le 1^er juillet 2021 indique que le bâtiment est classé A, B ou C.

Cette mesure entre en vigueur :

•  Copropriété de plus de 200 lots: 1er janvier 2024

• Copropriétés entre 51 et 200 lots : 1^er janvier 2025

• Copropriétés de moins de 50 lots : 1^er janvier 2026

Le Plan Pluriannuel de Travaux

Élaboration obligatoire d’un projet de plan pluriannuel de travaux, actualisé tous les 10 ans, intégrant :
- Une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé, de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économie d’énergie et réduction des émissions de GES
- Une estimation du niveau de performance
- Une estimation du coût et hiérarchisation des travaux
- Une proposition d’échéancier des travaux dont la réalisation apparait nécessaire dans les 10 prochaines années.

Cette mesure entre en vigueur :

• Copropriétés de plus de 200 lots : 1er janvier 2023
• Copropriétés entre 51 et 200 lots : 1^er janvier 2024
• Copropriétés de moins de 50 lots : 1^er janvier 2025.

En parallèle du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) le fond de travaux, qui jusque-là ne concernait pas les copropriétés de moins de 10 lots, deviendra obligatoire et ce sans distinction de taille.

Ce fond de travaux servira à :

La réalisation des travaux prévus au PPT

Les diagnostics techniques globaux de la copropriété

Et tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à la réalisation d’économies d’énergie non prévues au PPT.

3 - L'IMPACT DE SES CONTRAINTES SUR LE MARCHE IMMOBILIER

Il est évident que ces contraintes auront  plusieurs impacts pour les biens concernés sur la demande des acquéreurs potentiels:

Tout d'abord, elles attireront l'attention des futures acquéreurs de résidence principale sur les dépenses énergétiques de leur futur logement et sur l'etendu et le coûts des travaux permettant son amélioration.

Les acquéreurs investisseurs seront de plus en plus attentifs à la qualité du DPE du bien immobilier proposé entrainant une impossible révision du loyer prochaine, voire une impossibilité de louer le bien à termes sans réaliser de travaux importants entrainant une amélioration du DPE.

Enfin, les acquéreurs de mieux en mieux informés, seront peut être plus sensible à la qualité du DPE de la copropriété dans lequel il envisage d'investir ou de se loger.

Ainsi la qualité du DPE du bien immobilier voit encore son intérêt grandir dans les négociations qui auront lieux lors des transactions immobiliéres, car rappelons-le l'une des première question qui vient à l'esprit d'un acquéreur immobilier lors de son engagement concerne la facilté de revente du bien.